Pago del IBI

Pregunta. Voy a comprar una vivienda que escrituraremos en febrero y el vendedor quiere que pague el IBI desde marzo, ¿es legal?

Respuesta. Sí, aunque el sujeto pasivo es quien ostenta la titularidad el día 1 de enero, las partes contratantes pueden pactar que el pago del IBI del año  en que se realiza la compraventa sea proporcional al tiempo en que cada una ellas haya ostentado la titularidad. Es más, incluso en ausencia de pacto, el vendedor podría repercutirlo al comprador, según sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2016.

Esta es una cuestión que se plantea especialmente en las compraventas realizadas en los primeros meses del año porque el IBI le será girado al vendedor cuando ya no es titular del inmueble, por lo que parece razonable que sea pagado en función de la tenencia del mismo.

Alquiler, gastos de comunidad

Pregunta: voy a alquilar una vivienda y me quieren cargar los gastos de comunidad, ¿es legal?. Silvia

Respuesta: El pacto por el que el inquilino asume los gastos generales de comunidad de la vivienda arrendada es válido si así se refleja en el contrato de arrendamiento, siendo necesario para su validez el que se consigne el importe que se paga en la fecha de celebración del contrato. Las ulteriores actualizaciones anuales no podrán superar el doble del IPC.

Inscripción en Registro Propiedad

Pregunta: ¿es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad de una plaza de garaje que he comprado? Guillermo.

Respuesta: Aunque no lo especifica, suponemos que la compraventa se ha realizado mediante Escritura Pública, porque es el documento que se puede inscribir en el Registro (no un contrato privado). En España no es obligatoria la inscripción registral; no obstante, en aras de la seguridad jurídica es fundamental inscribir las adquisiciones de bienes inmuebles ya que el titular frente a terceros es el que figura en la inscripción.

Plusvalía municipal

Pregunta: He comprado un piso y al ir a inscribir la escritura en el Registro me dicen no la pueden admitir porque falta la notificación al Ayuntamiento para la plusvalía. ¿Pero eso no le corresponde hacerlo al vendedor? Loreto

Respuesta: Desde el 1 de enero de 2013 rige una disposición por la que el adquirente tiene la obligación de comunicar la transacción al Ayuntamiento de la localidad en que se encuentre el bien transmitido. Y esa comunicación debe acompañar a la escritura para que el Registro de la Propiedad pueda practicar la inscripción. En el Ayuntamiento facilitan el documento oportuno, si bien las Notarías notifican al Ayuntamiento e incorporan dicha notificación a la escritura, lo que es válido para el Registro y, por tanto, se exime al adquirente de tal trámite.

Arras en la compraventa

Pregunta: voy a comprar una vivienda y me han pedido que entregue una cantidad de arras, que la perderé si no la compro, ¿qué son las arras? ¿por qué tendría que perder la cantidad entregada? Gloria

Respuesta: Cuando en el proceso de compra y venta de una vivienda o bien inmueble se produce un acuerdo entre vendedor y comprador en el precio, se suele materializar mediante un contrato llamado de Arras con entrega de una cantidad en concepto de señal para posteriormente, durante un plazo determinado, suscribir un contrato privado de compraventa y/ó la escritura pública.

Aunque hay diversas interpretaciones sobre si se trata de un contrato en sí mismo o no, la más generalmente aceptada es que se trata de un "contrato accesorio por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, con el el fin de garantizar o asegurar el cumplimiento de un contrato principal, siendo manifestación de la seria intención de los contratantes de llevar a cabo dicho cumplimiento". Sea accesorio o principal, por el llamado contrato de arras el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar un inmueble determinado por un precio.

Hay tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, por tanto, al constituir unas arras se debe especificar claramente de cuál de ellas se trata. Las más utilizadas son las penitenciales para las que es de aplicación el Art. 1.454 del Código Civil, que dispone: "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta , podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". Por tanto, contestando a su pregunta, si Usted suscribe un contrato con ese tipo de arras, que, repetimos, son las más habituales, y decide rescindirlo por la razón que sea, perderá la cantidad entregada, como, recíprocamente, si fuera su vendedor el que lo rescindiera debería devolverle el doble de la cantidad entregada.

Limitación venta por Ley Hipotecaria

Pregunta: He acordado la compra de una vivienda procedente de una herencia. Mi Banco me ha concedido la hipoteca pero, posteriormente, me ha comunicado que la Asesoría Jurídica lo ha vetado por ser de aplicación el Art. 28 de la Ley Hipotecaria, he ido a otro Banco y me han dicho lo mismo, así que he tenido que desistir de la compra. ¿Me pueden explicar en qué consiste esto?. José

Respuesta: De su pregunta se infiere que el propietario(s) no es heredero forzoso del fallecido y que no han transcurrido dos años desde la fecha de su fallecimiento. El susodicho dicho Art. 28, establece: "Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos". Por tanto, habrá que esperar a que transcurran esos dos años para llevar a cabo la compraventa con plenas garantías.

Convención HABITALE

En la cena de la Convención de HABITALE.

Alquiler aval

Pregunta: estoy buscando una vivienda para alquilar y algunos propietarios me piden un aval bancario por el importe de seis mensualidades además de la fianza. ¿Pueden hacerlo? Fernando

Respuesta: Sí, en el Art. 36 de la Ley de Arrendamientos se dice que: "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".

Cancelación carga

Pregunta: he heredado una vivienda y me encuentro con que está gravada con una hipoteca constituida el 22/12/1962, con un plazo de pago de 30 años, ¿cómo puedo cancelarla? Javier

Respuesta: Las cargas hipotecarias se cancelan, normalmente, mediante una escritura pública de carta de pago y cancelación de hipoteca firmada por la entidad acreedora. No obstante, si han transcurrido veintiún años desde la obligación de pago de la última cuota (veinte de prescripción más uno de acción hipotecaria), a petición de cualquier titular de derecho inscrito podrá solicitarse la cancelación de hipoteca. 

La solicitud debe realizarse mediante una instancia dirigida al Registrador competente y estar firmada por el titular de derecho inscrito que interese la cancelación. Por tanto, en su caso, a partir del 22/12/2013 (1.962 + 30 + 21) no será necesaria una escritura pública y podrá cancelar la hipoteca yendo al Registro de la Propiedad en que esté inscrita la vivienda donde le proporcionarán el modelo de instancia a cumplimentar y le darán las instrucciones para llevar a cabo la cancelación.

Alquiler desistir del contrato

Pregunta: he firmado un contrato de arrendamiento, han transcurrido 7 meses y quiero rescindirlo. La propietaria me dice que es obligatorio cumplir un año ¿es así? Sara

Respuesta: No, en 2013 se publicó una Ley que, entre otros artículos, modificaba el 11 referido a la duración de los contratos de arrendamiento, estableciendo que "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Por tanto, puede rescindir su contrato cumpliendo con el aviso y abonando la indemnización si está contemplada en el contrato, si no lo estuviera, no tendría que abonar cantidad alguna por ese concepto.

Alquiler Registro de la Propiedad

Pregunta: ¿Es obligatoria la inscripción del contrato de arrendamiento de una vivienda en el Registro de la Propiedad? María Ángeles

Respuesta: No, aunque los arrendamientos, subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos sobre bienes inmuebles son inscribibles, no es obligatoria su inscripción. La última modificación de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) ha incidido en normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas. 

En concreto, dice que para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. 

Esto afecta fundamentalmente a los arrendatarios si el arrendamiento se extingue anticipadamente por razones previstas en la Ley, ajenas a la voluntad de aquel, lo que no sucederá si está inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los hechos que conllevan la extinción. 

Por tanto, en determinados casos, si el arrendatario quiere tener una protección será conveniente e, incluso necesario, registrar el contrato. Para que no haya oposición al registro, en el contrato será oportuno incluir una cláusula por la que ambas partes podrán compelerse a la elevación a escritura pública del contrato.

Compraventa tributación

Pregunta: ¿Qué impuestos pagan el vendedor y el comprador en la compraventa de una vivienda de segunda mano? Ángel

Respuesta: 
1) El vendedor tiene que pagar la llamada plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana), que se aplica sobre el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos entre cada transmisión, hay 30 días de plazo desde la fecha de la escritura para la presentación de la autoliquidación en el Ayuntamiento en que radique el bien transmitido. Y también en renta, si se produce, la ganancia patrimonial que es la diferencia entre el neto percibido, esto es precio menos gastos y plusvalía de la compraventa, y el precio de compra más los gastos e impuesto pagados en la adquisición.

2) El comprador tiene que pagar el ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que es el resultado de aplicar el porcentaje que determine la Autonomía en la que radica el bien adquirido sobre el precio declarado en la escritura de compraventa, tiene un plazo de 30 días desde la fecha de la escritura. La Hacienda autonómica comprobará dicho precio con el valor que tenga estimado y si este es superior al declarado exigirá al adquirente la diferencia correspondiente, por lo que, como medida preventiva, es oportuno conocer ese precio estimado antes de formalizar la compra o de liquidar el impuesto para proceder en consecuencia.

Compraventa tributo

Pregunta: Voy a vender un chalet que es el domicilio habitual de mi familia y que fue construido en régimen de autopromoción, es decir compré el solar y edifiqué la casa sobre él. A efectos del impuesto a pagar por el comprador ¿es el IVA más AJD por ser primera transmisión ó es ITP, transmisiones patrimoniales?

Respuesta: Es ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) porque, aunque se pudiera considerar que es una primera transmisión, ustedes no se dedican de manera profesional a la construcción y/o promoción de viviendas, al menos eso se infiere de su pregunta, y en ese caso no es de aplicación el IVA.

Arrendamiento, tributación

Pregunta: Está corriendo la noticia de que el arrendatario tiene que pagar un impuesto de transmisiones patrimoniales cuando formaliza un contrato de alquiler, ¿es así? y ¿por qué?

Respuesta: Sí, efectivamente este Impuesto (ITP) se aplicará bien al realizar transmisiones de vivienda usada, mediante compraventa, o por la formalización de un contrato de arrendamiento de vivienda, debiendo abonarlo el arrendatario. El art. 7, apdo. 1, letra B) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre establece que son transmisiones sujetas a este Impuesto, "la constitución de arrendamientos". Quedan excluidos los arrendamientos sujetos a IVA, como lo son los de uso distinto al de vivienda y los de vivienda nueva. En la práctica son muy pocos los sujetos obligados los que lo pagan y lo más curioso del tema, parece que casi ninguna Comunidad Autónoma lo ha venido rereclamando...hasta ahora.

Arrendamientos, fianza

Pregunta: ¿Ha cambiado el importe de la fianza en Aragón?

Respuesta: Sí, para la vivienda, hasta el 4 de febrero de este año se distinguía entre vivienda amueblada o no, siendo el importe a depositar por el arrendatario de dos mensualidades de renta en el primer caso y de una en el segundo. A partir de esa fecha ya no existe esa distinción y se establece que el importe de la fianza será de una mensualidad de renta. No obstante, el arrendador podrá pedir y las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional para a la fianza en metálico, siendo las más habituales: mayor número de mensualidades, seguro de impago de rentas y aval bancario o personal.

Compraventa, derecho preferente

Pregunta: He acordado con el propietario la compra de un piso y me ha propuesto formalizar la compraventa con un contrato de arras y entrega de una cantidad, lo que estoy dispuesta a hacer, pero al ver la Nota Simple del Registro de la Propiedad existe un derecho de preferente de adquisición a favor del  Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, ¿debo desistir de la compra?, si no ¿cómo debo hacer el contrato? Pedro

Respuesta: No tiene por qué desistir, siempre que haga el contrato con seguridad en el que el propietario vendedor se deberá comprometer a solicitar la autorización de la transmisión y se incluirá una cláusula para que, en el caso de que le fuera denegada la autorización,  quede resuelto el contrato y le sea devuelta la cantidad entregada. Mi experiencia es que el plazo que tiene el Instituto para contestar está señalado en la Escritura de Compraventa y siempre ha sido concedida la autorización en menos de un mes, pero le aconsejo que requiera la ayuda de un profesional para el estudio y redacción del contrato.

Diferencia de superficie

Pregunta: Mi duda es la siguiente: estoy apunto de vender un piso heredado que comparto con mi hermano. Las gestiones las ha llevado él por lo que me acabo de enterar de que existe una discrepancia entre la superficie escriturada (casi 80 m2 útiles) y la que ha medido el arquitecto de la inmobiliaria (125 m2 útiles). Si bien esta última medida puede que no sea correcta, creo que si existe una diferencia real debida principalmente a que se cerró la terraza de la que disponía el piso. La persona que va a comparar el piso es consciente de dicha discrepancia. Mis preguntas son: si debería regularizarse la superficie escriturada antes de la venta? En caso afirmativo, cómo se puede realizar dicha actualización?. El hecho de actualizarlo, llevaría consigo algún problema fiscal (como tener que actualizar el valor catastral y los pagos del IBI?)En caso de que no fuera necesario (ya que el comprador es consciente de ello) que superficie debería aparecer en la escritura de compraventa? Si es posible mantener la existente, sería conveniente añadir en el contrato de compra-venta, algo así como que "los vendedores renuncian a toda responsabilidad derivada de la diferencia de superficie útil entre la escritura y la medida de la misma llevada a cabo por XXX(la inmobiliaria)" Muchas gracias. Juan

Respuesta: Si la propiedad se encuentra en régimen de propiedad horizontal, para legalizar la situación que plantea deberá de, antes de la compraventa, obtener el acuerdo unánime de todos los comuneros que conforman la comunidad de propietarios. Esto implica que se modificarán los coeficientes de participación y por tanto se tendrá que producir la modificación de la escritura de la propiedad horizontal para indicar el nuevo reparto de las cuotas de participación de cada comunero. También deberá de acudir al Ayuntamiento para verificar que no existe ningún expediente urbanístico abierto de esa vivienda. Igualmente tendrá que acreditar cuánto tiempo hace que se realizó la modificación, a través de un arquitecto técnico que lo verifique, si ha pasado más de 4 años ya ha prescrito y el Ayuntamiento no tendrá que autorizar nada, pues no tendrá competencias para ello. En cuanto al recibo del IBI, probablemente se modifique pues cuando el Notario realice la modificación de la escritura de propiedad horizontal lo comunique al Catastro. La complejidad y, fundamentalmente, el coste  de todo esto hace que sea muy infrecuente el llevar a cabo estas regularizaciones, por lo que es aconsejable que se le explique todo esto claramente al comprador y si este accede a no llevar a cabo lo anterior, deberá constar en la escritura de compraventa que se transmite la vivienda como “cuerpo cierto”. No obstante, esta es una respuesta general y al no conocer todos los detalles, le recomiendo que acuda a una Notaría para asegurarse de cómo poder hacerlo.

Registro cancelación hipoteca

Pregunta: he heredado una vivienda y me encuentro con que está gravada con una hipoteca constituida el 22/12/1962, con un plazo de pago de 30 años, ¿cómo puedo cancelarla? Sandra

Respuesta: Las cargas hipotecarias se cancelan, normalmente, mediante una escritura pública de carta de pago y cancelación de hipoteca firmada por la entidad acreedora. No obstante, si han transcurrido 21 años desde la obligación de pago de la última cuota (20 de prescripción más 1 de acción hipotecaria) a solicitud de cualquier titular de derecho inscrito podrá solicitarse la cancelación de hipoteca. La solicitud debe realizarse mediante una instancia dirigida al Registrador competente y estar firmada por el titular de derecho inscrito que interese la cancelación. Por tanto, en su caso, a partir del 22/12/2013 (1.962 + 30 + 21) no será necesaria una escritura pública y podrá cancelar la hipoteca yendo al Registro de la Propiedad en que esté inscrita la vivienda donde le proporcionarán el modelo de instancia a cumplimentar y le darán las instrucciones para llevar a cabo la cancelación.

Arrendamiento carencia renta

Pregunta: Voy a alquilar un local en el que necesito hacer unas reformas para adecuarlo a la actividad que quiero desarrollar, lo que me impedirá hacerlo durante un tiempo por lo que me vendría muy bien el comenzar a pagar la renta cuando comience, ¿es normal que pida una carencia? José Ramón

Respuesta: Sí, es habitual que exista una carencia razonable en el pago de la renta, siempre que acceda a ello el propietario. En los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda rige la libertad de pactos entre los contratantes, no obstante, la reforPma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013 ha venido a contemplar esta situación en su Art. 17.5 que dice literalmente: "En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante  un plazo  determinado,  la obligación  del pago  de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.  Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional  por el coste de las obras realizadas  en el inmueble"

Arrendamiento referencia catastral

Pregunta: ¿Es obligatorio poner la referencia catastral en los contratos de arrendamiento? 

Respuesta: Sí, el Art. 50 de la Ley 13/1996, de 30 de Diciembre, dice: la referencia catastral...deberá figurar en la escritura o documentos constitutivos de actos o negocios de trascendencia real, relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y los contratos de arrendamiento de los mismos.

Inauguración blog

Fieles a nuestra Misión inauguramos este Blog de apiolivito como espacio de ayuda a las personas que venden, compran o alquilan inmuebles.  

El Blog se desarrolla en un formato de Consultorio en el que la Pregunta expone el problema o duda y la Respuesta la solución o clarificación y en él se recoge la casuística extraída de nuestra experiencia profesional. 

Usted puede encontrar en lo publicado respuesta para su caso y si no es así, Usted puede hacernos una consulta por el correo apiolivito@gmail.com y gratuitamente le daremos contestación, sin más contraprestación que la de publicar el caso de manera anónima, citando solo su nombre.

En la medida que le podamos ser de utilidad nos sentiremos recompensados.