Compraventa de vivienda arrendada

 En esta publicación vamos a tratar las compraventas por transmisión a un tercero a título oneroso de una vivienda arrendada celebrado a partir del 01/03/2019, que a día de hoy es la Ley vigente. 

1.- Previamente a formalizar el acuerdo de la compraventa evitando cualquier tipo de controversia es fundamental tanto para el transmitente como para el adquirente que éste conozca la existencia del contrato de arrendamiento, así como su contenido, siendo recomendable que sea incorporado a la escritura pública así como al contrato privado, si se hace, y disponer de una nota simple del Registro de la Propiedad, por lo que expondremos en el punto 3. Sentado esto, la casuística está determinada por la duración del contrato:

2.- Si es inferior a 5 años ó a 7 si el arrendador es persona jurídica, el adquirente quedará subrogado durante la vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3.- Si es superior a 5 ó 7 años aquí hay que analizar el contrato de arrendamiento para tener en cuenta las siguientes variables: 

3-1.- Que el arrendatario no haya renunciado al derecho de adquisición preferente, en cuyo caso podrá ejercitar un derecho de tanteo y, en su caso, el de retracto, lo cual precisa de unos trámites que pueden inducir al adquirente a declinar de la compra.

3.2.- Que en el contrato haya una cláusula de extinción del arrendamiento por enajenación de la vivienda, en cuyo caso el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

3.3.- Que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, algo recomendable en este tipo de contratos, el adquirente de la vivienda arrendada quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 LH. 

Situación de la actualización de la renta de vivienda

Como continúan siendo numerosas las consultas acerca de cómo debe ser actualizada la renta de las viviendas arrendadas, vamos a explicar cual es la situación.  

Cronología:

1º) el Decreto del 29 de marzo de 2022 establece el límite de la actualización de la renta hasta el 30/06/2022

2º) el 25 de junio de 2022 un nuevo Decreto extiende el plazo hasta el 31/12/2022

3º) el 27 de diciembre de 2022 un tercer Decreto prolonga el plazo hasta el 31/12/2023

Así pues, nos encontramos con que lo que iba a ser una medida urgente y temporal por tres meses se prolonga hasta veintiuno. 

Consideraciones: 

1ª) la limitación afecta únicamente a inmuebles destinados al uso de vivienda, quedando excluidos los de uso distinto, como los locales, naves, etc.

2ª) para poder aplicar la actualización, cualquiera que sea, deberá constar el pacto expreso en el contrato.

3ª) los grandes tenedores (más de 10 inmuebles ó más de 1.500 m2) no podrán pactar una renta superior al límite del 2 %.

4ª) lo no grandes tenedores podrán pactar una actualización y si el arrendatario se niega, el incremento será del 2 %, al respecto, si el propietario no respeta ese límite, el arrendatario puede solicitar la revisión judicial del precio y además se establecen sanciones para los propietarios que incumplan la normativa.

5ª) la renta actualizada se mantendrá durante toda la anualidad prorrogada, ejemplos: 1) la actualización se produce en el mes de mayo de 2023, la renta será la misma hasta mayo de 2024, 2) la renta actualizada en noviembre de 2023 se mantendrá hasta noviembre de 2024, sin que puedan ser modificadas por los meses que excedan desde diciembre de 2023, fecha en que finaliza la limitación, salvo que haya una nueva prórroga. 

6ª) y, finalmente, existe una duda acerca de la aplicación de esta norma a los contratos anteriores al 01/01/1995, de renta antigua, para los que no habría que aplicarla pero dicho esto con toda cautela ya que el fin de la norma es ofrecer ayuda económica al arrendatario