¿Se puede vender una vivienda alquilada?

Pregunta: tengo una vivienda arrendada el 10/12/2013, transcurridas las prórrogas acordé con los arrendatarios una nueva hasta el 10/12/2020. Ahora la necesito vender y tengo un vecino que me la quiere comprar. ¿Puedo hacerlo? y si se produce la venta tienen que irse los inquilinos?

Respuesta: Es posible vender una vivienda arrendada con los condicionantes que se establezcan en la Ley de Arrendamientos que sea aplicable en función de la fecha del contrato de arrendamiento. En su caso es la LAU de 2013 y son los siguientes: A) que se haya pactado o no la renuncia al derecho de adquisición preferente, y B) que el contrato esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

A.1) si no se pactó la renuncia habrá que cumplir con las formalidades de notificación al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, quien tendrá 30 días para ejercerlo; si no lo hace y no la compra, queda queda libre para la venta a su comprador, que deberá realizarse que deberá realizarse tal y como se le ha notificado al arrendatario pues, en caso contrario, éste tendría derecho de retracto.

A.2) si se pactó la renuncia estaremos en el segundo condicionante:

B.1) si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador deberá subrogarse al contrato, que deberá cumplir de manera que el arrendatario tiene derecho de permanecer en la vivienda hasta el vencimiento del mismo, salvo que pacte lo contrario con el nuevo comprador.

B.2) si  no está inscrito, el comprador tiene derecho a que se termine el arriendo vigente al verificarse la venta aunque no haya vencido el contrato; si lo ejerce, deberá notificarlo fehacientemente al arrendatario y éste podrá exigir que que se le deje continuar durante tres meses desde la fecha de notificación durante los cuales satisfará la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente-nuevo arrendador. También podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que se le causen.

Puede ver todo esto resumido en el siguiente cuadro sinóptico: 

¿Cómo tributa el alquiler por habitación?

Pregunta: En relación con su publicación anterior sobre el alquiler de habitación ¿cómo tributa el rendimiento? 

Respuesta: Como rendimiento neto del capital inmobiliario: ingresos menos gastos necesarios para su obtención. El beneficio fiscal de la reducción del 60 % de ese rendimiento neto será aplicable si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan y no será aplicable si se trata de un contrato por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra. En cuanto al IVA, es una operación exenta salvo que el arrendador prestara servicios tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc, en cuyo caso sí que estaría sujeta al IVA. Y, finalmente, si el arrendador estuviera practicando una deducción por inversión en vivienda habitual sólo podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual del arrendatario.

¿Puedo alquilar mi piso por habitaciones?

Pregunta: Tengo un piso con 5 dormitorios y quiero alquilarlo por habitaciones. ¿Qué tipo de contrato debo hacer?

Respuesta: Es cada vez más frecuente esa modalidad de alquiler. En cuanto al régimen jurídico aplicable hay dos posiciones sobre si se trata de un contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos o no. Por ahora, es predominante la opinión y jurisprudencia de que será aplicable lo dispuesto en el Código Civil, Título IV del contrato de arrendamiento. Entonces, las consecuencias más relevantes para el contrato son: 1) se regirá por la libertad de pacto entre las partes en el marco del susodicho Código Civil, 2) no será de aplicación la duración mínima de 5 años para el inquilino y 3) no será obligatoria la constitución de la fianza legal y su depósito en el organismo público competente, lo que no obsta para que el arrendador pueda pedir una cantidad por ese concepto.

Arrendamiento de industria

Pregunta: un matrimonio que tiene una clínica dental se va a retirar y estoy al habla con ellos para continuar con la actividad quedándome como arrendataria del local, con con las instalaciones y con la clientela. Me proponen un contrato de arrendamiento de industria, ¿en qué consiste?.

Respuesta: hay que diferenciar entre el arrendamiento de local para que el arrendatario instale en él su propia actividad y arrendar ésta en pleno funcionamiento, como es su caso. Entonces, lo que se arrienda es una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas, es decir se están alquilando una serie de e elementos además del local, como son el negocio, la marca, instalaciones, clientela, etc. Ergo, el contrato adecuado es el que le proponen, denominado como "arrendamiento de industria". En el mismo se deberá hacer constar que el arrendamiento comprende el el local, instalaciones, maquinaria e instrumental, mobiliario, licencia, clientela y todo aquello que se traspase, porque es sustancial que haya una acreditación de clientela y patrimonio. A efectos de pago se distinguirá lo que constituye renta del complemento por el traspaso o cesión de la actividad. 

Garantía adicional a la fianza de arrendamiento en vivienda

Pregunta: ¿Es posible solicitar una garantía adicional a la fianza en el arrendamiento de vivienda?

Respuesta: Hasta la publicación del RDL 7/2019, de 1 de marzo, ha venido siendo habitual que, en determinadas circunstancias, el arrendador solicitara al arrendatario una garantía adicional a la fianza legal ora en depósito en dinero, ora en un aval bancario. A partir de esa fecha para los arrendamientos de hasta 5 ó 7 años, más sus prórrogas, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta cualquiera que sea la modalidad en que se establezca (efectivo, aval bancario, etc.) y sin que quepa pacto en contra, que sería nulo, y se tendría por no puesto. Para los contratos de duración mayor a 5 ó 7 años hay libertad de pacto.

¿Se puede repercutir el IBI de una vivienda al arrendatario?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda y el arrendador pone en el contrato que será a mi cargo el IBI, impuesto de bienes inmuebles, con lo que no estoy de acuerdo ¿Es legal esto? Si lo fuera ¿Cuándo tendría que pagarlo?

Respuesta: Sí, es legal, el Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes podrán pactar que, entre otros pagos, los tributos que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a caro del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Si lo acepta, el pago se lo tendrá que hacer cuando el arrendador se lo notifique acompañando el justificante pagado por él. No obstante, es recomendable incluir en la renta éste gasto y el de comunidad en aras de no añadir componentes que podrían motivar fricciones en la relación arrendaticia, como, verbigracia, el impago de alguno de ellos.

Conversión de calefacción central a individual en vivienda alquilada

Pregunta: Soy arrendatario de un piso que tiene calefacción central, tal y como recoge la cláusula 8 del contrato de alquiler. En mayo del 2018 se han instalado contadores individuales de la calefacción. El propietario del piso me ha enviado las facturas para que las abone, ya que en el contrato se contempla que los suministros individualizados serán a mi cuenta. Si bien es cierto que ese suministro lo debo pagar al estar individualizado, entiendo que se debería hacer una rebaja en el importe del alquiler, ya que el contrato recoge que la calefacción es central y estaría pagando dos veces por un mismo servicio. ¿Es esto correcto o no sé debería aplicar ningún descuento en el alquiler?

Respuesta: La Ley establece de forma imperativa que “los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario” (sic); por tanto sí le corresponde pagarlos a Usted. No obstante, la Comunidad habrá recalculado las cuotas de los gastos de comunidad minorando la cantidad que corresponde a la calefacción y agua caliente, por lo que dicha cantidad  debería ser minorada a su vez de la renta. Y, una vez concretado todo lo anterior, es recomendable suscribir una adenda al contrato que refleje la nueva situación en evitación de posibles equívocos.

¿Es posible supeditar la compraventa de un inmueble a la consecución del préstamo por el comprador?

Pregunta: Voy a comprar una vivienda y tengo acordado con los vendedores el precio, condiciones y plazo de entrega , pero al solicitar la financiación en mi Banco me dicen que me conceden el préstamo si el valor de tasación da una cifra cuyo 80 % sea la cantidad que necesito para financiar la compra. Los vendedores están de acuerdo pero proponen que hagamos un contrato con entrega de una señal ¿Hay alguna forma de apalabrar la compra supeditada a esa condición sin pérdida de la cantidad entregada como señal?

Respuesta: Si, si como dice sus vendedores están de acuerdo, pueden celebrar un contrato de compraventa o arras en el que se exprese que será causa de resolución el que Usted no consiga la financiación necesaria. En evitación de ulteriores problemas o interpretaciones es fundamental que lo términos del contrato se redacten de forma clara, precisando, al menos:  1) que la compraventa sólo adquirirá eficacia con la obtención de una tasación con finalidad de garantía hipotecaria que sea igual o superior al precio de venta convenido, 2) La(s) Entidad(es) financiera(s) en que está tramitando el préstamo y un plazo máximo (corto) en que deberá comunicar tener una respuesta para el vendedor, 3) Que, dentro de ese plazo, el comprador deberá comunicar al vendedor la aprobación, en cuyo caso será firme el contrato, o la denegación, lo que deberá acreditar mediante documento expedido por la(s) Entidad(es) financiera(s) junto con el informe de tasación y que, entonces, le será devuelta al comprador la señal entregada en un plazo determinado, y 4) Que la no comunicación del comprador en el referido plazo máximo supondrá la firmeza del contrato.

¿Se rescinde el contrato por el fallecimiento del arrendador-usufructuario de una vivienda?

Consulta: Estoy alquilado en un piso desde abril de 2016 y me comunican los hijos de la señora con la que firmé el contrato que lo rescinden porque ha fallecido y era usufructuaria ¿Pueden hacerlo?

Respuesta: Sí, porque el fallecimiento pone fin el derecho de usufructo del arrendador y el Art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice: "Los arrendamientos otorgados por usufructuario...se extinguirán al término del derecho del arrendador". En virtud de esto, los propietarios actuales están facultados para pedir la resolución del contrato y para ello se lo deberán comunicar fehacientemente y tienen que darle un plazo de un mes para dejar la vivienda. Es de suponer que Usted desconocía que su arrendadora era usufructuaria porque es habitual que no se verifique la titularidad y derechos sobre inmueble que se va a arrendar para identificar al arrendador y en calidad de qué firma el contrato, algo que debe ser preceptivo hacer antes de firmar un contrato de arrendamiento en evitación de sorpresas como la que le ha sucedido.

¿Puede recuperar el arrendador su vivienda arrendada si la necesita?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda de mi propiedad y querría prever el que pudiera necesitarla para mi o uno de mis hijos antes del plazo de cinco años, ¿debo pactarlo con mis inquilinos previamente o hacerlo simplemente cuando surgiera la necesidad?

Respuesta: Sí, esta cuestión ha tenido vaivenes en las sucesivas versiones de la Ley de Arrendamientos. En la actualmente vigente, desde el 06/03/2019, para que el arrendador pueda ejercer la potestad de recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, se debe hacer constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si se produce la situación prevista, deberá comunicarlo al arrendatario, especificando la causa, al menos dos meses antes de que la vivienda se vaya a necesitar y éste estará obligado a entregarla en dicho plazo, si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La vivienda habrá de ser ocupada dentro de los tres meses posteriores a la resolución del contrato, pues si no fuera así, el arrendatario podría optar por retornar o ser indemnizado.

¿Es permisible la entrada del arrendador a la vivienda arrendada?

Pregunta: Voy a alquilar un apartamento y el arrendador me propone un contrato por el que me obligo a permitir su entrada para comprobar el buen estado de conservación periódicamente mientras la duración del contrato ¿Puedo negarme?

Respuesta: Sí, no hay precepto legal alguno que faculte al arrendador para perturbar al arrendatario en el el goce o uso de la vivienda arrendada, salvo circunstancias excepcionales. Según el Art. 1543 del Código Civil. la naturaleza del contrato de arrendamiento se basa en que “una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Ítem más, el Art. 18.2 de la Constitución reza: “Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Y, finalmente, el Art. 6 de de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que: “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Con estos argumentos, deberá convencerlo de que no tiene sentido el poner esta cláusula del contrato. No obstante, Usted puede dar el consentimiento a la entrada del arrendador cuando lo considere oportuno aunque no conste en el contrato.

¿Puede hacer obras en la vivienda un inquilino con discapacidad o mayor de 70 años?

Pregunta: Los inquilinos de un piso de mi propiedad me dicen que necesitan convertir la bañera en plato de ducha debido a que el marido ha tenido un accidente y ha quedado minusválido. ¿Tengo que acceder? y ¿Cómo hay que proceder?

Respuesta: Sí tiene que acceder, a tenor de lo dispuesto en el Art. 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho Art. prevé que el arrendatario debe notificar por escrito, previamente a su realización, las obras a realizar en el interior de la  vivienda para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad de alguno(s) de los convivientes, con la limitación de que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Los costes serán a cargo del arrendatario y éste estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige Usted, como arrendador, a la finalización de contrato. En evitación de posibles conflictos ulteriores, es conveniente redactar y firmar un documento por las dos partes  en el que se detallen las obras a realizar al que se adjunten la notificación del arrendatario y fotografías del estado previo a la realización de las obras. Todo esto es aplicable también cuando alguno(s) de los convivientes tenga una edad superior a 70 años.

¿Cuándo y cómo procede la devolución de la fianza del alquiler de inmueble?

Pregunta: Va a finalizar el contrato de un piso que tengo arrendado y la inquilina me propone compensar la última renta con la fianza depositada de un mes. ¿Es correcto?, si no lo es, ¿cuándo se lo tengo que devolver?

Respuesta: No es correcto, porque la arrendataria tiene la obligación contractual del pago de la renta y, además, hasta que no se produce la entrega de la vivienda, la devolución no es exigible al arrendador. Entonces, el proceso correcto es que la arrendataria debe pagar la renta y cuando deje la vivienda se firmará por ambas partes la resolución del contrato en la fecha en que se haga entrega de la misma. Posteriormente, el arrendador revisará la vivienda y si encuentra desperfectos, falta, etc., lo comunicará al arrendatario con su correspondiente justificación y valoración. En cuanto al plazo, la Ley establece que <<el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución>> (sic), o sea que aunque no no establece un plazo concreto, se puede inferir que hay un mes para la devolución, que es lo habitual. Si el importe de los desperfectos o faltas supera al de la fianza, el arrendador podrá reclamar la diferencia a la arrendataria. Todo ello, independientemente de cuando haga la devolución la Administración al arrendador (no al arrendatario) de la fianza depositada.    

¿Debo pagar la plusvalía si vendo un inmueble a un precio menor que el de compra?

Pregunta: Mis hermanos y yo hemos vendido un piso heredado de nuestros padres por un precio menor que el que figura en las escrituras de herencia. ¿Tenemos que pagar la plusvalía al Ayuntamiento?

Respuesta: No, desde las últimas sentencias del Tribunal Constitucional no procede su pago porque cuando el valor de venta es inferior al de adquisición no se produce hecho imponible -incremento de valor- a efectos de la liquidación de la llamada plusvalía municipal y, entonces, el Ayuntamiento no debería liquidar. Las citadas sentencias han instado al legislador a que clarifique cómo acreditar la ausencia de hecho imponible, algo que todavía  no se ha producido. No obstante, esto no les exime de presentar en su Ayuntamiento la correspondiente autoliquidación, que deberá hacerlo con cero a ingresar, acompañada de las escrituras de adquisición y de venta como medio de prueba. Aunque el Ayuntamiento podría requerir el pago posteriormente, es de esperar que no lo haga si las pruebas presentadas son palmarias. 

¿Quién paga los gastos derivados del préstamo hipotecario?

A tenor de las sentencias del Tribunal Supremo del 23/01/2019

GASTO	PRESTAMISTA	PRESTATARIO
Escritura matriz de préstamo	50 %	50 %
Copias de la Escritura de préstamo	las que solicite	las que solicite
Escritura de cancelación de hipoteca	0 %	100 %
Registro Escritura préstamo	100 %	0 %
Registro Escritura cancelación	0 %	100 %
Gestoría	50 %	50 %
Impuesto AJD	Desde 8/12/18 100 %	Hasta 9/12/18 100 %
Comisión de apertura	0 %	100 %

CRITERIOS

Establecidos por sentencias del Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019

Interés: Asunción del gasto notarial y registral en función del interés de las partes. El de la gestoría se ha fijado de manera salomónica.

Comisión de apertura: Es válido que la asuma el Prestatario por considerar que no es abusiva si supera el control de transparencia, lo cual se cumple ya que, junto con el interés remuneratorio, forma parte del precio del préstamo y ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la tasa anal equivalente (TAE), que constituye un instrumento de medida homogéneo y los Bancos están obligados a informar al prestatario, quien podrá realizar una comparación con cuantas ofertas quiera.