¿En qué plazo hay que devolver la fianza de arrendamiento?

 Consulta: ha finalizado el contrato de arrendamiento de una vivienda y el arrendatario me pide que le devuelva la fianza en ese mismo instante. ¿tiene que ser así o hay algún plazo para hacerlo?

Respuesta: la ley se limita a disponer en su Art. 36.4: <<el saldo de la fianza que debe ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución>> (sic). Es por ello que ha tenido que ser la jurisprudencia la que ha ido resolviendo las múltiples controversias.

Un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que, aunque el citado Art. no explicita un plazo para la devolución, sí está indicando que el arrendador dispone de 30 días para realizarla. Durante ese tiempo verificará si hay desperfectos imputables al arrendatario y asimismo si hay incumplimientos o contingencias vinculadas a la fianza, dándose 3 situaciones:

1. Si no hubiere nada que reclamar, devolverá la fianza íntegra.

2. Si hubiere algo que reclamar y su importe, debidamente justificado, fuera inferior a la fianza, deberá notificarlo al arrendatario, practicar la liquidación de la fianza y devolver al arrendatario el saldo resultante.

3. Si el importe a reclamar es superior al de la fianza, deberá notificarlo al arrendatario y podrá exigir su pago al arrendatario.

 

La fianza estará depositada en el Organismo Público correspondiente por el arrendador, siendo éste quien la debe solicitar, sin que pueda hacerlo el arrendatario. Y al respecto, hay que señalar que el derecho de devolución de fianza al arrendatario no está previsto en los Organismos Públicos,  así como tampoco el plazo en que debe ingresarla al arrendador que la depositó, lo que en ocasiones ha supuesto que no la haya recibido dentro de los susodichos 30 días y ha tenido que adelantar el importe al arrendatario o exponerse a abonar los intereses devengados.

¿Se puede utilizar la fianza para pagar la última renta?

Consulta: Va a finalizar el arrendamiento de una vivienda y los inquilinos me proponen dejar el pago del último mes a cambio de la fianza. ¿Es admisible?

Respuesta: En principio, no, porque el objeto de la fianza es responder de los perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los posibles daños originados en la vivienda, mobiliario, enseres y objetos de la misma. Entonces, hasta que el arrendador no haya revisado en qué estado recibe el inmueble, no tiene por qué destinar el importe de la fianza al pago de lo adeudado por rentas. Así pues, no es admisible por lo siguiente: 

1) el arrendatario debe cumplir con su obligación del pago de la renta. 

2) el importe de la fianza no es una cantidad líquida y exigible hasta que transcurra un mes desde la entrega del inmueble. 

3) habrá que determinar en ese plazo si la vivienda se recibe con desperfectos o daños cuyo importe, debidamente justificado, sea susceptible de ser descontado de la fianza.

No obstante, en ocasiones la jurisprudencia ha permitido aplicar la fianza al saldo pendiente, pero de manera excepcional, pues el criterio mayoritario es contrario a cualquier tipo de compensación.