Duración y prórrogas en los contratos de alquiler de vivienda

✅EXORDIO

Ha sido derogado el Decreto de 22/03 por el que se facultaba a los arrendatarios a solicitar una prórroga y un límite de actualización de renta. En su corta vigencia se ha provocado un revuelo en el mundo arrendaticio que ha provocado la inquietud de muchos arrendadores sobre la situación de sus contratos arrendaticios. Dado el entramado legal por el que se rige la normativa arrendaticia sería muy prolijo el contemplar toda la casuística. Por ello, vamos a tratar de dar una respuesta general para la mayoría de los contratos en los que arrendadores y arrendatarios son personas físicas, sin ser aquellos grandes tenedores, que no hay personas vulnerables y no hay zonas tensionadas y, asimismo, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, no están excluidos, como los de viviendas suntuarias, de temporada, etc. etc.

✅CONCEPTOS

1.- Prórroga legal obligatoria: la determina la Ley, es opcional para el arrendatario y obligatoria para el arrendador.

2.- Prórroga tácita legal: es la que se produce si al término de la prórroga obligatoria, el arrendador no ha manifestado al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, con al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento. 

En ambos casos hay una salvedad que permite al arrendador cancelar el contrato si necesita la vivienda  para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para su validez, deberá constar expresamente esta posibilidad en el contrato, si no constase deberá esperar al vencimiento correspondiente.

3.- Tácita reconducción: se produce cuando han transcurrido todas las prórrogas legales y ni arrendador ni arrendatario han manifestado el uno al otro su voluntad de finalizar el contrato. Entonces, el arrendatario permanece en la vivienda con la aquiescencia del arrendador con los siguientes efectos: 

• El contrato deja de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos y pasa a regirse por el Código Civil, con la consiguiente pérdida de las protecciones propias del arrendamiento de vivienda habitual.

• La duración se renueva según como se haya estipulado en el contrato la forma de pago: 1) si solo está mensual, se renovará por meses ó 2) si está anual por pagos mensuales, se renovará por año

✅CASUÍSTICA, duración y prórrogas en función de la fecha de celebración del contrato y régimen que le es aplicable:

Fecha del contrato

Duración y prórrogas

01/01/1965	08/05/1985	sometidos a prórroga forzosa sine die para los arrendatarios originales y sucesores, incluso cuando un tercero suceda al arrendador. Son los llamados contratos de “renta antigua”.
09/05/1985	24/11/1994	Decreto llamado “Boyer” que suprimió la prórroga forzosa y la duración determinando que la duración de los contratos será la que libremente estipulen las partes contratantes.
25/11/1994	05/06/2013	prórroga legal obligatoria de 5 años y tacita legak de 3, por lo que los vigentes en la actualidad están en tácita reconducción desde 2021.
06/06/2013	05/03/2019	prórroga legal obligatoria de 3 años y tácita legal de 1, por lo que los vigentes en la actualidad están en tácita reconducción desde 2023.
06/03/2019	Actual	prórroga legal obligatoria de 5 años y tácita legal de 3, por lo que los vigentes en la actualidad continuarán sometidos a las prórrogas legales. Actualización renta: hasta 25/05/2023 IPC, desde 26/05/2023 IRAV

Quedamos a su disposición para cualquier consulta

Derogación decreto prórroga arrendamiento

Como estaba previsto, el Real-Decreto 8/2026 que establecía cambios extraordinarios en la prórroga de los contratos y en la actualización de la renta ha sido derogado el 28/04/2026. Tanto durante su vigencia como después de la derogación ha provocado un caos en los arrendadores y arrendatarios, generando múltiples consultas sobre su aplicación, por lo que vamos a tratar de aclarar las diferentes situaciones en que se encuentran los arrendadores que hayan recibido una solicitud de sus arrendatarios:

✅NATURALEZA PROVISIONAL DEL DECRETO, no creaba un derecho automático a la prórroga y/o actualización de renta, sino condicionado a: 

• La solicitud del arrendatario, si no la hace, la relación contractual continúa sin alteración alguna.

• La vigencia del decreto del 21/03/2026 al 28/04/2026.

• El vencimiento del contrato 

✅SOLICITUDES RECIBIDAS PARA CONTRATOS QUE HAN VENCIDO ENTRE EL 21/03 Y 28/04/2026, siempre que el arrendatario lo haya solicitado expresamente al arrendador

• La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, no siendo necesaria su respuesta.

• Se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.

• Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. 

• Salvedades por las que no será de aplicación:

• que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes

• cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente

• que el arrendador hubiera comunicado previamente al arrendatario, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.

✅SOLICITUDES RECIBIDAS DENTRO DE LA VIGENCIA DEL DECRETO PARA CONTRATOS CON VENCIMIENTO POSTERIOR AL 28/04, situaciones en las que se puede encontrar el arrendador:

• ha aceptado la solicitud del arrendatario para un contrato que vence después de la derogación de este  Real Decreto, entonces tendrá vigencia la  prórroga extraordinaria.

• si no respondió a la solicitud cabría entender como silencio positivo de aceptación de la solicitud, por lo que estará en una situación débil ante una reclamación del arrendatario.

• si respondió supeditando la aceptación a la convalidación del decreto y argumentando la naturaleza provisional del decreto y que el hecho de haber enviado el arrendatario una solicitud no suponía la creación del derecho si el contrato vencía fuera del plazo legal establecido para la convalidación o derogación, estará en una situación favorable ante una posible reclamación del arrendatario porque:

  
  

• el que el arrendador lo haya solicitado no implica que se haya perfeccionado el derecho ya que  las obligaciones dimanantes del decreto solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está en vigor. 

  
  

• Ítem más, considerar que la solicitud hecha dentro de la vigencia del decreto debe generar efectos posteriormente a su derogación sería difícilmente compatible con la ultraactividad y proyección de una norma no convalidada, artículos 86 y 9.3 de la Constitución Española y el 2.3 del Código Civil. 

De todo lo anterior y el revuelo provocado por la divulgación de unas expectativas de derechos inexistentes, es presumible una oleada de litigios nada beneficiosa para las relaciones arrendaticias.

Quedamos a su disposición para cualquier consulta de su caso.

Medidas extraordinarias arrendamiento de vivienda

Nuevamente, se ha vuelto a manosear el arrendamiento de vivienda. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, ha establecido cambios extraordinarios en la prórroga de los contratos y  en la actualización de la renta. 

EXORDIO:

Al tratarse de un decreto-ley deberá ser convalidado por el Congreso en 30 días, que impone el Art. 86.2 de la Constitución, lo que le confiere cierto carácter de interinidad dado que todo parece indicar que será derogado y por tanto decaerá y quedará sin efecto.

No obstante, como lo cierto es que va a estar vigente esos 30 días, vamos a analizar el contenido para contratos de viviendas en zonas  no tensionadas y de no grandes tenedores.

CONTRATOS AFECTADOS:

Arrendamiento de viviendas sujetos a la Ley de 1994 vigentes en la fecha de entrada en vigor del decreto, 22/03/2026, cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31/12/2027 y asimismo para las actualizaciones de renta en ese periodo.

No afecta a contratos futuros ni a los que están en tácita reconducción, que son los que  continúan vigentes sobrepasadas la obligatoria y tácita, es decir llevan vigentes más de 8 años.

ARTÍCULO 1, prórroga extraordinaria:

Si el arrendatario lo solicita se aplicará una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.

La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo que:

• se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes

• se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento,

• que el arrendador haya comunicado previamente, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.

No obstante, dada la interinidad del decreto, hay corrientes jurídicas que entienden que no todos arrendadores tienen la obligación de aceptar la prórroga cuando el vencimiento de su contrato sea posterior al del plazo de vigencia del decreto porque “sería un fraude de ley que se considerara válida la prórroga de un contrato que finalice después de que el Congreso derogara el decreto, aún cuando el vencimiento sea antes de la fecha del 31 de diciembre de 2027”.

Así pues, aconsejan a los arrendadores que durante la vigencia del decreto hayan recibido la solicitud de prórroga de un contrato cuyo vencimiento sea posterior a la fecha previsible de su derogación, respondan a sus inquilinos que no aceptarán la prórroga si es derogado el susodicho decreto.  

ARTÍCULO 2, limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta:

• El arrendatario  podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, siendo  el que resulte del nuevo pacto entre las partes. 

• En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.

Aquí se entiende que también sería de aplicación lo dicho y aconsejado para las prórrogas.

 

Consulta: hace un año y medio compré a un matrimonio una vivienda arrendada desde el 01/09/2022 y ahora la necesito para mí porque me he divorciado, tengo que salir de laque ha sido mi vivienda habitual y he visto en el contrato que hay una cláusula en la que se prevé esa posibilidad. ¿Puedo recuperarla y cómo debo proceder?

Respuesta: SÍ, es posible recuperarla si se cumplen los requisitos y procedimientos que se exponen a continuación:

1. BASE LEGAL: artículos 14 y 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos.

2.  REQUISITOS:  cumple con los requisitos previstos en los citados artículos porque:

                  

A)  El vendedor tiene que ser  una persona física y en tu caso lo es. Si es una persona jurídica no es posible ejercitar este derecho. En tu caso lo es 

B) La duración del contrato: está dentro de los cinco primeros años, que vencen el 31/08/2027, y ha transcurrido el primer año. 

C) Existe la cláusula específica: según dice, consta expresamente la posibilidad de que necesite recuperar la vivienda para uso propio.

3. PROCEDIMIENTO: 

1. Comunicación fehaciente: enviar una notificación formal al arrendatario, explicando de forma concreta y justificada con documentos que acrediten tu nueva situación, en tu caso sentencia de separación o divorcio. Utiliza medios que acrediten la recepción (burofax, carta notarial...). Esta comunicación debe hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha prevista para necesitar la vivienda y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

2. Ocupación efectiva de la vivienda: tú (o, en su caso, la persona beneficiaria) deberás ocupar la  vivienda dentro de los tres meses siguientes a la fecha de desalojo o extinción del contrato.  

3. Consecuencias de la no ocupación de la vivienda: Si transcurridos esos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieras procedido a ocuparla, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, por: 

✔ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

✔ o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Negación a la visita del tasador

 Consulta: tengo firmado un contrato para la compra de una vivienda en el que se ha fijado la fecha para firmar la escritura pública de compraventa el 20 de junio de este año y he entregado 15.000 euros en concepto de arras penitenciales. Para el pago total he solicitado un préstamo hipotecario a mi Banco y al llamar el tasador al vendedor para visitar la vivienda, éste se ha negado alegando que no tiene porqué recibir a nadie, se le ha explicado el motivo de la visita pero persiste en la negativa, lo cual impide continuar al Banco con la tramitación del préstamo y, por tanto, a mí hacer la compra. ¿Qué puedo hacer? 

Respuesta: Como dice, tiene entregada una cantidad en concepto de arras penitenciales. Este tipo de arras están reguladas por el Artículo 1.454 del Código Civil que establece “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. 

Esto quiere decir que se permite a cualquiera de las partes desistir unilateralmente del contrato con la penalización prevista. Y, en esta línea, hay doctrina reiterada de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo que, basadas en el deber de colaboración del vendedor y que  la valoración es un trámite imprescindible y conocido por ambas partes, consideran que impedir la tasación equivale a desistir, lo que obliga al vendedor a la devolución de las arras duplicadas. 

Le sugiero que utilice esta jurisprudencia para tratar de disuadir al vendedor de su negativa con la advertencia de que si la mantiene acudirá a la vía judicial.

Ítem más, de todo lo anterior se infiere que en el contrato no se previó esta circunstancia dado que entonces el vendedor no se hubiera opuesto a la visita del tasador. Lo cual nos lleva a recomendar el incluir en los contratos de compraventa una cláusula expresa en la que  la negativa, obstrucción o inasistencia injustificada del vendedor a cualquiera de las visitas requeridas por el comprador, tasador, sociedad de tasación o por la entidad financiera se considerará incumplimiento esencial del contrato y desistimiento imputable al vendedor en los términos del artículo 1454 del Código Civil.

Actualización de la renta de vivienda

Ante las numerosas consultas de arrendadores que estamos recibiendo acerca de la actualización de la renta, vamos a tratar de clarificar cómo está la situación:

La regulación de la actualización de la renta de vivienda data de la Ley de 1994, artículo 18  que ha sido reformado en sucesivas ocasiones. Las consecuencias de todo ello son que las revisiones de la renta dependerán de:

1) la fecha del contrato de arrendamiento

2) si hay o no pacto expreso de actualización

3) si hay o no detalle del índice o metodología a aplicar

4) los índices de actualización estipulados en cada reforma

Contratos del 01/01/1995 al 05/06/2013

✔ Aplicación del IPC durante los 5 primeros años, a partir del sexto, pacto entre las partes

Contratos posteriores al 06/06/2013

✔ Revisión en los términos pactados entre las partes

✔ En defecto de pacto expreso, el IPC

Contratos posteriores al 01/04/2015

✔ En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión

✔ Si hay pacto expreso pero no se detalla el índice o metodología de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad IGC, con las limitaciones de que si es negativo será cero y si es superior al 2 % se aplicará éste

Contratos posteriores al 06/03/2019

✔ Revisión en los términos pactados entre las partes, pero que no podrá exceder del IPC. Si no se ha detallado el índice o metodología o referencia, la renta se actualizará para cada anualidad con referencia a la variación anual del índice de garantía de competitividad

✔ En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos

Contratos posteriores al 26/05/2023

✔ Aplicación del Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda IRAV, siempre que exista pacto expreso en el contrato.

✔ El INE Instituto Nacional de Estadística lo publicará mensualmente para ser aplicado a la actualización anual que corresponda

✔ Los contratos anteriores continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, sin perjuicio de que si las partes lo acuerdan, podrán adaptarse al IRAV

Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda

 La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Para ello se estableció que el Instituto Nacional de Estadística definiría, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Pues bien, así lo ha hecho mediante publicación en el BOE fijando como límite: “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada” Si alguien tiene interés en saber cómo se calculará esta última, la fórmula es: TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β), inspirada por Pitágoras.

El Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el índice de referencia definido en la cláusula anterior, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles y  será el que se aplicará a la actualización de la renta en los contratos que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Por lo que habrá de estar atentos a las publicaciones que se vayan efectuando mes a mes por parte del INE.

El próximo 2 de enero de 2025 se publicarán en la página web del INE los primeros resultados del índice. A partir de esta primera publicación, el índice se difundirá mensualmente, en las mismas fechas fijadas en el calendario de disponibilidad de las estadísticas para el IPC.

Todos los contratos anteriores a esa fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato