1.- Las arras son una entrega de dinero para reforzar y asegurar una obligación.
2.- Dado que en el Código Civil solamente están reguladas las arras penitenciales (Art. 1454), la jurisprudencia y la doctrina constante han consolidado tres tipos de arras: 2.1. confirmatorias de la existencia del contrato, 2.2. penales del incumplimiento pero sin facultar el desistimiento y 2.3. penitenciales, que permiten a las partes desistir del contrato con una penalización tasada por el citado artículo para quien desista
3. Es práctica habitual en la compraventa de inmuebles el suscribir el llamado “contrato de arras”, que no tiene naturaleza jurídica y que como señala la jurisprudencia “referirse a las arras como contrato es erróneo jurídicamente” porque se entiende que son un pacto accesorio de un contrato principal cual es el de compraventa.
4. Por tanto, para el acuerdo en la compraventa de un inmueble es muy importante el determinar qué tipo de arras se quieren aplicar y en el caso de que sean penitenciales, que es lo habitual, hacer mención expresa al Art. 1454 del Código Civil y prever de forma clara que las partes tienen la facultad de desistir del contrato asumiendo el comprador la pérdida de la cantidad entregada y el vendedor a devolverla duplicada. Es por ello que, dado que en el Código Civil no se establece importe alguno, las partes son quienes pactan la cantidad siendo conveniente que sea un porcentaje significativo del precio total estipulado con la finalidad de disuadir del desistimiento a cada una de las partes, es recomendable un 10/15 % o superior.
5. Una vez determinado lo anterior, junto con los demás pactos, se formalizará el acuerdo mediante un contrato privado de compraventa fijando un plazo para su elevación a escritura pública y pago del precio total deducido el importe de las arras.
