Compra inmueble hipotecado

Pregunta: quiero comprar un local y me encuentro con que tiene una hipoteca cuyo importe pendiente de pago es superior al precio acordado, ¿debo olvidarme de la compra?

Respuesta: No, necesariamente. En primer lugar, una aclaración: la extinción de una carga (hipotecaria, embargo, etc.) sobre un inmueble se materializa en dos actos: el económico (pago de la deuda) y el registral  (otorgamiento de una escritura de carta de pago y cancelación para su inscripción en el Registro de la Propiedad).

Para llevar a cabo la transacción con la total seguridad de que comprará el local liberado de la carga, el vendedor deberá pagar previamente la diferencia entre la deuda y el precio convenido y el pago de éste irá destinado íntegramente a la entidad acreedora, cuyo apoderado comparecerá en la Notaría para otorgar la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de la totalidad de la deuda simultáneamente a la escritura de la compraventa. Usted se deberá asegurar de que la escritura de cancelación se inscribirá en el Registro de la Propiedad para que quede liberado el local de esa carga, siendo recomendable que lo haga Usted mismo o su Gestor.

Plusvalía a cargo comprador

Pregunta: Voy a comprar un piso a un promotor y me dice que, además de los impuestos de la compra, tengo que pagar la plusvalía municipal, lo que no estoy dispuesta a asumir. ¿Hay algún soporte legal que me asista?

Respuesta: Se debe negar a asumir esa cláusula, que se considera abusiva y limita los derechos del consumidor porque no se le puede imponer el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, según lo establecido en el Art. 89.3 C del R.D. Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Hay sentencias del Tribunal Supremo declarando nula la susodicha cláusula.

Pago del IBI

Pregunta. Voy a comprar una vivienda que escrituraremos en febrero y el vendedor quiere que pague el IBI desde marzo, ¿es legal?

Respuesta. Sí, aunque el sujeto pasivo es quien ostenta la titularidad el día 1 de enero, las partes contratantes pueden pactar que el pago del IBI del año  en que se realiza la compraventa sea proporcional al tiempo en que cada una ellas haya ostentado la titularidad. Es más, incluso en ausencia de pacto, el vendedor podría repercutirlo al comprador, según sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2016.

Esta es una cuestión que se plantea especialmente en las compraventas realizadas en los primeros meses del año porque el IBI le será girado al vendedor cuando ya no es titular del inmueble, por lo que parece razonable que sea pagado en función de la tenencia del mismo.