V Miscelánea: gastos y base de datos

 1.- Gastos. Se ha puesto el foco en que el pago de los gastos de gestión inmobiliaria sean a cargo del arrendador, tanto persona física como jurídica, pero tiene mucha mayor relevancia tiene la repercusión de los gastos generales, servicios y tributos, en los contratos de arrendamiento. La Ley mantiene el artículo 20.1 que reza: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario” Hasta ahora se venía considerando en una inmensa mayoría de contratos una única renta, es decir incluidos los gastos de comunidad fundamentalmente; y ello era debido tanto a una cierta estabilidad tanto de la inflación como de los susodichos gastos de comunidad. Con los cambios producidos por esta nueva ley es presumible que esto cambie y se imponga la diferenciación de lo que es renta y lo que son gastos de comunidad u otros derivados del propio uso de la vivienda, amén de los impuestos, verbigracia el IBI. Esto podría tener un triple efecto en las consecuencias de la aplicación de la nueva ley: 1) los importes de renta bajarían con respecto a los anteriores y echaría por tierra o complicaría lo previsto tanto para la fijación como actualización de renta, 2) la verosimilitud de los “índices de referencia del precio del alquiler de vivienda” y 3) el posible encarecimiento del total a pagar por el arrendatario, toda vez que el citado artículo permite incrementar los gastos, con excepción de los tributos, en un porcentaje superior al doble de la renta. En fin, lo que se llama “hacer un pan como unas tortas”

2,- Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.  Con este rimbombante título establecen una serie de medidas para su creación con el objeto de “incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” Como comentaba en la anterior entrega de renta: “Se daba un plazo de ocho meses para su elaboración por la Administración General del Estado. Han transcurrido más de 4 años y el susodicho índice brilla por su ausencia”. A ver si a la segunda va la vencida. En cualquier caso, más control y burocracia cuando lo que tendría que suprimirse es el depósito de fianzas como han hecho algunas Autonomías, que nada aportan a la relación arrendaticia entre arrendador y arrendatario, sino que más bien en numerosas ocasiones entorpece o enturbia las relaciones entre ambos, especialmente en las devoluciones al término del contrato.

IV Limitaciones a la renta

 1.- Limitaciones a la fijación de la renta. Están recogidos en la Disposición final primera que añade dos nuevos apartados 6 y 7 al artículo 17 sobre la determinación de la renta. Es paradójico que se mantenga el apartado 1: “la renta será la que libremente estipulen las partes”.

Para las viviendas ubicadas en una zona tensionada la renta del nuevo contrato no podrá exceder de la última que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, sin que se puedan añadir cuotas o gastos que no estuviesen en el contrato anterior. No parece que vaya a tener mucho recorrido esta norma por varios motivos, a saber: a) Sólo afecta a las zonas tensionadas, b) ¿Y si no ha estado alquilada la vivienda anteriormente?, c)  ¿Y si ha estado alquilada y no existe o se ha perdido el contrato?, ¿Qué organismo podrá inspeccionar todo ello?, ¿Se sancionará al arrendador que incumpla?... 

Y por si esto no fuera poco, “en aras de la sencillez”, establece una panoplia de excepciones a esta limitación por las que podrá incrementarse hasta el máximo del 10 % cuando en los dos años anteriores se hubieran realizado: a) actuaciones de rehabilitación, b) ahorro de energía primaria no renovable del 30% c) mejoras de la accesibilidad. Todo ello siempre debidamente acreditado por el certificado correspondiente, y c) en los contratos que se firmen por un periodo de 10 o más años, no parece que esto sea motivador para los arrendadores. 

Y, a mayor abundamiento, dedica el apartado 7 al gran tenedor por el que  la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia y aquí sí que se prevé el que no hubiera un contrato anterior. En fin, todo un brindis al sol con una confusa redacción para una dudosa aplicación, al menos a medio plazo, dependiendo de las declaraciones de zonas tensionadas y del sistema de índices de precios de referencia, cuya implementación puede tardar, no llegar a existir o crear un caos. 

2.- Límites a la actualización de la renta. La nueva Ley añade ratifica lo ya existente hasta el 31/12/2023 del 2 % y extiende la limitación del 3 % para todo el año 2024. Y eso que el artículo 46 desde su promulgación en marzo de 2022   comienza: “Limitación extraordinaria de la actualización” 

3.- Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. La Disposición adicional undécima reza: “El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.» En el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ya se anunciaba la creación de un nuevo índice con unas reglas, prolijas como siempre, y se daba un plazo de ocho meses para su elaboración por la Administración General del Estado. Han transcurrido más de 4 años y el susodicho índice brilla por su ausencia. Además, también se traslada a las CCAA la definición de su propio índice de referencia lo que supone duplicidad de tareas y, en su caso, disparidad entre territorios.

4.- Pago de la renta. Se admite el pago en efectivo y en la vivienda arrendada cuando alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago. Al margen de la protección a quien no pueda pagar o cobrar la renta por estos medios, recuerda a los tiempos en que el casero iba a cobrarla todos los meses a la vivienda.

III Nuevas prórrogas obligatorias de contratos de arrendamiento

De lo expuesto en el cuadro sinóptico anterior y la lectura de los puntos añadidos al artículo 10 sobre las nuevas prórrogas del contrato podemos extraer las siguientes consideraciones: 

1.- Al ser la primera condición que el contrato no haya sido denunciado previamente por cualquiera de las partes, es previsible que muchos o todos arrendadores harán la denuncia antes de terminar los cinco primeros años o la prórroga tácita con el preaviso de cuatro meses de antelación al vencimiento para eludir la posible aplicación de estas nuevas pruebas. 

 2.- En caso de que esto no suceda, serán los arrendatarios quienes lo tienen que solicitar en ambos casos, que sólo tendrían opción si el arrendador no hace la denuncia descrita en el punto 1. Ítem más, en el caso de gran tenedor deberá acreditar su situación de vulnerabilidad con un informe o certificado emitido en el último año, por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico

3.- Hay que recordar nuevamente que es presumible que en muchas ciudades no haya zonas tensionadas.

De todo lo anterior se puede inferir que no tendrán una amplia aplicación estas prórrogas, siendo aplicable el refrán “mucho pollo para tan poco arroz”.

II Concetos básicos nueva Ley de vivienda

 En la línea de la fuerte carga ideológica de la ley, una de sus finalidades es evitar los supuestos abusos que se puedan producir y por ello tiene un marcado carácter intervencionista, cuyos resultados se pueden poner en duda empíricamente a tenor de lo sucedido a escala internacional. 

Y para ello se basa en los tres conceptos de la figura anterior, que explicamos resumidamente a continuación con comentarios en azul:

1.- Zona de mercado residencial tensionado. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar las denominadas con la finalidad de hacer asequible la oferta para los arrendatarios. Y para ello establece una serie de reglas, procedimientos y organismos intervinientes cuya prolijidad se nos antoja complicada y costosa en tiempo y en recursos públicos, dejando su declaración al criterio de la administración competente; además la tramitación podrá ser impugnada por vía administrativa. Y una vez más hay que preguntarse ¿y si las susodichas administraciones no declaran zona tensionada alguna?. 

2.- Grandes tenedores.  Define como tales a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Las Comunidades Autónomas podrán bajar a 5 inmuebles. Una medida farragosa porque no especifica la forma de titularidad a efectos del arrendamiento, como pueden ser el usufructo o la copropiedad, tampoco prevé si solo hay que computar los inmuebles destinados al arrendamiento, excluyendo las definidas como “residencia habitual” y “residencia secundaria” o las oscilaciones que puedan tener los “grandes tenedores” por salida o entrada de inmuebles en su propiedad, que pasaría de serlo a no serlo. Y como siempre traslada a las CCAA el otorgar la condición de “gran tenedor”.  

3.- Situación de vulnerabilidad económica y/o social. 

El artículo 14 reza:  “1. Las políticas en materia de vivienda tendrán especialmente en cuenta a las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, ya sea tanto en entornos urbanos como en zonas rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad, a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social, a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación. 2. Para ello, las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán identificar dentro de su ámbito territorial, las zonas que precisen actuaciones de regeneración y renovación urbana para avanzar en la erradicación de situaciones de infravivienda, a través de acciones integradas que prevengan y reparen la exclusión social y residencial de la población residente. 3. De manera complementaria, con objeto de luchar contra el fenómeno del sinhogarismo, corresponde a las Administraciones competentes, de acuerdo con lo previsto en su marco normativo, la programación de medidas específicas para afrontarlo, promoviendo en su ámbito territorial el acceso a soluciones habitacionales de alojamiento en condiciones adecuadas por parte de las personas en situación de sinhogarismo y la plena inclusión de las personas sin hogar desde una perspectiva integrada e intersectorial, y posibilitando una adecuada complementariedad entre las distintas políticas, recursos y servicios, especialmente en el ámbito sanitario, social, educativo y de empleo” Todo un alarde de verbosidad y deseos: las Administraciones competentes: “tendrán, podrán, corresponde a, el acceso a soluciones habitacionales…, posibilitando, perspectiva integrada e intersectorial, complementariedad”, que no es presumible que vayan a resolver satisfactoriamente dichas situaciones, amén de que distinguen la vulnerabilidad económica de la social, que no siempre tienen que coincidir.