Régimen del Alquiler de vivienda a aplicar desde 19/12/2018

1) MODIFICACIONES A LA LEY DE 1994, se expone  a continuación un extracto de las que más afectan a la contratación y, por tanto a la relación entre arrendador y arrendatario de vivienda:

2) GENERALIDADES: 1) Se excluyen viviendas > 300 m2 ó renta > 5,5 SMI anual que tienen libre pacto. 2) Se incluye el uso turístico. 3) Se introduce el concepto "renta reducida" que se desarrollará. 4) Se establece la diferenciación entre persona física y jurídica.

3) DURACIÓN: será libre. 1) Si < 5 años (persona física) ó 7 (persona jurídica) hay una prórroga obligatoria hasta esos años, el arrendatario puede no renovar a cada vencimiento. 2) Si el arrendador necesita la vivienda para sí o familiares puede interrumpir la prórroga después de transcurrido el primer año.

4) PRÓRROGA AL FINALIZAR LOS 5 Ó 7 AÑOS: 1) El arrendador puede rescindir el contrato; si  ni él ni el arrendatario lo hacen, el plazo se prolonga por tres años más. 2) Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y el arrendador vende la vivienda, el adquirente deberá asumir la duración completa, incluidas las prórrogas.

5) REVISIÓN DE LA RENTA: 1) Sólo en cada vencimiento, sin retroactividad, en los términos pactados. 2) Si se pacta algún mecanismo para la revisión que no detalle el índice o metodología para el cálculo, se aplicará el índice de garantía de competitividad.  3) Para las "rentas reducidas"  la revisión no podrá superar el IPC.

6) GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA: Su valor no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta.

7) ELEVACIÓN DE LA RENTA POR MEJORAS: Se podrán realizar en cualquier momento por acuerdo entre arrendador y arrendatario e incrementarse la renta.

8) DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Para el caso de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes que formen parte de un mismo inmueble a un mismo comprador, se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor de la Administración

9) GASTOS GENERALES: Cuando el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo que los servicios hayan sido contratados por el arrendatario.

10) LEY DE HACIENDAS LOCALES: 1) Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a los inmuebles  desocupados con carácter permanente. 2) Tendrán esa consideración los que se establezcan en la correspondiente normativa sectorial de la vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley. 3) Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 % del IBI para las viviendas con renta limitada por una norma jurídica.

11) LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: En los desahucios se informará al demandado la posibilidad de que acuda a los servicios sociales como protección, con sus implicaciones en plazos, etc. etc.

12) LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Regular las obras necesarias para la adaptación a personas discapacitadas o > 70 años y para los acuerdos por los que se limite o condicione el ejercicio de la actividad, especialmente referida al uso turístico de las viviendas. 

13) CONTRATOS ANTERIORES A ESTAS MODIFICACIONES: Continuarán rigiéndose por el  régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, las partes podrán acordar el adaptarlos a éste nuevo régimen jurídico. 

Pago ITP por el vendedor

Pregunta: Voy a vender una vivienda y tengo acordado todo, excepto que el comprador me pide que pague yo el impuesto de transmisiones patrimoniales. Si estuviera de acuerdo ¿se puede hacer? ¿podría tener algún problema?

Respuesta: Sí, aunque quien debe pagarlo es el comprador, que es el sujeto pasivo, se puede hacer al amparo de la libertad de pacto (Art. 1.255 Código Civil). No obstante, pueden venir problemas posteriores porque media la Administración Tributaria para la que los pactos privados no producirán efectos al no poder ser alterados los elementos de la obligación tributaria. Y esto tendría consecuencias en dos situaciones: 1) si aquella practicara una comprobación y notificación de valor, algo muy habitual, lo cual dificultaría la posibilidad de recurrir y 2) que hubiera que hacer alguna rectificación por un error cometido que supusiera la devolución de un ingreso indebido, lo cual plantearía problemas de legitimación para su reclamación. Por tanto, este pacto, amén de ser inhabitual, puede perjudicar a las dos partes si se produjera alguna de esas dos situaciones y, entonces, lo aconsejable es disuadir al comprador formulando uno nuevo en evitación de problemas ulteriores.

Clásulas nulas en el contrato de arrendamiento

Consulta: Tengo entendido que hay cláusulas que se pueden considerar nulas en un contrato de arrendamiento?. Es así.

Respuesta: Sí, como no lo dice, es de suponer que se trata de un arrendamiento de vivienda para el cual el Artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Urbanos -LAU- establece que: "Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma lo autorice". Por tanto, no deberían ponerse en el contrato cláusulas que contravengan  las normas, pero si, a pesar de ello, figuran en el contrato no le serán exigibles al arrendatario porque está protegido por la Ley. Todo ello siempre que la superficie de la vivienda sea inferior a 300 m² y la renta no supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, en cuyo caso prevalece el pacto entre las partes.

  

Fallecimiento arrendador-usufructuario de vivienda

Consulta: Estoy alquilada en un piso desde abril de 2016 y me comunican los hijos de la señora con la que firmé el contrato que lo rescinden porque ha fallecido y era usufructuaria, ¿Pueden hacerlo?

Respuesta: Sí, así está previsto por el Art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por el que al fallecimiento del usufructuario produce el término del derecho del arrendador y, por ende, la extinción del arrendamiento. Los propietarios actuales se lo deberán comunicar fehacientemente y tienen que darle un plazo de un mes para dejar la vivienda desde la fecha de la recepción de dicha comunicación. Es de suponer que Usted desconocía que su arrendadora era usufructuaria, algo que es habitual que no se verifique y que puede producir sorpresas inesperadas como la suya. Por tanto, al firmar un contrato de arrendamiento debe ser preceptivo el conocer la titularidad e identidad del arrendador así como en calidad de qué firma el contrato.

Sentencia sobre el pago del impuesto AJD en los préstamos hipotecarios

La Sentencia del Tribunal Supremo por la que declara ilegal un Artículo que señala al prestatario como sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídico Documentados (AJD)  y que, por tanto, debe pagarlo el prestamista, se basa en una maraña legislativa de 20 artículos de 5 Leyes, 1 Reglamento y el Código Civil, de lo que se puede inferir que tenemos una excesiva y farragosa legislación que es susceptible de interpretaciones divergentes, e incluso opuestas, lo que da lugar a Sentencias variopintas y todo ello se traduce en inseguridad jurídica.

Entonces, cabría preguntarse: ¿no sería más sencillo un solo artículo de una sola Ley que, sin ánimo de tener pretensiones legislativas dijera algo como que "las escrituras de préstamo hipotecario están sujetas al pago del impuesto AJD , siendo el sujeto pasivo es.... (uno de los dos, prestamista o prestatario)...o (los dos por mitad o en la proporción de...). Claro, que todavía sería mucho mejor que no estuvieran sujetas al pago de impuesto alguno. "muerto el perro se acabó la rabia".

No obstante, la Sentencia ha supuesto un giro radical al criterio jurisprudencial sustentado hasta ahora por ese Tribunal, que ha emitido una nota por la que la somete criterio del Pleno, es decir de todos los magistrados que lo conforman, abriendo la puerta a que en esa instancia el fallo no sea confirmado. Por tanto, aún no está todo dicho. 

Propuestas reforma Ley Arrendamientos

Pregunta: Se está anunciando una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿Se sabe en qué va a consistir?

Respuesta: Efectivamente, hay una propuesta de reforma que, básicamente, consiste en la vuelta a la Ley de 1.994, especialmente en lo referente a vivienda, siendo lo más significativo: 1) Duración: inicial 5 años, con obligación del cumplimiento por terceros nuevos adquirentes, más una prórroga de 3, 2) Renta: se mantiene la libertad de pactos, pero se limita su actualización exclusivamente al IPC, así como a la repercusión de los gastos de comunidad al doble del IPC, Amén de la creación de la figura de "rentas sociales" fijadas por las Administraciones locales, 3) Derecho de tanteo y retracto: no cabe la renuncia durante los primeros 5 años, 4) Garantías adicionales a la fianza: se limitan de 2 a 3 mensualidades para rentas hasta 1.200 € mes, 5) Temporada y Turístico: diferenciación y clarificación, 6) Registro de la Propiedad: se suprime todo el articulado porque es algo que ha podido hacer siempre y porque no se elimina con ello la distinción en cuanto a la afección  a terceros y al arrendatario, 7) IRPF: mantener y promover las deducciones para el arrendador, algunas supeditadas a que el precio se ajuste a las referidas "rentas sociales"
No obstante, hay que recalcar que se trata de una propuesta de Ley y como tal debe pasar por trámites parlamentarios oportunos. Cuando llegue a estar promulgada informaremos puntual y detalladamente.

Tributación compra vivienda a promotor que ha estado alquilada

Pregunta: Voy a comprar una vivienda que fue construida hace 5 años y ha estado alquilada 3. El promotor me dice que tendré que pagar IVA más AJD por ser primera transmisión, ¿Es así?

Respuesta: No, efectivamente la compra de vivienda a un promotor es una primera transmisión y tributa por IVA (10 %) más AJD (1,5 % en Aragón). Sin embargo, en su caso tributará por el impuesto de transmisiones onerosas, ITPO (8 % en Aragón), porque no se considera primera transmisión la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a 2 años por su propietario o por arrendatarios sin opción de compra u otros titulares de derechos reales de goce o disfrute, salvo que el adquirente del inmueble sea quien lo utilizó el referido plazo.

Ayuda al alquiler de vivienda en Aragón

En marzo de este año se aprobó un nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, otorgando su desarrollo a las Comunidades Autñonomas, en virtud del cual la de Aragón ha hecho pública el 3 de agosto la convocatoria para la solicitud de ayudas financieras al alquiler. 

Pueden accedes a ellas los titulares de un contrato cuya renta sea igual o inferior a 600 € mensuales y que la Unidad de Convivencia (conjunto de personas que habitan con el arrendatario) tenga unos ingresos anuales superiores a 3.759,80 € e iguales o interiores a 22.558,77., ampliable para familias numerosas y personas con discapacidad a 30.078,36 ó 37.597,95. Hay dos modalidades: una general y otra joven para menores de 35 años y el plazo y el plazo límite para presentar solicitudes fina el 6 de septiembre próximo.

Tienes toda información en el siguiente enlace: Gobierno de Aragón ayudas al alquiler

También tienes los detalles generales resumidos en la siguiente sinopsis:

   

Venta de vivienda arrendada

Consulta: Tres hermanos tenemos arrendada la vivienda heredada de nuestra madre desde el 01/03/2013 y una vecina nos la quiere comprar ¿Se la podemos vender interrumpiendo el contrato de alquiler o hay que cumplirlo? y ¿Se lo tenemos que comunicar a la inquilina?

Respuesta: SÍ que se la pueden vender, teniendo en cuenta lo siguiente: a) al tratarse de un contrato tutelado por la LAU de 1.994, la inquilina tiene derecho de adquisición preferente, ergo tendrán que comunicarle la intención de venta y deberá renunciar a la compra en el plazo máximo de 30 días, b) si no renuncia, se la tienen que vender a ella, si renuncia podrán materializar la venta con la vecina por un precio igual al informado a la inquilina, c) la vecina adquirente tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta y, si así lo hace, la inquilina podrá pedir una indemnización por parte del vendedor, o sea Ustedes, de una mensualidad de renta vigente por cada año que le reste por cumplir. En cualquier caso, es recomendable un acuerdo pacífico con la inquilina.

Todo ello dando por entendido que en el contrato no se pactó que la enajenación extinguiría el arrendamiento y que no está inscrito en el Registro de la Propiedad, pues entonces cambiaría lo expuesto.

Ayuda al alquiler de vivienda

En el mes de marzo ha sido publicado el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 que, entre otros, establece un programa de ayuda alquiler de vivienda. Por el interés que ha suscitado tanto para los arrendatarios como para los arrendadores y propietarios de viviendas resumimos en esta publicación los puntos más más importantes, a saber:

1) Generales:
a) Se otorgan en función del nivel de ingresos económicos de las personas sobre la bases de un criterio universal y objetivo como es de la renta, partiendo de la base imponible general y del ahorro (1*).
b) Unidad de convivencia: "conjunto de personas que habitan y disfrutan de una vivienda de forma habitual y permanente y con vocación de estabilidad, con independencia de la relación existente entre ellos" (sic)
c) El plazo de duración de la ayuda será de tres años
d) Las ayudas podrán reconocerse con efectos retroactivos desde el 01/01/2018

2) Beneficiarios: Arrendatarios, personas físicas, de una vivienda que sea su domicilio habitual y permanente durante todo el periodo por el que se conceda la ayuda, acreditado por certificado de empadronamiento de todos los convivientes mayores de edad (Unidad de Convivencia), con un contrato conforme a la LAU 29/1994.
No se concederá la ayuda cuando el solicitante o alguno de los convivientes: a) sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, excepto que acredite la no disponibilidad, b) tenga parentesco en 1er ó 2º grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador y c) sea socio o partícipe del arrendador, persona física o jurídica.
Incompatibilidad: Con percepciones de la renta básica de emancipación u otra ayuda para el pago del alquiler del Plan, ni con las que para esta misma finalidad puedan conceder las Comunidades Autónomas entidades locales u otras Administraciones o Entidades Públicas.

3) Límite de ingresos: Se calculan los de la Unidad de Convivencia (base imponible general y del ahorro (1*) y deberán ser iguales o menores al IPREM x 3 =  22.558,77 €/año 2018 . El multiplicador será de 4 (30.078,36 € año) para familias numerosas o personas con discapacidad y de 5 (37.597,95  € año) para familias numerosas de categoría especial o personas con discapacidad de tipos especiales.

4) Límite de renta: igual o inferior a 600 € mensuales. Excepcionalmente podrá ser de 900 € en determinados casos.

5) Cuantía de la ayuda: 40 % , mayores de 65 años y menores de 35, hasta el 50 % y si la renta supera los 600 € el 30 % adicional en el tramo de 601 a 900.

6) Determinación del acceso a la ayuda y establecimiento de prioridades:
a) El límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia (LIUC) que permite el acceso a la ayuda, se expresará en número de veces la cuantía anual del IPREM, siendo en todo caso inferior a tres veces salvo en los supuestos especiales.

b) Reglas para la determinación de los Ingresos de la Unidad de Convivencia:
          b.1) Si es una sola persona, la cuantía del IPREM se multiplica por 1,5
          b.2) Si son dos o más personas: la primera persona adulta computa 1,5 veces el IPREM.
                                                             cada persona adicional de 0,5 veces el IPREM.

c) La prioridad de los solicitantes se determinará con el mayor resultado de aplicar una fórmula.la siguiente fórmula: 1 – IUC/CLIUC, siendo: IUC = Ingresos en euros de la unidad de convivencia. y CLIUC = Cuantía, en euros, del límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia que permitiría el acceso a la ayuda en el supuesto de que no existieran los umbrales límites en número de veces el IPREM. .

No obstante, la gestión, tramitación, concesión y pago de las ayudas previstas por el Plan corresponderá a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, que podrán hacer aportaciones complementarias, por lo que hay que esperar al desarrollo que haga cada una para conocer en detalle dichas aportaciones y hacer las solicitudes. En Aragón se estima que estará disponible a finales de Mayo y en cuanto lo esté lo divulgaremos puntualmente.

Compra de vivienda supeditada a la financiación

Pregunta: Quiero comprar una vivienda y he llegado a un acuerdo con el propietario, que me propone suscribir un contrato con entrega de una cantidad a lo que estoy dispuesta pero, como no tengo la seguridad de conseguir el préstamo que necesito querría que, si finalmente no lo consigo, pueda recuperar íntegramente la cantidad entregada sin penalización alguna. ¿Es posible?

Respuesta: Sí, si su vendedor accede a suscribir un contrato en que se pacte que en el caso de no obtener la financiación  se resolverá el contrato sin que exista incumplimiento y con devolución íntegra de la cantidad entregada. Se deberá fijar un plazo razonablemente corto, el que se considere necesario para la decisión de la entidad financiera a la que se solicita el préstamo y para una total claridad, es recomendable hacer constar dicha entidad financiera y la forma de justificar la denegación o concesión, en cuyo caso el contrato será plenamente firme. 

Depósito fianza arrendamiento

Pregunta: He arrendado una vivienda de mi propiedad en Zaragoza y el inquilino me ha entregado una mensualidad de fianza. ¿Me la puedo quedar yo o es obligatorio el depósito en el Gobierno de Aragón? Y si no lago ¿tiene alguna consecuencia?

Respuesta; Sí,, en la Ley 10 de 1992 de la Comunidad Autónoma de Aragón se establece la obligación del depósito, que tiene la consideración de ingreso de derecho público (cada Comunidad tiene su legislación). Dentro del plazo de dos meses desde la del contrato el arrendador, o persona delegada, tiene que presentar en el departamento de Fianzas el ingreso realizado junto con dos originales del contrato, que le serán sellados y le emitirán una carta de pago, uno de ellos será para el inquilino. No hacer el depósito significa el incurrir en sanciones que van desde 100 a 3.000 € y si se deposita en cualquier fecha posterior a los dos meses hay una sanción del 5 %. Al margen de la Administración, también podría tener consecuencias para el arrendador si se le causa perjuicios al inquilino por necesitar el contrato sellado para determinados actos administrativos (renta, subvenciones, empadronamiento, etc.)

Arras en la compraventa de inmuebles

Pregunta: Voy a comprar una vivienda de segunda mano y me proponen firmar un contrato de compraventa previamente a la escritura pública, con entrega de un 10 % del precio acordado en concepto de "arras", que perderé si no pago el resto. ¿Qué son las arras y qué repercusiones tienen? ¿Es correcto el pago del 10 %?

Respuesta: Genéricamente, las Arras son la cantidad que el comprador entrega a su vendedor como prueba o garantía del cumplimiento del contrato por el que se comprometen a la compraventa de un inmueble. Hay tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, que son las que le proponen y las más habituales. Las Arras penitenciales se rigen por el Art. 1.454 del Código Civil, que posibilita la rescisión del contrato por una de las partes, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. En evitación de confusiones, deberá constar en el contrato que las Arras tienen el carácter penitencial invocando el citado Art. 1.454. No hay nada regulado sobre la cantidad a entregar, que será la que libremente pacten las partes, siendo recomendable el que sea significativa y por tanto disuasoria para el desistimiento del contrato.

Cobro seguro del alquiler de vivienda

Pregunta: Tengo un piso que voy a arrendar y necesito tener la seguridad de que cobraré las rentas porque con ellas complemenrtaré mi pensión para poder pagar la residencia a la que me voy a vivir sin tener que disponer de mis ahorros ¿Hay alguna fórmula?:

Respuesta: Hay varias, actualmente la más usual es suscribir un Seguro de Impago de Alquiler, que está regulado por la Dirección General de Seguros y es considerado como una fórmula idónea tanto para el arrendador como para el inquilino. Para el propietario-arrendador la garantía principal de este seguro es el cobro de las rentas impagadas, entre 6 y 12 mensualidades, amén de que suele tener otras coberturas, llegando a incluir los actos vandálicos al continente. Es el propietario quien debe contratar el seguro y su coste oscila entre el 3 y 4 % de la renta anual, es decir, sobre una renta mensual de 600 € el coste anual será de 260 €, deducibles en el IRPF. Es fundamental el suscribir un contrato de arrendamiento al tenor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y, asimismo, el contratar con una Compañía de solvencia probada, analizando bien las coberturas que le ofrezca.

Compra de inmueble con derrama

Pregunta: Voy a adquirir una vivienda y me he enterado de que la Comunidad de Propietarios ha acordado cinco días antes de la fecha de la firma de la Escritura de Compraventa una derrama extraordinaria de 238 €, a pagar en tres mensualidades, siendo los pagos posteriores a dicha firma. ¿A quién lo corresponde pagarla?

Respuesta: A Usted, si como dice se pagará posteriormente a la fecha de la compra. Es lo previsto en el Art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que reza: "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras". No obstante, Usted deberá pedir a su vendedor que aporte un certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios en el que se acredite que está al corriente de pago o, en su caso, la deuda que pudiera tener. Sin ese documento no podrá autorizarse el otorgamiento la escritura pública. 

Prórroga excedida contrato arrendamiento

Pregunta: Han transcurrido 4 años y dos meses desde la fecha del contrato de la vivienda en la que estoy alquilada, por tanto se han sobrepasado las prórrogas de los tres primeros años y del cuarto. Como ni el arrendador ni yo nos hemos comunicado nada, ¿en qué situación se encuentra nuestra relación arrendaticia?

Respuesta: En la de prórroga por  tácita reconducción, esto es, continúa con las mismas condiciones y términos del contrato excepto la duración, que vendrá determinada por cómo se fijó el pago de la renta: un año si fue ANUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta total fijada anual es de... €), a pagar por adelantado en los siete primeros días de cada mes en plazos mensuales de...€)  y un mes si fue MENSUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta estipulada es de... € mensuales). El contrato seguirá teniendo prórrogas de tácita reconducción por el mismo periodo aplicable hasta que una de las partes comunique a la otra su intención de rescindirlo con un plazo de treinta días.