Cálculo de la plusvalía municipal

Pregunta: estoy vendiendo mi vivienda, quiero calcular cuánto tendré que pagar de plusvalía al Ayuntamiento y me encuentro con que hay dos posibles resultados, ¿cómo saber cuál tengo que considerar y si será el correcto?

Respuesta: sí, después de que fuera declarado inconstitucional el cálculo a finales de 2021, el Real Decreto 26/2021, de 8 de noviembre, establece no solo dos sino cuatro supuestos:

1. Que no haya valor catastral para el inmueble transmitido.

2. No sujeción por inexistencia de incremento de valor, es decir, el de adquisición es superior al de transmisión, tomando como tales los consignados en las correspondientes escrituras.

3. Estimación directa: diferencia positiva entre valor de transmisión y de adquisición.

4. Método objetivo: en función de los años de tenencia se aplicará un coeficiente para determinar la base imponible.

  

Sin entrar en el detalle de cómo se calculan los 3 y 4, que se puede hacer con el simulador del Ayuntamiento de Zaragoza o recurrir a un profesional, el RD permite al sujeto pasivo optar por el método que le sea más favorable en aras de evitar que la carga económica pudiera resultar contraria al principio de capacidad económica, es decir, acomodar aquella al incremento de valor efectivamente obtenido. Por tanto, Usted tiene la seguridad de que la cuota que haya obtenido del cálculo más favorable será la que tendrá que pagar.

 

Limitación de la renta en el arrendamiento de vivienda

 

Ante las numerosas consultas que nos vienen haciendo acerca de la actualización de la renta, volvemos a poner en claro la situación actual:

Los RD 6/2022, de 29/03 y 11/2022, de 25 de junio han establecido la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 en los siguientes términos:

• periodo de vigencia: desde el 01/04/2022 hasta el 31/12/2022

• para el gran tenedor (más de 10 inmuebles), <<el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, IGC>> 

• para el no gran tenedor, <<el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, IGC>>.

• El Instituto Nacional de Estadística, INE tiene publicada el 19/09/2022 la actualización del IGC de julio 2021 a julio 2022, con la variación del 5,42 %.

• Sin embargo, en la nota informativa aclara que dicho índice tiene: a) un SUELO, cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, no habrá actualización, y b) un TOPE, cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará éste valor.

Conclusiones: 1) si eres un <<no gran tenedor>> y te corresponde actualizar la renta de aquí al 31/12/2022, puedes intentar pactar con tu arrendatario una incremento no superior al IPC vigente, si así está estipulado en el contrato, pero éste podrá negarse amparado en lo expuesto anteriormente y la renta tendrá que ser actualizada en el susodicho 2 % y 2) es previsible que el plazo que finaliza el 31/12 sea ampliado dada la perspectiva inflacionaria.