Inscripción en Registro Propiedad

Pregunta: ¿es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad de una plaza de garaje que he comprado? Guillermo.

Respuesta: Aunque no lo especifica, suponemos que la compraventa se ha realizado mediante Escritura Pública, porque es el documento que se puede inscribir en el Registro (no un contrato privado). En España no es obligatoria la inscripción registral; no obstante, en aras de la seguridad jurídica es fundamental inscribir las adquisiciones de bienes inmuebles ya que el titular frente a terceros es el que figura en la inscripción.

Plusvalía municipal

Pregunta: He comprado un piso y al ir a inscribir la escritura en el Registro me dicen no la pueden admitir porque falta la notificación al Ayuntamiento para la plusvalía. ¿Pero eso no le corresponde hacerlo al vendedor? Loreto

Respuesta: Desde el 1 de enero de 2013 rige una disposición por la que el adquirente tiene la obligación de comunicar la transacción al Ayuntamiento de la localidad en que se encuentre el bien transmitido. Y esa comunicación debe acompañar a la escritura para que el Registro de la Propiedad pueda practicar la inscripción. En el Ayuntamiento facilitan el documento oportuno, si bien las Notarías notifican al Ayuntamiento e incorporan dicha notificación a la escritura, lo que es válido para el Registro y, por tanto, se exime al adquirente de tal trámite.

Arras en la compraventa

Pregunta: voy a comprar una vivienda y me han pedido que entregue una cantidad de arras, que la perderé si no la compro, ¿qué son las arras? ¿por qué tendría que perder la cantidad entregada? Gloria

Respuesta: Cuando en el proceso de compra y venta de una vivienda o bien inmueble se produce un acuerdo entre vendedor y comprador en el precio, se suele materializar mediante un contrato llamado de Arras con entrega de una cantidad en concepto de señal para posteriormente, durante un plazo determinado, suscribir un contrato privado de compraventa y/ó la escritura pública.

Aunque hay diversas interpretaciones sobre si se trata de un contrato en sí mismo o no, la más generalmente aceptada es que se trata de un "contrato accesorio por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, con el el fin de garantizar o asegurar el cumplimiento de un contrato principal, siendo manifestación de la seria intención de los contratantes de llevar a cabo dicho cumplimiento". Sea accesorio o principal, por el llamado contrato de arras el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar un inmueble determinado por un precio.

Hay tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, por tanto, al constituir unas arras se debe especificar claramente de cuál de ellas se trata. Las más utilizadas son las penitenciales para las que es de aplicación el Art. 1.454 del Código Civil, que dispone: "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta , podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". Por tanto, contestando a su pregunta, si Usted suscribe un contrato con ese tipo de arras, que, repetimos, son las más habituales, y decide rescindirlo por la razón que sea, perderá la cantidad entregada, como, recíprocamente, si fuera su vendedor el que lo rescindiera debería devolverle el doble de la cantidad entregada.

Limitación venta por Ley Hipotecaria

Pregunta: He acordado la compra de una vivienda procedente de una herencia. Mi Banco me ha concedido la hipoteca pero, posteriormente, me ha comunicado que la Asesoría Jurídica lo ha vetado por ser de aplicación el Art. 28 de la Ley Hipotecaria, he ido a otro Banco y me han dicho lo mismo, así que he tenido que desistir de la compra. ¿Me pueden explicar en qué consiste esto?. José

Respuesta: De su pregunta se infiere que el propietario(s) no es heredero forzoso del fallecido y que no han transcurrido dos años desde la fecha de su fallecimiento. El susodicho dicho Art. 28, establece: "Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos". Por tanto, habrá que esperar a que transcurran esos dos años para llevar a cabo la compraventa con plenas garantías.

Convención HABITALE

En la cena de la Convención de HABITALE.