Diferencia de superficie

Pregunta: Mi duda es la siguiente: estoy apunto de vender un piso heredado que comparto con mi hermano. Las gestiones las ha llevado él por lo que me acabo de enterar de que existe una discrepancia entre la superficie escriturada (casi 80 m2 útiles) y la que ha medido el arquitecto de la inmobiliaria (125 m2 útiles). Si bien esta última medida puede que no sea correcta, creo que si existe una diferencia real debida principalmente a que se cerró la terraza de la que disponía el piso. La persona que va a comparar el piso es consciente de dicha discrepancia. Mis preguntas son: si debería regularizarse la superficie escriturada antes de la venta? En caso afirmativo, cómo se puede realizar dicha actualización?. El hecho de actualizarlo, llevaría consigo algún problema fiscal (como tener que actualizar el valor catastral y los pagos del IBI?)En caso de que no fuera necesario (ya que el comprador es consciente de ello) que superficie debería aparecer en la escritura de compraventa? Si es posible mantener la existente, sería conveniente añadir en el contrato de compra-venta, algo así como que "los vendedores renuncian a toda responsabilidad derivada de la diferencia de superficie útil entre la escritura y la medida de la misma llevada a cabo por XXX(la inmobiliaria)" Muchas gracias. Juan

Respuesta: Si la propiedad se encuentra en régimen de propiedad horizontal, para legalizar la situación que plantea deberá de, antes de la compraventa, obtener el acuerdo unánime de todos los comuneros que conforman la comunidad de propietarios. Esto implica que se modificarán los coeficientes de participación y por tanto se tendrá que producir la modificación de la escritura de la propiedad horizontal para indicar el nuevo reparto de las cuotas de participación de cada comunero. También deberá de acudir al Ayuntamiento para verificar que no existe ningún expediente urbanístico abierto de esa vivienda. Igualmente tendrá que acreditar cuánto tiempo hace que se realizó la modificación, a través de un arquitecto técnico que lo verifique, si ha pasado más de 4 años ya ha prescrito y el Ayuntamiento no tendrá que autorizar nada, pues no tendrá competencias para ello. En cuanto al recibo del IBI, probablemente se modifique pues cuando el Notario realice la modificación de la escritura de propiedad horizontal lo comunique al Catastro. La complejidad y, fundamentalmente, el coste  de todo esto hace que sea muy infrecuente el llevar a cabo estas regularizaciones, por lo que es aconsejable que se le explique todo esto claramente al comprador y si este accede a no llevar a cabo lo anterior, deberá constar en la escritura de compraventa que se transmite la vivienda como “cuerpo cierto”. No obstante, esta es una respuesta general y al no conocer todos los detalles, le recomiendo que acuda a una Notaría para asegurarse de cómo poder hacerlo.