¿Cómo actualizar la renta de vivienda si el IPC es inferior al 3 %?

El RDL 6/2022 establece una limitación extraordinaria del 3 % para la actualización de las rentas de vivienda durante todo 2024, lo que ha sido refrendado por la nueva Ley de vivienda de 2023. 

En la fecha de esta publicación el último IPC publicado por el INE es el 2,8 % correspondiente a febrero de 2023 a 2024. Entonces, surge la controversia sobre qué porcentaje se debe aplicar en el caso de que el IPC sea inferior al 3 %. Al respecto, hay dos posiciones:

UNA, se debe aplicar el 3 % basada en que el art. 46 del citado RDL 6/2022 ha sustituido a la actualización prevista en el art. 18 de la LAU.

DOS, dado que dicho art. 18 no ha sido suprimido ni modificado, siempre habrá que estar al incremento más bajo. Ítem más, aplicar el 3 % supondría un perjuicio para el arrendatario, no siendo este el espíritu del susodicho RDL, siendo esta la mayoritaria.

Todo ello siempre que la revisión por el IPC esté pactada en el contrato de arrendamiento pues si no lo estuviera no se podrá aplicar actualización alguna.

                                                                        

¿Puede el arrendador recuperar su vivienda alquilada?

 Consulta: tengo una vivienda arrendada desde el 01/07/2020 a un inquilino con el que no ha habido una relación satisfactoria. Una hija mía se ha separado de su cónyuge y necesito la vivienda para ella.¿Qué puedo hacer?

Respuesta: su contrato está regido por la Ley de Arrendamientos de  2019 en la que se prevé la posibilidad de rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por el arrendador si se cumplen unos requisitos: 

1º) el arrendador tiene que ser una persona física. no es aplicable cuando es persona jurídica

2º) que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. 

3º) en el contrato debe constar de forma expresa la necesidad del arrendador para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4º) notificación al arrendatario su necesidad especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar.

Cumplido todo esto, el arrendatario estará obligado a entregar al arrendador la vivienda en ese plazo, salvo que ambas partes llegaran a un acuerdo distinto.

Transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, o de la entrega de la vivienda, el arrendador o su familiar no ha ocupado la vivienda, el arrendatario en el plazo de treinta días podrá optar: 

a) por ser repuesto del uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, manteniendo las condiciones contractuales que tenía y siendo indemnizado de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación. 

b) ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Deducciones IRPF arrendamiento

El 1 de enero ha entrado en vigor la nueva regulación  de la tributación en el IRPF de los ingresos netos obtenidos por el arrendador del arrendamiento de vivienda.

Hay que señalar que su aplicación es solo para los contratos en que el destino del inmueble sea el satisfacer la necesidad habitual y permanente de vivienda del arrendatario.  Esto excluye cualquier otro destino del arrendamiento, como el de temporada, habitación, actividad económica, turístico, subarriendo, etc.

La diferencia con la regulación anterior, en la que había un solo porcentaje de reducción, es que existen cuatro, que van del 50 al 90 % en función de la casuística que se detalla en la sinopsis inicial, los requisitos señalados para cada una de ellas deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y se mantendrá la reducción mientras se sigan cumpliendo los mismos. 

Dichos porcentajes se aplicarán sobre el resultado neto positivo, siendo este la diferencia entre el ingreso que deba satisfacer el arrendatario por todos los conceptos y todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, se considerarán, entre otros, los siguientes: 

- los intereses y gastos del préstamo o crédito hipotecario o no destinado para la adquisición o mejora del inmueble como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo. 

- gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

- gastos para la conservación y reparación, caso de obras menores, pintado y arreglo o sustitución de instalaciones como son la calefacción, puertas, etc.

- el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las tasas por aguas, basura, alumbrado, etc.

- las primas de contratos de seguros asociadas al inmueble o al arrendamiento y; los gastos de defensa jurídica. 

- los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

- la amortización del inmueble,  siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes