V Miscelánea: gastos y base de datos

 1.- Gastos. Se ha puesto el foco en que el pago de los gastos de gestión inmobiliaria sean a cargo del arrendador, tanto persona física como jurídica, pero tiene mucha mayor relevancia tiene la repercusión de los gastos generales, servicios y tributos, en los contratos de arrendamiento. La Ley mantiene el artículo 20.1 que reza: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario” Hasta ahora se venía considerando en una inmensa mayoría de contratos una única renta, es decir incluidos los gastos de comunidad fundamentalmente; y ello era debido tanto a una cierta estabilidad tanto de la inflación como de los susodichos gastos de comunidad. Con los cambios producidos por esta nueva ley es presumible que esto cambie y se imponga la diferenciación de lo que es renta y lo que son gastos de comunidad u otros derivados del propio uso de la vivienda, amén de los impuestos, verbigracia el IBI. Esto podría tener un triple efecto en las consecuencias de la aplicación de la nueva ley: 1) los importes de renta bajarían con respecto a los anteriores y echaría por tierra o complicaría lo previsto tanto para la fijación como actualización de renta, 2) la verosimilitud de los “índices de referencia del precio del alquiler de vivienda” y 3) el posible encarecimiento del total a pagar por el arrendatario, toda vez que el citado artículo permite incrementar los gastos, con excepción de los tributos, en un porcentaje superior al doble de la renta. En fin, lo que se llama “hacer un pan como unas tortas”

2,- Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.  Con este rimbombante título establecen una serie de medidas para su creación con el objeto de “incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” Como comentaba en la anterior entrega de renta: “Se daba un plazo de ocho meses para su elaboración por la Administración General del Estado. Han transcurrido más de 4 años y el susodicho índice brilla por su ausencia”. A ver si a la segunda va la vencida. En cualquier caso, más control y burocracia cuando lo que tendría que suprimirse es el depósito de fianzas como han hecho algunas Autonomías, que nada aportan a la relación arrendaticia entre arrendador y arrendatario, sino que más bien en numerosas ocasiones entorpece o enturbia las relaciones entre ambos, especialmente en las devoluciones al término del contrato.

IV Limitaciones a la renta

 1.- Limitaciones a la fijación de la renta. Están recogidos en la Disposición final primera que añade dos nuevos apartados 6 y 7 al artículo 17 sobre la determinación de la renta. Es paradójico que se mantenga el apartado 1: “la renta será la que libremente estipulen las partes”.

Para las viviendas ubicadas en una zona tensionada la renta del nuevo contrato no podrá exceder de la última que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, sin que se puedan añadir cuotas o gastos que no estuviesen en el contrato anterior. No parece que vaya a tener mucho recorrido esta norma por varios motivos, a saber: a) Sólo afecta a las zonas tensionadas, b) ¿Y si no ha estado alquilada la vivienda anteriormente?, c)  ¿Y si ha estado alquilada y no existe o se ha perdido el contrato?, ¿Qué organismo podrá inspeccionar todo ello?, ¿Se sancionará al arrendador que incumpla?... 

Y por si esto no fuera poco, “en aras de la sencillez”, establece una panoplia de excepciones a esta limitación por las que podrá incrementarse hasta el máximo del 10 % cuando en los dos años anteriores se hubieran realizado: a) actuaciones de rehabilitación, b) ahorro de energía primaria no renovable del 30% c) mejoras de la accesibilidad. Todo ello siempre debidamente acreditado por el certificado correspondiente, y c) en los contratos que se firmen por un periodo de 10 o más años, no parece que esto sea motivador para los arrendadores. 

Y, a mayor abundamiento, dedica el apartado 7 al gran tenedor por el que  la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia y aquí sí que se prevé el que no hubiera un contrato anterior. En fin, todo un brindis al sol con una confusa redacción para una dudosa aplicación, al menos a medio plazo, dependiendo de las declaraciones de zonas tensionadas y del sistema de índices de precios de referencia, cuya implementación puede tardar, no llegar a existir o crear un caos. 

2.- Límites a la actualización de la renta. La nueva Ley añade ratifica lo ya existente hasta el 31/12/2023 del 2 % y extiende la limitación del 3 % para todo el año 2024. Y eso que el artículo 46 desde su promulgación en marzo de 2022   comienza: “Limitación extraordinaria de la actualización” 

3.- Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. La Disposición adicional undécima reza: “El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.» En el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ya se anunciaba la creación de un nuevo índice con unas reglas, prolijas como siempre, y se daba un plazo de ocho meses para su elaboración por la Administración General del Estado. Han transcurrido más de 4 años y el susodicho índice brilla por su ausencia. Además, también se traslada a las CCAA la definición de su propio índice de referencia lo que supone duplicidad de tareas y, en su caso, disparidad entre territorios.

4.- Pago de la renta. Se admite el pago en efectivo y en la vivienda arrendada cuando alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago. Al margen de la protección a quien no pueda pagar o cobrar la renta por estos medios, recuerda a los tiempos en que el casero iba a cobrarla todos los meses a la vivienda.

III Nuevas prórrogas obligatorias de contratos de arrendamiento

De lo expuesto en el cuadro sinóptico anterior y la lectura de los puntos añadidos al artículo 10 sobre las nuevas prórrogas del contrato podemos extraer las siguientes consideraciones: 

1.- Al ser la primera condición que el contrato no haya sido denunciado previamente por cualquiera de las partes, es previsible que muchos o todos arrendadores harán la denuncia antes de terminar los cinco primeros años o la prórroga tácita con el preaviso de cuatro meses de antelación al vencimiento para eludir la posible aplicación de estas nuevas pruebas. 

 2.- En caso de que esto no suceda, serán los arrendatarios quienes lo tienen que solicitar en ambos casos, que sólo tendrían opción si el arrendador no hace la denuncia descrita en el punto 1. Ítem más, en el caso de gran tenedor deberá acreditar su situación de vulnerabilidad con un informe o certificado emitido en el último año, por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico

3.- Hay que recordar nuevamente que es presumible que en muchas ciudades no haya zonas tensionadas.

De todo lo anterior se puede inferir que no tendrán una amplia aplicación estas prórrogas, siendo aplicable el refrán “mucho pollo para tan poco arroz”.

II Concetos básicos nueva Ley de vivienda

 En la línea de la fuerte carga ideológica de la ley, una de sus finalidades es evitar los supuestos abusos que se puedan producir y por ello tiene un marcado carácter intervencionista, cuyos resultados se pueden poner en duda empíricamente a tenor de lo sucedido a escala internacional. 

Y para ello se basa en los tres conceptos de la figura anterior, que explicamos resumidamente a continuación con comentarios en azul:

1.- Zona de mercado residencial tensionado. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar las denominadas con la finalidad de hacer asequible la oferta para los arrendatarios. Y para ello establece una serie de reglas, procedimientos y organismos intervinientes cuya prolijidad se nos antoja complicada y costosa en tiempo y en recursos públicos, dejando su declaración al criterio de la administración competente; además la tramitación podrá ser impugnada por vía administrativa. Y una vez más hay que preguntarse ¿y si las susodichas administraciones no declaran zona tensionada alguna?. 

2.- Grandes tenedores.  Define como tales a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Las Comunidades Autónomas podrán bajar a 5 inmuebles. Una medida farragosa porque no especifica la forma de titularidad a efectos del arrendamiento, como pueden ser el usufructo o la copropiedad, tampoco prevé si solo hay que computar los inmuebles destinados al arrendamiento, excluyendo las definidas como “residencia habitual” y “residencia secundaria” o las oscilaciones que puedan tener los “grandes tenedores” por salida o entrada de inmuebles en su propiedad, que pasaría de serlo a no serlo. Y como siempre traslada a las CCAA el otorgar la condición de “gran tenedor”.  

3.- Situación de vulnerabilidad económica y/o social. 

El artículo 14 reza:  “1. Las políticas en materia de vivienda tendrán especialmente en cuenta a las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, ya sea tanto en entornos urbanos como en zonas rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad, a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social, a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación. 2. Para ello, las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán identificar dentro de su ámbito territorial, las zonas que precisen actuaciones de regeneración y renovación urbana para avanzar en la erradicación de situaciones de infravivienda, a través de acciones integradas que prevengan y reparen la exclusión social y residencial de la población residente. 3. De manera complementaria, con objeto de luchar contra el fenómeno del sinhogarismo, corresponde a las Administraciones competentes, de acuerdo con lo previsto en su marco normativo, la programación de medidas específicas para afrontarlo, promoviendo en su ámbito territorial el acceso a soluciones habitacionales de alojamiento en condiciones adecuadas por parte de las personas en situación de sinhogarismo y la plena inclusión de las personas sin hogar desde una perspectiva integrada e intersectorial, y posibilitando una adecuada complementariedad entre las distintas políticas, recursos y servicios, especialmente en el ámbito sanitario, social, educativo y de empleo” Todo un alarde de verbosidad y deseos: las Administraciones competentes: “tendrán, podrán, corresponde a, el acceso a soluciones habitacionales…, posibilitando, perspectiva integrada e intersectorial, complementariedad”, que no es presumible que vayan a resolver satisfactoriamente dichas situaciones, amén de que distinguen la vulnerabilidad económica de la social, que no siempre tienen que coincidir.

I. Afecciones de la Ley de 2023 al arrendamiento de vivienda

La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, produce importantes efectos en materias civil, procesal y fiscal, modificando varias leyes en sus Disposiciones Finales. La sinopsis anterior recoge las principales afecciones atinentes a los contratos de arrendamientos de vivienda exclusivamente. 

Y es importante resaltar lo de “exclusivamente” porque en la susodicha Ley quedan excluidos los siguientes arrendamientos: 1) de temporada, 2) de habitación, 3) de uso turístico y 4) de las denominadas viviendas suntuarias, consideradas como tales las que su superficie exceda de 300 metros cuadrados construidos, o cuya renta sobrepasa en 5.5 veces el salario mínimo interprofesional. 

En resumen, modifica unos pocos artículos, concretamente los 10, 17.3, 17.6, 16,7 y 20,1, y añade dos  los 30 y 31 referentes a la información a suministrar a los  arrendatarios (y también a los compradores) de vivienda. Transcurridos tres meses desde su promulgación, se puede decir que, por ahora, no ha tenido una incidencia especial en la mayoría de los contratos de arrendamiento.

En próximas entradas iremos desarrollando cada uno de los puntos.

Cancelación registral de hipoteca pagada

Consulta: voy a comprar una vivienda y en el Registro de la Propiedad consta que está gravada con una hipoteca en la que se estableció un “plazo de amortización de 18 años a contar desde el 14 de septiembre de 1.982 con fecha de vencimiento del 14 de septiembre de 2.000”, El vendedor me dice que ya fue pagada en su día. ¿Qué procede hacer? 

Respuesta: esta situación se produce con cierta habitualidad porque cuando se termina de pagar una hipoteca se omite este último trámite, bien porque no se suele recibir información de que hay que hacerlo, o bien porque si se recibe la información no se hace. 

Aunque hay diferentes formas de cancelar una hipoteca pagada vamos a responder a su caso, que se trata de una cancelación convencional por caducidad ya que el plazo que las partes fijaron para la duración de la garantía finalizó en el año 2.000, amén de por caducidad legal ya que ha prescrito la acción hipotecaria por haber transcurrido más de 21 años  desde que que pudiera ser ejercitada. 

Entonces, en aras de su seguridad, se puede hacer un contrato privado de compraventa con el vendedor en el que se pacte que el inmueble se transmitirá libre de cargas a su elevación a su elevación a escritura pública, para lo cual el transmitente deberá solicitar al Registro de la Propiedad la cancelación de la carga, siendo los gastos originados por dicha cancelación de su cuenta, y una vez haya quedado liberado el inmueble se otorgará la escritura de compraventa por el Notario que Usted designe. También se podría hacer la susodicha cancelación en la propia escritura de compraventa.

 

¿Quién paga las derramas en una compraventa?

 Consulta: he comprado una vivienda y dos meses después me notifican que se va a proceder al cobro de una derrama para unas obras en el patio que fue aprobada en una junta extraordinaria celebrada en una fecha anterior a la de escrituración de la compraventa. En el certificado de la comunidad de propietarios que se adjuntó a la escritura no constaba ese hecho ya que sola decía que estaba al corriente de pago de las cuotas. ¿a quién le corresponde el pago de dicha derrama?

Respuesta: a Usted, en virtud del Art. 17.11 de Propiedad Horizontal que establece: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”, es decir, el momento que se tomará como referencia será el de la obligación de pago no el que se aprueba la derrama. Por tanto, será responsable quien al momento de la exigibilidad de las cantidades sea titular del inmueble.

El que no apareciera la existencia de la derrama en el certificado de comunidad es porque  la única obligación que establece el Art. 9,e) de la referida Ley es la de “declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude”.

Por ello, al adquirir un inmueble en régimen de propiedad horizontal es recomendable solicitar si existen acuerdos de la Junta de Propietarios pendientes de ejecución así como su cuantía y fechas de pago.

Compraventa de vivienda arrendada

 En esta publicación vamos a tratar las compraventas por transmisión a un tercero a título oneroso de una vivienda arrendada celebrado a partir del 01/03/2019, que a día de hoy es la Ley vigente. 

1.- Previamente a formalizar el acuerdo de la compraventa evitando cualquier tipo de controversia es fundamental tanto para el transmitente como para el adquirente que éste conozca la existencia del contrato de arrendamiento, así como su contenido, siendo recomendable que sea incorporado a la escritura pública así como al contrato privado, si se hace, y disponer de una nota simple del Registro de la Propiedad, por lo que expondremos en el punto 3. Sentado esto, la casuística está determinada por la duración del contrato:

2.- Si es inferior a 5 años ó a 7 si el arrendador es persona jurídica, el adquirente quedará subrogado durante la vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3.- Si es superior a 5 ó 7 años aquí hay que analizar el contrato de arrendamiento para tener en cuenta las siguientes variables: 

3-1.- Que el arrendatario no haya renunciado al derecho de adquisición preferente, en cuyo caso podrá ejercitar un derecho de tanteo y, en su caso, el de retracto, lo cual precisa de unos trámites que pueden inducir al adquirente a declinar de la compra.

3.2.- Que en el contrato haya una cláusula de extinción del arrendamiento por enajenación de la vivienda, en cuyo caso el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

3.3.- Que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, algo recomendable en este tipo de contratos, el adquirente de la vivienda arrendada quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 LH. 

Situación de la actualización de la renta de vivienda

Como continúan siendo numerosas las consultas acerca de cómo debe ser actualizada la renta de las viviendas arrendadas, vamos a explicar cual es la situación.  

Cronología:

1º) el Decreto del 29 de marzo de 2022 establece el límite de la actualización de la renta hasta el 30/06/2022

2º) el 25 de junio de 2022 un nuevo Decreto extiende el plazo hasta el 31/12/2022

3º) el 27 de diciembre de 2022 un tercer Decreto prolonga el plazo hasta el 31/12/2023

Así pues, nos encontramos con que lo que iba a ser una medida urgente y temporal por tres meses se prolonga hasta veintiuno. 

Consideraciones: 

1ª) la limitación afecta únicamente a inmuebles destinados al uso de vivienda, quedando excluidos los de uso distinto, como los locales, naves, etc.

2ª) para poder aplicar la actualización, cualquiera que sea, deberá constar el pacto expreso en el contrato.

3ª) los grandes tenedores (más de 10 inmuebles ó más de 1.500 m2) no podrán pactar una renta superior al límite del 2 %.

4ª) lo no grandes tenedores podrán pactar una actualización y si el arrendatario se niega, el incremento será del 2 %, al respecto, si el propietario no respeta ese límite, el arrendatario puede solicitar la revisión judicial del precio y además se establecen sanciones para los propietarios que incumplan la normativa.

5ª) la renta actualizada se mantendrá durante toda la anualidad prorrogada, ejemplos: 1) la actualización se produce en el mes de mayo de 2023, la renta será la misma hasta mayo de 2024, 2) la renta actualizada en noviembre de 2023 se mantendrá hasta noviembre de 2024, sin que puedan ser modificadas por los meses que excedan desde diciembre de 2023, fecha en que finaliza la limitación, salvo que haya una nueva prórroga. 

6ª) y, finalmente, existe una duda acerca de la aplicación de esta norma a los contratos anteriores al 01/01/1995, de renta antigua, para los que no habría que aplicarla pero dicho esto con toda cautela ya que el fin de la norma es ofrecer ayuda económica al arrendatario

Supresión del sellado de los contratos de arrendamiento en Aragón

 Pregunta: He pedido a mi arrendador el contrato de la vivienda que le he alquilado  sellado por el Gobierno de Aragón y me dice que ya no se hace eso. ¿Es así?  

Respuesta: Sí, hasta el 2 de enero de 2023 la Unidad de Fianzas del Gobierno de Aragón ha venido acreditando mediante la entrega del resguardo del depósito y el sellado del contrato que el arrendador, en cumplimiento de su obligación legal, ha depositado correctamente el importe de la fianza correspondiente. El sellado del contrato no significa que la Administración entre a valorar la validez y eficacia de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento o cualquier cuestión relacionada con su cumplimiento porque simplemente se  limita a ser únicamente depositaria.

Por todo ello, en evitación de una percepción errónea de la función que realiza el Gobierno de Aragón, ha sido suprimido el sellado del contrato a partir de dicha fecha, siendo esto mismo aplicable a la devolución de la fianza en que también se entregaba el contrato con el sello acreditativo correspondiente. En consecuencia, la forma de justificar que la fianza ha sido depositada o solicitada su devolución, se hará, única y exclusivamente, a través de la entrega del documento correspondiente

¿Es conveniente inscribir en el Registro de la Propiedad un contrato de arrendamiento de local?

 Pregunta: voy a alquilar un local por un plazo de 10 años y me aconsejan que inscriba el contrato en el Registro de la Propiedad ¿que ventajas tiene para mí?

Respuesta: La seguridad de evitar la extinción del contrato por situaciones como la enajenación forzosa por ejecución de alguna carga o a un tercero. Para ello, es fundamental que cuando se inscriba el contrato el inmueble esté libre de cargas pues si las hubiera antes de formalizar e inscribir el contrato, la inscripción del contrato no tendrá ningún efecto si se ejecutara alguna de esas cargas preexistentes que tendrían preferencia por el principio registral de <<primero en el tiempo, mejor en el derecho>>. Por tanto, antes de inscribir el contrato deberá verificar que el local está libre de cargas o si las tiene, analizarlas para decidir si puede seguir siendo recomendable su inscripción, bien entendido que entonces la duración del contrato no estará garantizada.

En el contrato de arrendamiento se incluirá el pacto por el cual a instancia de cualquiera de las partes se procederá imperativamente la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, siendo de cuenta que quien la inste los gastos de dicha inscripción. Y hay que señalar que estos gastos son la causa de que en algunas ocasiones no se registra el contrato, ya que la base de cálculo tanto para  los aranceles de Notario y Registro como para el impuesto de Actos Jurídicos Documentados es  el importe de la totalidad del contrato, es decir si tiene 10 años de duración y la renta mensual es de 1.000 euros, dicha base será 120.000 (1.000 x 120 meses). Entonces, se trata de elegir seguridad versus coste.

Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda

 Consulta: Tengo una vivienda alquilada desde el 15 de marzo de 2018 y pensaba no renovar el arrendamiento pero la inquilina me ha solicitado una prórroga de seis meses amparándose en un nuevo Decreto de enero de 2023. ¿Tengo que admitirlo?

Respuesta: Sí, efectivamente, para los contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración, prórroga obligatoria o por tácita reconducción finalice durante el periodo del 10/01 al 30/06/2023, el RDL 1/2023 establece que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de seis meses a contar desde la fecha de finalización del contrato. 

El arrendador deberá aceptar dicha prórroga, salvo que haya otro acuerdo entre las partes o que haya notificado al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda de manera permanente para  él o sus familiares en primer grado de consanguinidad. La renta podrá ser actualizada con el límite establecido para todo el año 2023.

Alquilar al usufructuario de un inmueble

 Consulta: voy a alquilar una vivienda, me pasan el contrato para su revisión y veo que el arrendador figura como usufructuario. ¿En qué me puede afectar?

Respuesta: el usufructuario de un inmueble tiene el uso y disfrute del mismo y puede, por tanto, arrendarlo sin contar con el consentimiento de la nuda propiedad.  Actúa pues legalmente como arrendador a todos los efectos por lo que será quien perciba las rentas y asimismo quien responda de cuanto acaezca en la relación arrendaticia; hasta aquí todo normal. Sin embargo, hay dos limitaciones que le pueden afectar a Usted como arrendataria mientras la vigencia del contrato: el usufructo puede ser temporal o vitalicio. En el primer caso, el contrato finalizará cuando se extinga ese usufructo y en el segundo, si fallece el usufructuario, el nudo propietario puede dar por finalizado el contrato notificando  el fallecimiento en un plazo no superior a 15 días y si no lo hace  se entenderá que acepta el arrendamiento y este continuará por tácita reconducción. Entonces, para preservarse ante estas contingencias es recomendable que quien o quienes ostenten la nuda propiedad firmen también el contrato comprometiéndose a mantener el arrendamiento.

Repercusión IBI al comprador de inmueble

Consulta: voy a vender una vivienda en el mes de febrero y considero que procede repercutir el IBI del ejercicio de 2023 al comprador ¿puedo hacerlo? y si es así ¿cómo?

Respuesta: Sí. Usted, como vendedor, es el sujeto pasivo del IBI por ostentar la titularidad el 1 de enero que es la fecha de devengo del impuesto, según la Ley de Haciendas Locales. Sin embargo, en esa misma Ley se contempla “la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”. Y el Tribunal Supremo en sentencia de 2016 ha establecido como doctrina jurisprudencial que “en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”. No obstante, es conveniente que tanto en el contrato privado como en la escritura de compraventa quede constancia del pacto de reparto del impuesto para evitar controversias entre las partes.