¿En qué plazo hay que devolver la fianza de arrendamiento?

 Consulta: ha finalizado el contrato de arrendamiento de una vivienda y el arrendatario me pide que le devuelva la fianza en ese mismo instante. ¿tiene que ser así o hay algún plazo para hacerlo?

Respuesta: la ley se limita a disponer en su Art. 36.4: <<el saldo de la fianza que debe ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución>> (sic). Es por ello que ha tenido que ser la jurisprudencia la que ha ido resolviendo las múltiples controversias.

Un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que, aunque el citado Art. no explicita un plazo para la devolución, sí está indicando que el arrendador dispone de 30 días para realizarla. Durante ese tiempo verificará si hay desperfectos imputables al arrendatario y asimismo si hay incumplimientos o contingencias vinculadas a la fianza, dándose 3 situaciones:

1. Si no hubiere nada que reclamar, devolverá la fianza íntegra.

2. Si hubiere algo que reclamar y su importe, debidamente justificado, fuera inferior a la fianza, deberá notificarlo al arrendatario, practicar la liquidación de la fianza y devolver al arrendatario el saldo resultante.

3. Si el importe a reclamar es superior al de la fianza, deberá notificarlo al arrendatario y podrá exigir su pago al arrendatario.

 

La fianza estará depositada en el Organismo Público correspondiente por el arrendador, siendo éste quien la debe solicitar, sin que pueda hacerlo el arrendatario. Y al respecto, hay que señalar que el derecho de devolución de fianza al arrendatario no está previsto en los Organismos Públicos,  así como tampoco el plazo en que debe ingresarla al arrendador que la depositó, lo que en ocasiones ha supuesto que no la haya recibido dentro de los susodichos 30 días y ha tenido que adelantar el importe al arrendatario o exponerse a abonar los intereses devengados.

¿Se puede utilizar la fianza para pagar la última renta?

Consulta: Va a finalizar el arrendamiento de una vivienda y los inquilinos me proponen dejar el pago del último mes a cambio de la fianza. ¿Es admisible?

Respuesta: En principio, no, porque el objeto de la fianza es responder de los perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los posibles daños originados en la vivienda, mobiliario, enseres y objetos de la misma. Entonces, hasta que el arrendador no haya revisado en qué estado recibe el inmueble, no tiene por qué destinar el importe de la fianza al pago de lo adeudado por rentas. Así pues, no es admisible por lo siguiente: 

1) el arrendatario debe cumplir con su obligación del pago de la renta. 

2) el importe de la fianza no es una cantidad líquida y exigible hasta que transcurra un mes desde la entrega del inmueble. 

3) habrá que determinar en ese plazo si la vivienda se recibe con desperfectos o daños cuyo importe, debidamente justificado, sea susceptible de ser descontado de la fianza.

No obstante, en ocasiones la jurisprudencia ha permitido aplicar la fianza al saldo pendiente, pero de manera excepcional, pues el criterio mayoritario es contrario a cualquier tipo de compensación.

 

Cálculo de la plusvalía municipal

Pregunta: estoy vendiendo mi vivienda, quiero calcular cuánto tendré que pagar de plusvalía al Ayuntamiento y me encuentro con que hay dos posibles resultados, ¿cómo saber cuál tengo que considerar y si será el correcto?

Respuesta: sí, después de que fuera declarado inconstitucional el cálculo a finales de 2021, el Real Decreto 26/2021, de 8 de noviembre, establece no solo dos sino cuatro supuestos:

1. Que no haya valor catastral para el inmueble transmitido.

2. No sujeción por inexistencia de incremento de valor, es decir, el de adquisición es superior al de transmisión, tomando como tales los consignados en las correspondientes escrituras.

3. Estimación directa: diferencia positiva entre valor de transmisión y de adquisición.

4. Método objetivo: en función de los años de tenencia se aplicará un coeficiente para determinar la base imponible.

  

Sin entrar en el detalle de cómo se calculan los 3 y 4, que se puede hacer con el simulador del Ayuntamiento de Zaragoza o recurrir a un profesional, el RD permite al sujeto pasivo optar por el método que le sea más favorable en aras de evitar que la carga económica pudiera resultar contraria al principio de capacidad económica, es decir, acomodar aquella al incremento de valor efectivamente obtenido. Por tanto, Usted tiene la seguridad de que la cuota que haya obtenido del cálculo más favorable será la que tendrá que pagar.

 

Limitación de la renta en el arrendamiento de vivienda

 

Ante las numerosas consultas que nos vienen haciendo acerca de la actualización de la renta, volvemos a poner en claro la situación actual:

Los RD 6/2022, de 29/03 y 11/2022, de 25 de junio han establecido la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 en los siguientes términos:

• periodo de vigencia: desde el 01/04/2022 hasta el 31/12/2022

• para el gran tenedor (más de 10 inmuebles), <<el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, IGC>> 

• para el no gran tenedor, <<el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, IGC>>.

• El Instituto Nacional de Estadística, INE tiene publicada el 19/09/2022 la actualización del IGC de julio 2021 a julio 2022, con la variación del 5,42 %.

• Sin embargo, en la nota informativa aclara que dicho índice tiene: a) un SUELO, cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, no habrá actualización, y b) un TOPE, cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará éste valor.

Conclusiones: 1) si eres un <<no gran tenedor>> y te corresponde actualizar la renta de aquí al 31/12/2022, puedes intentar pactar con tu arrendatario una incremento no superior al IPC vigente, si así está estipulado en el contrato, pero éste podrá negarse amparado en lo expuesto anteriormente y la renta tendrá que ser actualizada en el susodicho 2 % y 2) es previsible que el plazo que finaliza el 31/12 sea ampliado dada la perspectiva inflacionaria.

¿Qué es el valor de referencia de los inmuebles?

Consulta: voy a comprar una vivienda con garaje y trastero de segunda mano y después de acordar el precio total y el individual para cada uno de los elementos, mi asesor del Banco me dice que los “valores de referencia” de los mismos es superior al que voy a comprar, por lo que deberé calcular el impuesto de transmisiones sobre la base imponible de dichos “valores de referencia”. ¿Esto es así?

Respuesta: Sí, desde primero de este año está en vigor que el Catastro determine los Valores de Referencia de los inmuebles, obtenidos del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. Esto afecta a la base imponible para la liquidación de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la compraventa de inmuebles de segunda transmisión, que los compradores deberán declarar según estos 3 casos: 

1. el valor de compra es inferior al de referencia, se aplicará sobre éste

2. el valor de referencia es inferior al de compra, se aplicará sobre éste

3. no existe valor de referencia o no puede ser certificado por el Catastro, se aplicará sobre el valor de compra, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será el precio o contraprestación pactada.

Si no se está de acuerdo con el valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación.

Todo lo anterior es afecta también a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y Patrimonio.

¿Se puede prohibir la tenencia de animales en el arrendamiento de vivienda?

Pregunta: voy a alquilar de nuevo una vivienda y quiero que el inquilino no pueda tener animales porque he tenido una mala experiencia con el anterior, cuya mascota causó destrozos en las puertas del piso. Tengo entendido que ha habido alguna legislación al respecto, ¿puedo hacerlo?

Respuesta: efectivamente desde el 5 de enero se ha establecido un régimen jurídico para los animales en el que no existe artículo alguno que afecte a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, habrá que atenerse a su artículo 4.2 de la LAU que establece:  “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Entonces, no hay impedimento legal para que el arrendador prohíba al arrendatario la tenencia de animales. El incumplimiento de este pacto facultará al arrendador para resolver el contrato.

¿Se puede pedir un aval bancario en el alquiler de vivienda?

Consulta: voy a alquilar una vivienda y el propietario me pide, además de la fianza, un aval bancario por el importe de seis mensualidades. ¿Es legal?

Respuesta: No, hasta la última modificación de la Ley de Arrendamiento Urbanos, RDL 7/2019, de 1 de marzo, no existía limitación alguna para solicitar garantías adicionales a la fianza legal, dinerarias o mediante aval. Sin embargo en dicha Ley se establece que: “En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”. 

Esto ha significado la desaparición de la figura del aval bancario en los contratos de duración de hasta 5 ó 7 años, por lo que si el arrendador quiere garantizarse el cobro de la renta puede recurrir a suscribir un seguro de impago de renta o incluir en el contrato a una persona solvente como avalista solidario. 

En los contratos de duración superior a 5 ó 7 años “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza”

Las arras en la compraventa de inmuebles

 Aunque ya se ha publicado anteriormente alguna consulta de este tema, dada la reiteración de las mismas, vamos a tratar de aclarar todo lo concerniente al llamado “contrato de arras”.

1.- Las arras son una entrega de dinero para reforzar y asegurar una obligación. 

2.- Dado que en el Código Civil solamente están reguladas las arras penitenciales (Art. 1454), la jurisprudencia y la doctrina constante han consolidado tres tipos de arras: 2.1. confirmatorias de la existencia del contrato, 2.2. penales del incumplimiento pero sin facultar el desistimiento y 2.3. penitenciales, que permiten a las partes desistir del contrato con una penalización tasada por el citado artículo para quien desista

3. Es práctica habitual en la compraventa de inmuebles el suscribir el llamado “contrato de arras”, que no tiene naturaleza jurídica y que como señala la jurisprudencia “referirse a las arras como contrato es erróneo jurídicamente” porque se entiende que son un pacto accesorio de un contrato principal cual es el de compraventa.

4. Por tanto, para el acuerdo en la compraventa de un inmueble es muy importante el determinar qué tipo de arras se quieren aplicar y en el caso de que sean penitenciales, que es lo habitual, hacer mención expresa al Art. 1454 del Código Civil y prever de forma clara que las partes tienen la facultad de desistir del contrato asumiendo el comprador la pérdida de la cantidad entregada y el vendedor a devolverla duplicada. Es por ello que, dado que en el Código Civil no se establece importe alguno, las partes son quienes pactan la cantidad siendo conveniente que sea un porcentaje significativo del precio total estipulado con la finalidad de disuadir del desistimiento a cada una de las partes, es recomendable un 10/15 % o superior.

5. Una vez determinado lo anterior, junto con los demás pactos, se formalizará el acuerdo mediante un contrato privado de compraventa fijando un plazo para su elevación a escritura pública y pago del precio total deducido el importe de las arras.

¿Se puede actualizar la renta después de cada prórroga?

 Pregunta: El día 1 de marzo se cumplió el primer año del contrato de arrendamiento de una vivienda ¿puedo actualizar la renta ahora en mayo o tengo que esperar a la siguiente prórroga? y si puedo ¿me afecta la limitación que nos ha comunicado? y si no me afecta ¿qué índice tengo que aplicar? 

Respuesta: (A) se presupone que en el contrato se ha estipulado la actualización de la renta por el IPC, pues es condición sine qua non para poder hacerlo (B) sí, es válida la notificación a posteriori porque el artículo de la LAU solamente dice que “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito”, de lo que se infiere que se puede notificar la actualización de la renta pasado el vencimiento de la prórroga y (C) no le afecta la imitación actual, ya que es del 30/03 al 30/06/2022; entonces, en cuanto al índice que hay que aplicar deberá ser el de febrero pues la LAU establece que se aplicará el último índice de IPC que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

Limitación extraordinaria y temporal de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda

El RDL 6/2022, de 29de marzo, en su Art. 46 ha establecido una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda a la que se someterán todos aquellos sujetos a la Ley 29/1884 de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumple la correspondiente anualidad de vigencia, dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley, esto es entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022.

En concreto y resumiendo, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario, éste tendrá derecho a que la renta no exceda del 2 %, que es el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que tiene la característica de contar con unos topes entre el 0 % y el 2 %. Es decir, que tanto si fuera negativo o superior, no podría aplicarse más o menos índice a las revisiones de renta.

Al limitar los aumentos que tengan lugar al periodo que va del 31/03 al 30/06/2022,  no afecta a aquellos arrendamientos cuya revisión anual de renta hubiera sido en meses anteriores, es decir no tiene efectos retroactivos, y tampoco a los posteriores aunque es de prever que si la inflación continúa en altísimos niveles nos encontraremos con la prórroga de la medida

 

¿Se puede pedir al arrendatario de una vivienda que haga un seguro de hogar?

Pregunta: voy a alquilar una vivienda y la propietaria me pone en el contrato una cláusula por la que tengo que hacer un seguro multirriesgo de hogar por toda la duración del arrendamiento. ¿Es legal?

Respuesta: sí, es válida la cláusula porque está dentro de la libertad de pactos permitida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, podría tener su encaje en el art. 36.5 de la LAU. En dicha cláusula se hará constar claramente esta obligación, comprometiéndose el arrendatario a presentar todos los años la renovación de dicha póliza y siendo el incumplimiento causa de resolución. Y también podríamos decir que es aconsejable para Usted mismo porque puede contribuir a resolver problemas de reparaciones y daños que se puedan ocasionar durante el arrendamiento, amén de tener la cobertura de responsabilidad civil que incluyen este tipo de pólizas de seguro. No obstante, todo ello no significa que la arrendadora quede eximida de cumplir con las obligaciones que le correspondan.