¿Puedo denegar el subarriendo a un profesional al que tengo arrendado un piso para ejercer su actividad?

Pregunta: Tengo arrendado a una Economista un piso que utiliza como despacho y me acaba de comunicar que va a incorporar a un Abogado como subarrendatario, ¿Puedo negarme o rescindir el contrato?

Respuesta:  Si, como procede, el contrato se ha hecho para uso distinto de vivienda no se puede negar ni rescindir el contrato, salvo que el precio del subarriendo superara al del arrendamiento, porque cuando el arrendatario ejerce en la finca arrendada una actividad empresarial o profesional puede subarrendarla sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Una vez que lo haya hecho se lo deberá notificar de forma fehaciente en el plazo de un mes y entonces Usted tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor y el subarriendo se extinguirá a la finalización de contrato de arrendamiento.

¿Es válido incrementar la renta de una vivienda cada año en una cantidad determinada?

Pregunta:: Voy a alquilar una vivienda por 600 € y la propietaria me propone que cada año la renta se incremente en 50 €, es decir 2º año la renta sea 650 €, 3º 700, 4º 750 y 5º 800. ¿Es válido esto?

Respuesta: no resulta aconsejable fijar esta fórmula de actualización de la renta en el contrato por lo siguiente: 1) la actualización de la renta está regulada actualmente por el Art. 18 que, aunque establece que “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”, de lo cual se infiere que cabría pactar de forma anticipada cantidades concretas como importe de la renta de las anualidades sucesivas y 2) pero, a continuación establece un límite imperativo: “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización" por lo que las cantidades que excedieran de ese límite serían ineficaces, lo que podría crear una controversia fútil.

¿Existe algún seguro para la ocupación de vivienda?

Nuestra asociación HABITALE ha suscrito un convenio con la compañía de seguros ARAG para ofrecer a los propietarios de viviendas y locales su producto de Defensa Jurídica ante la Ocupación Ilegal, cuyas coberturas y precio son las que se detallan en el siguiente cuadro:

Garantías	Contratación	Límite
Asistencia jurídica telefónica	Obligatoria	Servicio ARAG
Reclamación por ocupación ilegal del inmueble	Obligatoria	3.000 €
Reclamación para la efectiva recuperación del inmueble	Obligatoria	3.000 €
Reclamación por los daños ocasionados en el inmueble	Obligatoria	3.000 €
COSTE 30 €
Defensa en cuestiones administrativas	Opcional	3.000 €

¿Se amplían los plazos para la presentación de la Plusvalía Municipal?

Pregunta: He vendido una vivienda sita en Zaragoza el 8 de abril mediante escritura de compraventa otorgada por Notario ese mismo día. ¿Tengo que presentar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento en el plazo de 30 días o hay una demora por el estado de alarma?

Respuesta: Sí, aunque el Decreto de 14/03 interrumpe los plazos para la tramitación de los procedimientos de las entidades del sector público, lo cual afectaba a a la presentación de la autoliquidación de la plusvalía, posteriormente un nuevo Decreto del 17/03 lo modificó, añadiendo que dicha interrupción no es de aplicación a los plazos tributarios y, concretamente, a los de presentación de declaraciones y autoliquidaciones tributarias. Por tanto, repetimos, Usted deberá confeccionar la autoliquidación y enviarla por correo electrónico al Ayuntamiento antes del 8 de abril. Si tuviera dificultades nos ofrecemos a hacerle la tramitación gratuitamente, para lo cual puede contactar con nosotros por teléfono 629469698 o correo apiolivito@apiolivito.com.  

¿Qué pasa con los vencimientos dentro del estado de alarma de los contratos de compraventa y arrendamiento?

El pasado 14 de marzo entró en vigor el Real Decreto por el que se declara el estado de alarma, que en su Disposición Adicional 4ª trata sobre la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad. Asimismo, el Consejo General del Notariado ha cursado instrucciones a las Notarías para que solo atiendan aquellas situaciones de carácter urgente, de modo que es de esperar que no se vayan a formalizar escrituras públicas de compraventa durante el periodo de estado de alarma. Todo esto tiene las siguientes consecuencias en la compraventa y arrendamiento de inmuebles:

1) Contratos privados de compraventa y opción de compra cuyo plazo para la elevación a escritura pública esté dentro del establecido para el estado de alarma: quedan suspendidos y aplazados hasta la finalización de la misma. Llegada ésta las partes tendrán que pactar un nuevo plazo condicionado a la disponibilidad de las Notarías.

2) Los plazos de caducidad o extinción de los contratos y señales de arrendamiento quedan suspendidos o prorrogados hasta la finalización del estado de alarma.

¿Es indefinida la obligación de pago del avalista de un contrato de arrendamiento?

Pregunta: tengo un inquilino con el que celebré un contrato el 1 de septiembre de 2015 y al que avala su padre. Desde noviembre de 2019 ha dejado de pagar la renta y al solicitar al avalista el pago me dicen que ya no tiene obligación. ¿Es cierto?

Respuesta: por los datos que da se entiende que el contrato se encuentra en lo que se denomina tácita reconducción, ya que le es aplicable la Ley de 2013 por la que la duración del contrato se prorroga por 3 años más 1 -que se cumplieron el 01/09/2019- y también se entiende que no se pidió una renovación del aval. Entonces, es cierto lo que le dicen y no podrá ir contra el avalista porque es de aplicación el Art. 1.567 del Código Civil que reza: "En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal". Para evitar que se produzca esta situación es necesario que en los contratos de arrendamiento conste expresamente el pacto de extensión del aval a las sucesivas prórrogas del contrato, tanto legales como por tácita reconducción y que el incumplimiento de esta cláusula facultará a la parte arrendadora para resolver el contrato.

¿Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF por la venta de un inmueble?

Pregunta: mi hermano y yo hemos heredado, entre otros bienes, una vivienda que vamos a vender y queremos saber qué tendremos que pagar en el IRPF si la vendemos por un precio superior al que hemos puesto en la escritura de herencia.

Respuesta: el importe de la ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. En su caso, el valor de adquisición será el que se consigne en la escritura de herencia al que se sumarán los gastos e impuestos inherentes a la misma, como dicen que han heredado varios bienes dichos gastos y tributos se computarán por la parte proporcional que le corresponda al importe de la vivienda sobre el importe del total del caudal heredado. En cuanto al valor de transmisión, será el importe real por el que se efectúe la venta, deducidos los gastos y tributos inherentes a la misma. Como ejemplo general: Ganancia o Pérdida = (Pecio venta - plusvalía municipal, si la hay - honorarios profesionales) - (Valor adquisición + impuesto de sucesiones + plusvalía municipal + honorarios profesionales)

¿Son deducibles los impuestos pagados en la herencia de una vivienda arrendada?

Pregunta: He heredado un piso que está alquilado a un matrimonio al que tengo que tengo que mantener el contrato, ¿son deducibles del rendimiento del alquiler los impuestos de sucesiones y plusvalía municipal que he pagado?

Respuesta: Esos impuestos tienen la consideración de gastos de adquisición, por lo que se incrementan a ese valor. La deducción sobre el ingreso obtenido por el arrendamiento se realizará mediante la amortización correspondiente, sumando al valor de adquisición únicamente lo pagado por el impuesto de sucesiones. No se añade lo pagado por la plusvalía municipal porque ésta se calcula sobre el incremento de valor de los terrenos que no se se consideran un bien amortizable, sí se considera un coste de adquisición a otros efectos como el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en renta, IRPF, si se vende el inmueble.