Arrendatarios con discapacidad

 Pregunta: Estoy alquilada en un piso desde junio de 2015,, tengo 72 años y necesitaré cambiar la bañera por ducha, ¿Lo puedo hacer?

Respuesta: Sí, en el artículo 24 de la LAU de 2013 ha quedado recogida su situación al establecer que el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

Venta inmueble por no residente en España

Pregunta: Voy a realizar la venta de un piso junto con mi hermano que no reside en España. Tengo entendido que hay que hacer una retención. ¿Es así y cómo se hace?

Respuesta: Su hermano tiene la calificación de no residente y, por tanto, el Comprador tiene que retener el 3% del valor declarado que le corresponda en la escritura de compraventa. En el plazo máximo de un mes a partir de la fecha de la escritura hará el ingreso en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, una vez, liquidado el importe, el Comprador deberá entregar una copia al Vendedor y éste está obligado en el plazo de cuatro meses a partir de la fecha de la escritura de compraventa a presentar el modelo 210, Si el impuesto que tiene que pagar por la transacción (ganancia o pérdida patrimonial) es superior a la cantidad retenida deberá pagar la diferencia y, si es inferior, solicitar la devolución.

Índice de garantía de competitividad

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda de mi propiedad y el arrendatario me propone que las actualizaciones de la renta se hagan por el Índice de Garantía de la Competitividad, ¿En qué consiste?

Respuesta La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, entre otras novedades, introdujo, otro Índice, el de Garantía de Competitividad (IGC) aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores a esa fecha. Este nuevo índice se publica mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística y  toma como base el IPC de la eurozona al que se le resta una parte destinada a compensar la competitividad perdida los años anteriores, tiene una metodología de cálculo compleja y unos límites que no podrán superar el 2 % ni bajar del 0 %.. Las variaciones actuales publicadas en noviembre de 2016 a 2017 son: IPC +1,6 % (octubre a octubre) e IGC -1,04 (septiembre a septiembre). En consecuencia, quizá será mejor pactar la revisión según IPC porque tiene una metodología de cálculo consolidada, sin límites y un calendario de publicación más actualizado.

Impuesto inquilino vivienda

Pregunta: Voy a alquilar como inquilino una vivienda unifamiliar en Zaragoza y el arrendador me pone en el contrato que tengo que pagar el impuesto de transmisiones, ¿Es correcto?

Respuesta: Sí, porque la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece la constitución de arrendamientos como transmisiones sujetas al impuesto, siendo el arrendatario (inquilino) el sujeto pasivo obligado a su pago. El arrendador lo ha puesto en el contrato porque es responsable subsidiario de dicho pago si no ha exigido al arrendatario el justificante del pago al recibir la primera renta. El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y en Aragón están exentos los arrendamientos con una renta inferior a 9.000 euros anuales (750 € mensuales),  por lo que Usted deberá hacer la correspondiente autoliquidación, el pago de la cuota resultante y su presentación en la oficina liquidadora junto con una copia del contrato, amén de la entrega del justificante al arrendador. En el esquema siguiente puede ver todos los conceptos:

El inquilino deja la vivienda antes de los seis primeros meses

Pregunta: Tengo arrendada una vivienda desde el 1 de agosto  y ahora, el 27 de octubre, los inquilinos me comunican que se van el 30 de noviembre, es decir antes de cumplir los seis primeros meses del contrato. ¿Puedo pedir indemnización?

Respuesta: En la LAU hay una falta de previsión legal sobre las consecuencias de que los inquilinos se vayan antes de los 6 primeros meses. Se puede decir que estamos ante un incumplimiento versus un desistimiento y habría que acudir al Código Civil en cuanto a la resolución del contrato e indemnización. En la práctica hay dos posiciones: 1) el pago de las rentas hasta una nueva ocupación y 2) el pago de las rentas que falten hasta los 6 meses, ambas cargadas de subjetividad y sujetas a una previsible moderación en cuanto a la valoración de los daños y perjuicios realmente causados. Ergo, lo más aconsejable es acordar con el arrendatario su colaboración para volver a arrendarla cuanto antes, lo cual será bastante posible en la situación actual del mercado, desde el momento en que ha manifestado su voluntad de marcharse y tratar de evitar el entrar en un litigio de incierto resultado.

Necesidad del arrendador de su vivienda alquilada

Pregunta: Estoy en una vivienda arrendada desde el 01/09/15 y el propietario me comunica que necesita la vivienda y que me tengo que ir. En el contrato está pactada la duración de un año con prórrogas hasta tres ¿puede pedirme esto ahora?

Respuesta: Sí, porque ha transcurrido el primer año, condición sine qua non para que se pueda formular la petición. La comunicación deberá ser fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) y deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. El arrendador no tendrá que probar la causa de la necesidad, sí será conveniente explicarle en la comunicación al inquilino la causa. Empero, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, el arrendatario comprueba que el arrendador o sus familiares  no hubieran procedido a su ocupación, podrá denunciar al propietario y exigir o bien un nuevo contrato o una indemnización.

Alquilar piso a estudiantes

Pregunta: Voy a alquilar un piso a 3 estudiantes que se trasladan de la ciudad en que residen con una duración hasta final del curso en junio. ¿Qué tipo de contrato debo hacer? ¿Qué debo contemplar?

Respuesta: Contrato de temporada, que, según lo previsto en los artículos 2 y 3 de la LAU, es considerado para uso distinto de vivienda y, por ende, se regirá por la voluntad de las partes, en su defecto por la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.

El aspecto más importante a contemplar es quién firma el contrato: los usuarios, es decir los estudiantes (normalmente insolventes económicamente), o sus padres (o personas solventes). Si lo hacen los usuarios, es recomendable que figuren los padres como avalistas, constituir una fianza elevada o cobrar anticipadamente la totalidad de la renta.

En cualquiera de los casos, deberán firmar todos, tanto usuarios como avalistas,  de manera solidaria, de manera que, cada uno responderá de la totalidad de la renta en caso de impago total o parcial, si el pago lo hacen por separado.

Además hay otros aspectos como la contravención de las normas de la Comunidad, en especial la realización de actividades molestas, el cambio de usuarios, el retraso en la devolución de la vivienda al término del contrato, las direcciones para notificaciones, etc. etc.

Todo ello hace necesario el redactar un buen contrato.

Compra inmueble hipotecado

Pregunta: quiero comprar un local y me encuentro con que tiene una hipoteca cuyo importe pendiente de pago es superior al precio acordado, ¿debo olvidarme de la compra?

Respuesta: No, necesariamente. En primer lugar, una aclaración: la extinción de una carga (hipotecaria, embargo, etc.) sobre un inmueble se materializa en dos actos: el económico (pago de la deuda) y el registral  (otorgamiento de una escritura de carta de pago y cancelación para su inscripción en el Registro de la Propiedad).

Para llevar a cabo la transacción con la total seguridad de que comprará el local liberado de la carga, el vendedor deberá pagar previamente la diferencia entre la deuda y el precio convenido y el pago de éste irá destinado íntegramente a la entidad acreedora, cuyo apoderado comparecerá en la Notaría para otorgar la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de la totalidad de la deuda simultáneamente a la escritura de la compraventa. Usted se deberá asegurar de que la escritura de cancelación se inscribirá en el Registro de la Propiedad para que quede liberado el local de esa carga, siendo recomendable que lo haga Usted mismo o su Gestor.

Avalista arrendamiento

Pregunta: He avalado a mi hijo en el alquiler de un piso, han transcurrido cuatro años  agotándose todas las prórrogas legales y, sin hacer un nuevo contrato, continúa viviendo ya que tanto él como su arrendador están contentos porque no han tenido problemas. ¿Ha prescrito mi obligación de responder como avalista?

Respuesta: Por lo que dice, se ha producido una tácita reconducción, lo cual extingue las obligaciones asumidas por los fiadores o avalistas, a menos que  se hubiera pactado en el contrato su extensión a la tácita reconducción o Usted vuelva a prestar nuevamente su consentimiento.

Fianza alquiler temporada

Pregunta: Voy a hacer un contrato de arrendamiento por siete meses y el arrendador me pide como fianza por el importe de una mensualidad de renta, ¿tengo obligación?.

Respuesta: Los arrendamientos de temporada, si realmente lo son, se consideran como de "uso distinto de vivienda” por lo que se rigen por la voluntad de las partes y, en virtud de la libertad de pactos, nada impide que el arrendador pueda pedir una fianza dineraria o cualquier otro tipo de garantía. En Aragón está excluido el depósito de la fianza en el Gobierno, por lo que queda en poder del arrendador.

Actualización renta alquiler

Pregunta: he acordado el alquiler de una vivienda por 500 € mensuales de renta y al ir a firmar el contrato me encuentro con que la actualización de la renta se hará cada año por 25 €, hasta el tercer año. ¿Se puede hacer eso? ¿No debería ser por el IPC?

Respuesta: Al margen de que esto debería haber sido conocido previamente al momento de la firma del contrato, hasta la última modificación de la LAU en junio de 2013 solo cabía la actualización de la renta por el IPC para la vivienda. El nuevo texto vigente reza: "En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses". Por tanto, se abre la posibilidad de pactar otro tipo de actualización y el que le proponen es perfectamente válido siempre que Usted esté de acuerdo.

Actualización de la renta

Pregunta: Tengo arrendada una vivienda desde enero de 2015, durante este tiempo, es decir 2016 y 2017 no he actualizado la renta por la coyuntura a pesar de que en el contrato se preveía que se actualizaría anualmente aplicando el IPC, pero el próximo vencimiento, enero 2018, me planteo actualizarla ¿Le puedo pedir al inquilino los importes no aplicados?

Respuesta: No, no existe retroactividad en los importes. En la próxima actualización sí puede acumular los IPC de los años no actualizados. Verbigracia: si la renta comenzó en 100, el IPC de 2016 fue +1,5 %, el de 2017 +2 % y el de 2018 fuera +2,3 % la renta será 105,91, resultado del cálculo (Renta inicial x 1,015 x 1,02 x 1,023). Otro ejemplo con IPC negativo: +0,3 %, -0,25 % y -1 % (Renta inicial x 1,003 x 0,99975 x 0,99) = 99,27, en este caso sería el inquilino el que podría pedir la actualización.

Y todo esto, teniendo en cuenta que la renta actualizada  será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando los porcentajes de alteración  aplicados  y acompañando,  si el destinatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Actualmente, hay una prescripción de 5 años, es decir que si hubiera transcurrido más de ese plazo no se podría practicar actualización alguna.

Alquiler de temporada

Pregunta: voy a realizar un curso de ocho meses a otra ciudad y tengo pensado alquilar una vivienda. Algunos de los arrendadores me proponen un contrato de temporada, ¿no es esto solo para los apartamentos alquilados en vacaciones?

Respuesta: No, es correcto que le planteen ese tipo de contrato, mejor dicho, es el que procede hacer. Porque para que sea calificado el contrato como de "temporada", no es necesario que sea el clásico arrendamiento de verano o de época de vacaciones, o incluso de duración anual. Será todo aquel que no tenga como finalidad el de servir de vivienda permanente, de tal manera que es posible, incluso, que sea arrendada por una familia o por uno individualmente para servir de hogar, pero que su residencia en determinada ciudad es corta por estar en comisión de servicio, en cursos profesionales, etc. etc.

Uso de inmueble por copropietario

Pregunta: Mi hermano y yo heredamos hace seis meses un piso con garaje que está siendo utilizado permanentemente por mi hermano sin que yo, que resido fuera de la ciudad en que se encuentra, pueda utilizarlo cuando voy. ¿Qué puedo hacer para resolver esta situación?

Respuesta: Usted, como copropietario que se siente perjudicado, debe comunicarle a su hermano la manifestación expresa de su oposición al uso exclusivo y el deseo de usarlo también, o reclamar una indemnización por el 50 % de la renta que se obtendría si estuviera alquilada a un tercero. Si no lo hace, se entenderá que existe un consentimiento tácito.

Alquiler vivienda por empresa

Pregunta: Mi empresa va a realizar unos trabajos en otra ciudad y voy a alquilar una vivienda para los empleados que se desplazarán. He elegido una pero el propietario no quiere llevar a cabo el arrendamiento porque dice que tiene que facturar con IVA y esto le supone trámites burocráticos que no está dispuesto a soportar. ¿Puede hacerse sin el impuesto?

Respuesta: Sí, pero se deberán cumplir unos requisitos que han quedado aclarados por dos recientes fallos del Tribunal Económico Administrativo Central. 1) hacer que figure específicamente en el contrato que el arrendamiento se realiza para un uso en exclusiva del inmueble a vivienda, sin posibilidad de realizar actividad empresarial o profesional en forma alguna y 2) en el contrato se deberán consignar la(s) persona(s) que residirán en la vivienda, sin que se pueda hacer cambios, y el plazo. En caso de haber algún cambio de las personas se perderá la exención de IVA, salvo que se hiciera un nuevo contrato.

Subarriendo de vivienda

Pregunta: tengo una vivienda arrendada y el inquilino me ha pedido el poder subarrendarla  ¿Tengo obligación de permitirlo?

Respuesta: No, la LAU dispone que la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento por escrito del arrendador. Si Usted lo consiente, el arrendatario y el subarrendatario deberán formalizar el correspondiente contrato, que se extinguirá, en todo caso cuando lo haga el del arrendatario.

El precio del subarriendo no podrá exceder del que corresponda al arrendamiento,  incluyendo los gastos repercutidos permitidos por la Ley como, por ejemplo, los gastos de comunidad.

Si el arrendatario incumpliera lo anterior teniendo a un subarrendado, Usted, como arrendador, podrá resolver de pleno derecho el contrato.

Tributación compra con condición suspensiva

Pregunta: Voy a comprar un terreno con una casa que quiero rehacer para lo que necesito una licencia municipal. En la escritura se ha puesto una condición suspensiva por la que si, en el plazo de 6 meses me es denegada dicha licencia, se resolverá el contrato y mi vendedor me devolverá la cantidad pagada en el otorgamiento de la escritura. Mi pregunta es, ¿cuándo hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Respuesta: El contrato de compraventa con condición suspensiva no genera efectos fiscales hasta el cumplimiento de la condición, por tanto se liquidará  en el plazo y forma cuando adquiera firmeza la compraventa.

Tributación alquiler con opción de compra

Pregunta: Tengo acordado con un propietario el alquilar su piso con una opción de compra y me pide una cantidad como prima por la opción. Me ha dicho que tengo que pagar además un impuesto por ese pago, ¿Es así?

Respuesta: Sí, la opción de compra conlleva una tributación para el propietario y para el arrendatario-optante, tanto si se hace en contrato privado como en escritura pública. La tributación es por el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) que rija en la Comunidad Autónoma, en el esquema siguiente los tipos son los de Aragón.

Certificado energético

Pregunta: Voy a vender mi vivienda y me dicen que tengo que tener la calificación energética, ¿qué es eso y por qué?

Respuesta: A partir de una Directiva del Parlamento Europeo, por el R.D. 235/2013, de 5 de abril, se aprobó el procedimiento para la certificación energética de edificios, considerando aquellos factores que tienen más incidencia en el consumo de energía, con la finalidad de promover la eficiencia energética mediante la información objetiva, que obligatoriamente se tiene que proporcionar a compradores y usuarios para que puedan valorar y comparar las prestaciones del inmueble que van a comprar o alquilar.

La calificación debe ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento a través de folletos, prensa y portales inmobiliarios; se excluyen los carteles que se colocan en el exterior del edificio en los que solo aparece un teléfono de contacto.

El certificado tiene una validez de 10 años y la legislación establece mecanismos de control, inspección y régimen sancionador.

Plusvalía a cargo comprador

Pregunta: Voy a comprar un piso a un promotor y me dice que, además de los impuestos de la compra, tengo que pagar la plusvalía municipal, lo que no estoy dispuesta a asumir. ¿Hay algún soporte legal que me asista?

Respuesta: Se debe negar a asumir esa cláusula, que se considera abusiva y limita los derechos del consumidor porque no se le puede imponer el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, según lo establecido en el Art. 89.3 C del R.D. Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Hay sentencias del Tribunal Supremo declarando nula la susodicha cláusula.

IBI cotitularidad

Pregunta: Mis dos hermanos y yo hemos heredado un piso de un familiar, que, de momento, no pensamos vender. Para no tener problemas con los gastos, ¿es posible pedir que nos pasen el I.B.I. a cada uno de los tres?

Respuesta: Sí, cualquiera de ustedes puede solicitar la división al Ayuntamiento, cumpliendo las preceptivas formalidades. No obstante, esto no evita totalmente los posibles problemas porque hay una responsabilidad solidaria de todos los cotitulares, de manera que un impago se puede exigir a cualquiera de los otros. Así que hay que valorar si merece la pena embarcarse en los trámites.

Alquilar piso a estudiantes

Pregunta: voy a alquilar un piso a tres estudiantes y me proponen pagar cada uno su parte de renta ¿puedo acceder? y ¿cómo me puedo garantizar el cobro?

Respuesta: Estamos ante un alquiler compartido, lo ideal es que hagan un solo pago, pero también cabría que lo hicieran por separado. En cualquier caso, el consejo es que el arrendamiento sea solidario, de tal forma que cada uno responda de la totalidad de la renta, para garantizar así que, ante la posible salida de alguno de los coarrendatarios, la falta de pago de la renta pueda reclamarse al resto. Asimismo, es aconsejable que los padres o algún familiar solvente figuren como avalistas también solidarios y, adicionalmente, suscribir un seguro de impago de rentas con el que tendrá garantizado su cobro.