Régimen del Alquiler de vivienda a aplicar desde 19/12/2018

1) MODIFICACIONES A LA LEY DE 1994, se expone  a continuación un extracto de las que más afectan a la contratación y, por tanto a la relación entre arrendador y arrendatario de vivienda:

2) GENERALIDADES: 1) Se excluyen viviendas > 300 m2 ó renta > 5,5 SMI anual que tienen libre pacto. 2) Se incluye el uso turístico. 3) Se introduce el concepto "renta reducida" que se desarrollará. 4) Se establece la diferenciación entre persona física y jurídica.

3) DURACIÓN: será libre. 1) Si < 5 años (persona física) ó 7 (persona jurídica) hay una prórroga obligatoria hasta esos años, el arrendatario puede no renovar a cada vencimiento. 2) Si el arrendador necesita la vivienda para sí o familiares puede interrumpir la prórroga después de transcurrido el primer año.

4) PRÓRROGA AL FINALIZAR LOS 5 Ó 7 AÑOS: 1) El arrendador puede rescindir el contrato; si  ni él ni el arrendatario lo hacen, el plazo se prolonga por tres años más. 2) Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y el arrendador vende la vivienda, el adquirente deberá asumir la duración completa, incluidas las prórrogas.

5) REVISIÓN DE LA RENTA: 1) Sólo en cada vencimiento, sin retroactividad, en los términos pactados. 2) Si se pacta algún mecanismo para la revisión que no detalle el índice o metodología para el cálculo, se aplicará el índice de garantía de competitividad.  3) Para las "rentas reducidas"  la revisión no podrá superar el IPC.

6) GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA: Su valor no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta.

7) ELEVACIÓN DE LA RENTA POR MEJORAS: Se podrán realizar en cualquier momento por acuerdo entre arrendador y arrendatario e incrementarse la renta.

8) DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Para el caso de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes que formen parte de un mismo inmueble a un mismo comprador, se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor de la Administración

9) GASTOS GENERALES: Cuando el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo que los servicios hayan sido contratados por el arrendatario.

10) LEY DE HACIENDAS LOCALES: 1) Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a los inmuebles  desocupados con carácter permanente. 2) Tendrán esa consideración los que se establezcan en la correspondiente normativa sectorial de la vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley. 3) Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 % del IBI para las viviendas con renta limitada por una norma jurídica.

11) LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: En los desahucios se informará al demandado la posibilidad de que acuda a los servicios sociales como protección, con sus implicaciones en plazos, etc. etc.

12) LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Regular las obras necesarias para la adaptación a personas discapacitadas o > 70 años y para los acuerdos por los que se limite o condicione el ejercicio de la actividad, especialmente referida al uso turístico de las viviendas. 

13) CONTRATOS ANTERIORES A ESTAS MODIFICACIONES: Continuarán rigiéndose por el  régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, las partes podrán acordar el adaptarlos a éste nuevo régimen jurídico. 

Prórroga excedida contrato arrendamiento

Pregunta: Han transcurrido 4 años y dos meses desde la fecha del contrato de la vivienda en la que estoy alquilada, por tanto se han sobrepasado las prórrogas de los tres primeros años y del cuarto. Como ni el arrendador ni yo nos hemos comunicado nada, ¿en qué situación se encuentra nuestra relación arrendaticia?

Respuesta: En la de prórroga por  tácita reconducción, esto es, continúa con las mismas condiciones y términos del contrato excepto la duración, que vendrá determinada por cómo se fijó el pago de la renta: un año si fue ANUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta total fijada anual es de... €), a pagar por adelantado en los siete primeros días de cada mes en plazos mensuales de...€)  y un mes si fue MENSUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta estipulada es de... € mensuales). El contrato seguirá teniendo prórrogas de tácita reconducción por el mismo periodo aplicable hasta que una de las partes comunique a la otra su intención de rescindirlo con un plazo de treinta días.

Impuesto inquilino vivienda

Pregunta: Voy a alquilar como inquilino una vivienda unifamiliar en Zaragoza y el arrendador me pone en el contrato que tengo que pagar el impuesto de transmisiones, ¿Es correcto?

Respuesta: Sí, porque la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece la constitución de arrendamientos como transmisiones sujetas al impuesto, siendo el arrendatario (inquilino) el sujeto pasivo obligado a su pago. El arrendador lo ha puesto en el contrato porque es responsable subsidiario de dicho pago si no ha exigido al arrendatario el justificante del pago al recibir la primera renta. El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y en Aragón están exentos los arrendamientos con una renta inferior a 9.000 euros anuales (750 € mensuales),  por lo que Usted deberá hacer la correspondiente autoliquidación, el pago de la cuota resultante y su presentación en la oficina liquidadora junto con una copia del contrato, amén de la entrega del justificante al arrendador. En el esquema siguiente puede ver todos los conceptos:

Necesidad del arrendador de su vivienda alquilada

Pregunta: Estoy en una vivienda arrendada desde el 01/09/15 y el propietario me comunica que necesita la vivienda y que me tengo que ir. En el contrato está pactada la duración de un año con prórrogas hasta tres ¿puede pedirme esto ahora?

Respuesta: Sí, porque ha transcurrido el primer año, condición sine qua non para que se pueda formular la petición. La comunicación deberá ser fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) y deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. El arrendador no tendrá que probar la causa de la necesidad, sí será conveniente explicarle en la comunicación al inquilino la causa. Empero, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, el arrendatario comprueba que el arrendador o sus familiares  no hubieran procedido a su ocupación, podrá denunciar al propietario y exigir o bien un nuevo contrato o una indemnización.

Alquilar piso a estudiantes

Pregunta: Voy a alquilar un piso a 3 estudiantes que se trasladan de la ciudad en que residen con una duración hasta final del curso en junio. ¿Qué tipo de contrato debo hacer? ¿Qué debo contemplar?

Respuesta: Contrato de temporada, que, según lo previsto en los artículos 2 y 3 de la LAU, es considerado para uso distinto de vivienda y, por ende, se regirá por la voluntad de las partes, en su defecto por la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.

El aspecto más importante a contemplar es quién firma el contrato: los usuarios, es decir los estudiantes (normalmente insolventes económicamente), o sus padres (o personas solventes). Si lo hacen los usuarios, es recomendable que figuren los padres como avalistas, constituir una fianza elevada o cobrar anticipadamente la totalidad de la renta.

En cualquiera de los casos, deberán firmar todos, tanto usuarios como avalistas,  de manera solidaria, de manera que, cada uno responderá de la totalidad de la renta en caso de impago total o parcial, si el pago lo hacen por separado.

Además hay otros aspectos como la contravención de las normas de la Comunidad, en especial la realización de actividades molestas, el cambio de usuarios, el retraso en la devolución de la vivienda al término del contrato, las direcciones para notificaciones, etc. etc.

Todo ello hace necesario el redactar un buen contrato.

Avalista arrendamiento

Pregunta: He avalado a mi hijo en el alquiler de un piso, han transcurrido cuatro años  agotándose todas las prórrogas legales y, sin hacer un nuevo contrato, continúa viviendo ya que tanto él como su arrendador están contentos porque no han tenido problemas. ¿Ha prescrito mi obligación de responder como avalista?

Respuesta: Por lo que dice, se ha producido una tácita reconducción, lo cual extingue las obligaciones asumidas por los fiadores o avalistas, a menos que  se hubiera pactado en el contrato su extensión a la tácita reconducción o Usted vuelva a prestar nuevamente su consentimiento.

Actualización renta alquiler

Pregunta: he acordado el alquiler de una vivienda por 500 € mensuales de renta y al ir a firmar el contrato me encuentro con que la actualización de la renta se hará cada año por 25 €, hasta el tercer año. ¿Se puede hacer eso? ¿No debería ser por el IPC?

Respuesta: Al margen de que esto debería haber sido conocido previamente al momento de la firma del contrato, hasta la última modificación de la LAU en junio de 2013 solo cabía la actualización de la renta por el IPC para la vivienda. El nuevo texto vigente reza: "En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses". Por tanto, se abre la posibilidad de pactar otro tipo de actualización y el que le proponen es perfectamente válido siempre que Usted esté de acuerdo.