Nuevamente, se ha vuelto a manosear el arrendamiento de vivienda. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, ha establecido cambios extraordinarios en la prórroga de los contratos y en la actualización de la renta.
EXORDIO:
Al tratarse de un decreto-ley deberá ser convalidado por el Congreso en 30 días, que impone el Art. 86.2 de la Constitución, lo que le confiere cierto carácter de interinidad dado que todo parece indicar que será derogado y por tanto decaerá y quedará sin efecto.
No obstante, como lo cierto es que va a estar vigente esos 30 días, vamos a analizar el contenido para contratos de viviendas en zonas no tensionadas y de no grandes tenedores.
CONTRATOS AFECTADOS:
Arrendamiento de viviendas sujetos a la Ley de 1994 vigentes en la fecha de entrada en vigor del decreto, 22/03/2026, cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31/12/2027 y asimismo para las actualizaciones de renta en ese periodo.
No afecta a contratos futuros ni a los que están en tácita reconducción, que son los que continúan vigentes sobrepasadas la obligatoria y tácita, es decir llevan vigentes más de 8 años.
ARTÍCULO 1, prórroga extraordinaria:
Si el arrendatario lo solicita se aplicará una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.
La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo que:
se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes
se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento,
que el arrendador haya comunicado previamente, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.
No obstante, dada la interinidad del decreto, hay corrientes jurídicas que entienden que no todos arrendadores tienen la obligación de aceptar la prórroga cuando el vencimiento de su contrato sea posterior al del plazo de vigencia del decreto porque “sería un fraude de ley que se considerara válida la prórroga de un contrato que finalice después de que el Congreso derogara el decreto, aún cuando el vencimiento sea antes de la fecha del 31 de diciembre de 2027”.
Así pues, aconsejan a los arrendadores que durante la vigencia del decreto hayan recibido la solicitud de prórroga de un contrato cuyo vencimiento sea posterior a la fecha previsible de su derogación, respondan a sus inquilinos que no aceptarán la prórroga si es derogado el susodicho decreto.
ARTÍCULO 2, limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta:
El arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, siendo el que resulte del nuevo pacto entre las partes.
En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.
Aquí se entiende que también sería de aplicación lo dicho y aconsejado para las prórrogas.
