¿En qué consiste el “contrato de arras” para la compraventa de una vivienda?

Pregunta: voy a comprar una vivienda, he acordado el precio y el plazo de entrega y la propietaria me propone hacer un contrato de arras pagándole el 10 % del precio, que perderé si no pago el resto cuando me la entregue ¿Es correcta esta forma de hacerlo?

Respuesta: sí, esa es la forma más habitual, aunque la calificación jurídica correcta es la de un un contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales, que es una excepción a la obligación del cumplimiento de los contratos por cuanto permite a las partes desistir unilateralmente del contrato, perdiendo el comprador las cantidades entregadas si es él quien desiste y si lo es el vendedor a devolverlas duplicadas, con lo que el contrato quedará resuelto sin que la parte perjudicada pueda solicitar a la otra el cumplimiento del mismo. No se trata pues de un contrato firme, por lo que, aunque el Código Civil no establece cantidad alguna, es frecuente y razonable que ésta sea del 10 % o superior para disuadir a las partes del desistimiento. No obstante, dada la trascendencia de la operación, es recomendable contar con la asistencia de un profesional para que le aconseje en la confección del contrato.
 

Restitución de los gastos pagados por un préstamo hipotecario

 Consulta: tengo entendido que ha habido una sentencia por la que se pueden reclamar al Banco los gastos que tuve que pagar por la hipoteca con la que compré mi casa, ¿Es así?

Respuesta: sí, si su hipoteca es anterior al 15 de marzo de 2019. Efectivamente, el Tribunal Supremo ha resuelto por sentencia de 27 de enero de 2021 que quienes firmaron una hipoteca antes de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 15 de marzo 2019 y les fue impuesta por el Banco una cláusula por la que los gastos del préstamo eran a cargo del prestatario tienen derecho a la restitución de lo que pagaron por los conceptos de: tasación, notaría (50 %), registro de la propiedad y gestoría, al no haber disposición normativa en esas fechas sobre quién debía pagar los gastos y considerar nula por abusiva la imposición de los mismos al prestatario.

Desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario de vivienda (y 2)

Pregunta: en su publicación anterior me quedaron muy claros tanto los requisitos para poder pedir una indemnización como el ejemplo del caso concreto. Como hay más casuística ¿puede detallarla? 

Respuesta: dando por sentado que se ha pactado la indemnización por desistimiento anticipado, detallamos los casos que se pueden producir: 

UNO: Renta 1.000 € Duración un año prorrogable por igual período hasta máximo legal de 5 años (lo más habitual) 

1.1. desiste antes de los 6 meses, tiene que pagar la totalidad hasta 6, verbigracia: desiste al cuarto mes, tiene que pagar 2 x 1.000 = 2.000

1.2. desiste al sexto mes, tiene que pagar 6/12 de 1.000 = 500

1.3. desiste al octavo mes, restan 4, tiene que pagar 4/12 de 1000 = 333

1.4. desiste al segundo mes de cualquier prórroga, verbigracia: restan 10, tiene que pagar 10/12 de 1000 = 833

DOS: Renta 1000 € Duración 4 años (inhabitual)

2.1. desiste al noveno mes del primer año, restan 4 meses hasta el primer año y 3 años hasta los 4 contratados, tiene que pagar 3/12 de 1.000 = 250 + 3.000 años 2-3-4.

2.2. desiste al final de cada año, pagar 1.000 € por cada año que resten hasta los 4 contratados, verbigracia: desiste al segundo año, quedan 2 x 1.000 =2.000, 

2.3. desiste en medio de algún año, verbigracia: al tercer año y dos meses, tiene que pagar: 10/12 del tercer año = 833 + 1000 cuarto año

Estas indemnizaciones podrían ser moderadas en el Juzgado o en un arbitraje en caso de litigio.

 

Desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario de vivienda

Pregunta: tengo arrendado un piso desde el 1 de septiembre de 2019 y los inquilinos me han comunicado que lo dejan el 31 de marzo de 2021 ¿pueden hacerlo? y si pueden ¿puedo pedir una indemnización?

Respuesta: sí pueden hacerlo, está previsto en la Ley que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y en cuanto a pedir la indemnización deberá estar pactado expresamente en el contrato y aquella consistirá en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año o parte proporcional del contrato que reste por cumplir. En su caso, dando por hecho que: 1) la duración del contrato es por años, 2) le han avisado en tiempo y forma y 3) tienen el pacto indemnizatorio en el contrato, lo que le corresponde es: 5 doceavos meses que restan por cumplir hasta el vencimiento anual (1 abril a 31 agosto de 2021), o sea, suponiendo una renta pactada de 600 € mes, la indemnización será: 5/12 de 600 = 250 €.
 

Seguro de impago de alquiler

 Pregunta: ante los vaivenes regulatorios del alquiler el seguro de impago parece ser aconsejable a la hora de arrendar un inmueble ¿qué debo tener en cuenta para contratarlo?

Respuesta: efectivamente, los seguros de impago están creciendo fuertemente en España, porque son considerados como una fórmula idónea para garantizar el cobro al arrendador, amén de facilitar la relación arrendaticia entre éste y el arrendatario. Un prototipo de buen seguro debe contemplar lo siguiente:

Garantía-Coberturas	Límite
Impago de alquileres	12 mensualidades
Defensa y reclamación en contratos de arrendamiento	3.000 €
Asistencia jurídica telefónica	permanente
Defensa penal	3.000 €
Reclamación de daños	3.000 €
Reclamación en pólizas de seguro	3.000 €
Reclamación en contratos de reparación o mantenimiento	3.000 €
Defensa derechos relativos a la vivienda	3.000 €
Pérdida alquileres por incendio	6.000 €
Actos vandálicos al continente	4.500 €
Actos vandálicos al contenido - Opcional.	1.200 €
Pago prestación de suministros	hasta 150 €

¿Puedo denegar el subarriendo a un profesional al que tengo arrendado un piso para ejercer su actividad?

Pregunta: Tengo arrendado a una Economista un piso que utiliza como despacho y me acaba de comunicar que va a incorporar a un Abogado como subarrendatario, ¿Puedo negarme o rescindir el contrato?

Respuesta:  Si, como procede, el contrato se ha hecho para uso distinto de vivienda no se puede negar ni rescindir el contrato, salvo que el precio del subarriendo superara al del arrendamiento, porque cuando el arrendatario ejerce en la finca arrendada una actividad empresarial o profesional puede subarrendarla sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Una vez que lo haya hecho se lo deberá notificar de forma fehaciente en el plazo de un mes y entonces Usted tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor y el subarriendo se extinguirá a la finalización de contrato de arrendamiento.

¿Es válido incrementar la renta de una vivienda cada año en una cantidad determinada?

Pregunta:: Voy a alquilar una vivienda por 600 € y la propietaria me propone que cada año la renta se incremente en 50 €, es decir 2º año la renta sea 650 €, 3º 700, 4º 750 y 5º 800. ¿Es válido esto?

Respuesta: no resulta aconsejable fijar esta fórmula de actualización de la renta en el contrato por lo siguiente: 1) la actualización de la renta está regulada actualmente por el Art. 18 que, aunque establece que “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”, de lo cual se infiere que cabría pactar de forma anticipada cantidades concretas como importe de la renta de las anualidades sucesivas y 2) pero, a continuación establece un límite imperativo: “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización" por lo que las cantidades que excedieran de ese límite serían ineficaces, lo que podría crear una controversia fútil.