Desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario

El desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento de vivienda habitual por el arrendatario está regulado en la Ley de Arrendamientos. Hay que distinguir dos situaciones: 

✅ Que el desistimiento sea dentro de los 6 meses iniciales del contrato: 

El arrendador podrá optar entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o exigir que el arrendatario satisfaga, en concepto de indemnización, la cantidad consistente en el importe de las rentas correspondientes a seis meses  de vigencia del contrato. 

En ambos casos el arrendatario deberá abonar el importe de las rentas mensuales pactadas hasta cumplir el periodo mínimo de seis meses de vigencia del contrato y ello aún cuándo el arrendatario abandonase, o dejase de ocupar, la vivienda arrendada.

✅ Que el desistimiento sea transcurridos los 6 meses iniciales:

✔ Si se ha pactado en el contrato: el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. 

A los efectos del cálculo, si  el contrato se renueva por periodos anuales sucesivos, la indemnización se calculará desde la fecha del desistimiento hasta la del vencimiento de la anualidad en curso, o hasta el final del período prorrogado vigente en el momento del desistimiento. 

Ejemplos, renta en vigor 1.000 €:

    ☑ se produce en el mes 5 de la primera prórroga, segundo año, ha cumplido 4, faltan por cumplir 8, la indemnización será 8/12 de la renta, 666 €. 

      ☑ cumple los 6 primeros meses y desiste, faltan por cumplir los 6 restantes, la indemnización será 6/12 de la renta, 500 €        

✔ Si no se ha pactado en el contrato: no cabe indemnización.

En todos los casos, el arrendatario debe comunicar el desistimiento al arrendador con una antelación mínima de 30 días.  

Necesidad del arrendador de la vivienda arrendada

Cuando el arrendador necesita la vivienda arrendada, ¿puede rescindir el  contrato de arrendamiento y qué tiene que hacer?

SÍ, si se cumplen estas condiciones:

1. Tiene que haber transcurrido el  primer año del contrato

2. La necesidad es exclusivamente para:

1. sí mismo.

2. sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción: ascendientes o descendientes inmediatos, padres e hijos.

3. su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

3. Enviar comunicación fehaciente y detallada al arrendatario de la necesidad al menos con dos meses de antelación a la fecha en que se va a necesitar, es conveniente hacerlo con más antelación si se puede.

4. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

5. Si transcurridos 3 meses desde la extinción del contrato no se ha hecho efectiva la ocupación de la vivienda por el destinatario, el arrendatario en el plazo de 30 días posteriores a los 3 meses precitados, podrá optar por: 

   a) ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

  b) ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. 

Todo ello, con la salvedad de que la ocupación no hubiera tenido lugar por una causa de fuerza mayor.