Duración y prórrogas en los contratos de alquiler de vivienda

✅EXORDIO

Ha sido derogado el Decreto de 22/03 por el que se facultaba a los arrendatarios a solicitar una prórroga y un límite de actualización de renta. En su corta vigencia se ha provocado un revuelo en el mundo arrendaticio que ha provocado la inquietud de muchos arrendadores sobre la situación de sus contratos arrendaticios. Dado el entramado legal por el que se rige la normativa arrendaticia sería muy prolijo el contemplar toda la casuística. Por ello, vamos a tratar de dar una respuesta general para la mayoría de los contratos en los que arrendadores y arrendatarios son personas físicas, sin ser aquellos grandes tenedores, que no hay personas vulnerables y no hay zonas tensionadas y, asimismo, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, no están excluidos, como los de viviendas suntuarias, de temporada, etc. etc.

✅CONCEPTOS

1.- Prórroga legal obligatoria: la determina la Ley, es opcional para el arrendatario y obligatoria para el arrendador.

2.- Prórroga tácita legal: es la que se produce si al término de la prórroga obligatoria, el arrendador no ha manifestado al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, con al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento. 

En ambos casos hay una salvedad que permite al arrendador cancelar el contrato si necesita la vivienda  para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para su validez, deberá constar expresamente esta posibilidad en el contrato, si no constase deberá esperar al vencimiento correspondiente.

3.- Tácita reconducción: se produce cuando han transcurrido todas las prórrogas legales y ni arrendador ni arrendatario han manifestado el uno al otro su voluntad de finalizar el contrato. Entonces, el arrendatario permanece en la vivienda con la aquiescencia del arrendador con los siguientes efectos: 

• El contrato deja de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos y pasa a regirse por el Código Civil, con la consiguiente pérdida de las protecciones propias del arrendamiento de vivienda habitual.

• La duración se renueva según como se haya estipulado en el contrato la forma de pago: 1) si solo está mensual, se renovará por meses ó 2) si está anual por pagos mensuales, se renovará por año

✅CASUÍSTICA, duración y prórrogas en función de la fecha de celebración del contrato y régimen que le es aplicable:

Fecha del contrato

Duración y prórrogas

01/01/1965	08/05/1985	sometidos a prórroga forzosa sine die para los arrendatarios originales y sucesores, incluso cuando un tercero suceda al arrendador. Son los llamados contratos de “renta antigua”.
09/05/1985	24/11/1994	Decreto llamado “Boyer” que suprimió la prórroga forzosa y la duración determinando que la duración de los contratos será la que libremente estipulen las partes contratantes.
25/11/1994	05/06/2013	prórroga legal obligatoria de 5 años y tacita legak de 3, por lo que los vigentes en la actualidad están en tácita reconducción desde 2021.
06/06/2013	05/03/2019	prórroga legal obligatoria de 3 años y tácita legal de 1, por lo que los vigentes en la actualidad están en tácita reconducción desde 2023.
06/03/2019	Actual	prórroga legal obligatoria de 5 años y tácita legal de 3, por lo que los vigentes en la actualidad continuarán sometidos a las prórrogas legales. Actualización renta: hasta 25/05/2023 IPC, desde 26/05/2023 IRAV

Quedamos a su disposición para cualquier consulta

Derogación decreto prórroga arrendamiento

Como estaba previsto, el Real-Decreto 8/2026 que establecía cambios extraordinarios en la prórroga de los contratos y en la actualización de la renta ha sido derogado el 28/04/2026. Tanto durante su vigencia como después de la derogación ha provocado un caos en los arrendadores y arrendatarios, generando múltiples consultas sobre su aplicación, por lo que vamos a tratar de aclarar las diferentes situaciones en que se encuentran los arrendadores que hayan recibido una solicitud de sus arrendatarios:

✅NATURALEZA PROVISIONAL DEL DECRETO, no creaba un derecho automático a la prórroga y/o actualización de renta, sino condicionado a: 

• La solicitud del arrendatario, si no la hace, la relación contractual continúa sin alteración alguna.

• La vigencia del decreto del 21/03/2026 al 28/04/2026.

• El vencimiento del contrato 

✅SOLICITUDES RECIBIDAS PARA CONTRATOS QUE HAN VENCIDO ENTRE EL 21/03 Y 28/04/2026, siempre que el arrendatario lo haya solicitado expresamente al arrendador

• La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, no siendo necesaria su respuesta.

• Se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.

• Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. 

• Salvedades por las que no será de aplicación:

• que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes

• cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente

• que el arrendador hubiera comunicado previamente al arrendatario, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.

✅SOLICITUDES RECIBIDAS DENTRO DE LA VIGENCIA DEL DECRETO PARA CONTRATOS CON VENCIMIENTO POSTERIOR AL 28/04, situaciones en las que se puede encontrar el arrendador:

• ha aceptado la solicitud del arrendatario para un contrato que vence después de la derogación de este  Real Decreto, entonces tendrá vigencia la  prórroga extraordinaria.

• si no respondió a la solicitud cabría entender como silencio positivo de aceptación de la solicitud, por lo que estará en una situación débil ante una reclamación del arrendatario.

• si respondió supeditando la aceptación a la convalidación del decreto y argumentando la naturaleza provisional del decreto y que el hecho de haber enviado el arrendatario una solicitud no suponía la creación del derecho si el contrato vencía fuera del plazo legal establecido para la convalidación o derogación, estará en una situación favorable ante una posible reclamación del arrendatario porque:

  
  

• el que el arrendador lo haya solicitado no implica que se haya perfeccionado el derecho ya que  las obligaciones dimanantes del decreto solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está en vigor. 

  
  

• Ítem más, considerar que la solicitud hecha dentro de la vigencia del decreto debe generar efectos posteriormente a su derogación sería difícilmente compatible con la ultraactividad y proyección de una norma no convalidada, artículos 86 y 9.3 de la Constitución Española y el 2.3 del Código Civil. 

De todo lo anterior y el revuelo provocado por la divulgación de unas expectativas de derechos inexistentes, es presumible una oleada de litigios nada beneficiosa para las relaciones arrendaticias.

Quedamos a su disposición para cualquier consulta de su caso.

Medidas extraordinarias arrendamiento de vivienda

Nuevamente, se ha vuelto a manosear el arrendamiento de vivienda. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, ha establecido cambios extraordinarios en la prórroga de los contratos y  en la actualización de la renta. 

EXORDIO:

Al tratarse de un decreto-ley deberá ser convalidado por el Congreso en 30 días, que impone el Art. 86.2 de la Constitución, lo que le confiere cierto carácter de interinidad dado que todo parece indicar que será derogado y por tanto decaerá y quedará sin efecto.

No obstante, como lo cierto es que va a estar vigente esos 30 días, vamos a analizar el contenido para contratos de viviendas en zonas  no tensionadas y de no grandes tenedores.

CONTRATOS AFECTADOS:

Arrendamiento de viviendas sujetos a la Ley de 1994 vigentes en la fecha de entrada en vigor del decreto, 22/03/2026, cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31/12/2027 y asimismo para las actualizaciones de renta en ese periodo.

No afecta a contratos futuros ni a los que están en tácita reconducción, que son los que  continúan vigentes sobrepasadas la obligatoria y tácita, es decir llevan vigentes más de 8 años.

ARTÍCULO 1, prórroga extraordinaria:

Si el arrendatario lo solicita se aplicará una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.

La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo que:

• se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes

• se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento,

• que el arrendador haya comunicado previamente, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.

No obstante, dada la interinidad del decreto, hay corrientes jurídicas que entienden que no todos arrendadores tienen la obligación de aceptar la prórroga cuando el vencimiento de su contrato sea posterior al del plazo de vigencia del decreto porque “sería un fraude de ley que se considerara válida la prórroga de un contrato que finalice después de que el Congreso derogara el decreto, aún cuando el vencimiento sea antes de la fecha del 31 de diciembre de 2027”.

Así pues, aconsejan a los arrendadores que durante la vigencia del decreto hayan recibido la solicitud de prórroga de un contrato cuyo vencimiento sea posterior a la fecha previsible de su derogación, respondan a sus inquilinos que no aceptarán la prórroga si es derogado el susodicho decreto.  

ARTÍCULO 2, limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta:

• El arrendatario  podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, siendo  el que resulte del nuevo pacto entre las partes. 

• En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.

Aquí se entiende que también sería de aplicación lo dicho y aconsejado para las prórrogas.