Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda

 La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Para ello se estableció que el Instituto Nacional de Estadística definiría, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Pues bien, así lo ha hecho mediante publicación en el BOE fijando como límite: “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada” Si alguien tiene interés en saber cómo se calculará esta última, la fórmula es: TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β), inspirada por Pitágoras.

El Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el índice de referencia definido en la cláusula anterior, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles y  será el que se aplicará a la actualización de la renta en los contratos que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Por lo que habrá de estar atentos a las publicaciones que se vayan efectuando mes a mes por parte del INE.

El próximo 2 de enero de 2025 se publicarán en la página web del INE los primeros resultados del índice. A partir de esta primera publicación, el índice se difundirá mensualmente, en las mismas fechas fijadas en el calendario de disponibilidad de las estadísticas para el IPC.

Todos los contratos anteriores a esa fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato

¿Se puede pedir al arrendatario de una vivienda que haga un seguro de hogar?

Pregunta: voy a alquilar una vivienda y la propietaria me pone en el contrato una cláusula por la que tengo que hacer un seguro multirriesgo de hogar por toda la duración del arrendamiento. ¿Es legal?

Respuesta: sí, es válida la cláusula porque está dentro de la libertad de pactos permitida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, podría tener su encaje en el art. 36.5 de la LAU. En dicha cláusula se hará constar claramente esta obligación, comprometiéndose el arrendatario a presentar todos los años la renovación de dicha póliza y siendo el incumplimiento causa de resolución. Y también podríamos decir que es aconsejable para Usted mismo porque puede contribuir a resolver problemas de reparaciones y daños que se puedan ocasionar durante el arrendamiento, amén de tener la cobertura de responsabilidad civil que incluyen este tipo de pólizas de seguro. No obstante, todo ello no significa que la arrendadora quede eximida de cumplir con las obligaciones que le correspondan. 

¿Es válido incrementar la renta de una vivienda cada año en una cantidad determinada?

Pregunta:: Voy a alquilar una vivienda por 600 € y la propietaria me propone que cada año la renta se incremente en 50 €, es decir 2º año la renta sea 650 €, 3º 700, 4º 750 y 5º 800. ¿Es válido esto?

Respuesta: no resulta aconsejable fijar esta fórmula de actualización de la renta en el contrato por lo siguiente: 1) la actualización de la renta está regulada actualmente por el Art. 18 que, aunque establece que “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”, de lo cual se infiere que cabría pactar de forma anticipada cantidades concretas como importe de la renta de las anualidades sucesivas y 2) pero, a continuación establece un límite imperativo: “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización" por lo que las cantidades que excedieran de ese límite serían ineficaces, lo que podría crear una controversia fútil.

¿Cómo tributa el alquiler por habitación?

Pregunta: En relación con su publicación anterior sobre el alquiler de habitación ¿cómo tributa el rendimiento? 

Respuesta: Como rendimiento neto del capital inmobiliario: ingresos menos gastos necesarios para su obtención. El beneficio fiscal de la reducción del 60 % de ese rendimiento neto será aplicable si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan y no será aplicable si se trata de un contrato por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra. En cuanto al IVA, es una operación exenta salvo que el arrendador prestara servicios tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc, en cuyo caso sí que estaría sujeta al IVA. Y, finalmente, si el arrendador estuviera practicando una deducción por inversión en vivienda habitual sólo podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual del arrendatario.

¿Se puede repercutir el IBI de una vivienda al arrendatario?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda y el arrendador pone en el contrato que será a mi cargo el IBI, impuesto de bienes inmuebles, con lo que no estoy de acuerdo ¿Es legal esto? Si lo fuera ¿Cuándo tendría que pagarlo?

Respuesta: Sí, es legal, el Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes podrán pactar que, entre otros pagos, los tributos que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a caro del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Si lo acepta, el pago se lo tendrá que hacer cuando el arrendador se lo notifique acompañando el justificante pagado por él. No obstante, es recomendable incluir en la renta éste gasto y el de comunidad en aras de no añadir componentes que podrían motivar fricciones en la relación arrendaticia, como, verbigracia, el impago de alguno de ellos.