¿En qué consiste el “contrato de arras” para la compraventa de una vivienda?

Pregunta: voy a comprar una vivienda, he acordado el precio y el plazo de entrega y la propietaria me propone hacer un contrato de arras pagándole el 10 % del precio, que perderé si no pago el resto cuando me la entregue ¿Es correcta esta forma de hacerlo?

Respuesta: sí, esa es la forma más habitual, aunque la calificación jurídica correcta es la de un un contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales, que es una excepción a la obligación del cumplimiento de los contratos por cuanto permite a las partes desistir unilateralmente del contrato, perdiendo el comprador las cantidades entregadas si es él quien desiste y si lo es el vendedor a devolverlas duplicadas, con lo que el contrato quedará resuelto sin que la parte perjudicada pueda solicitar a la otra el cumplimiento del mismo. No se trata pues de un contrato firme, por lo que, aunque el Código Civil no establece cantidad alguna, es frecuente y razonable que ésta sea del 10 % o superior para disuadir a las partes del desistimiento. No obstante, dada la trascendencia de la operación, es recomendable contar con la asistencia de un profesional para que le aconseje en la confección del contrato.
 

Arras en la compraventa de inmuebles

Pregunta: Voy a comprar una vivienda de segunda mano y me proponen firmar un contrato de compraventa previamente a la escritura pública, con entrega de un 10 % del precio acordado en concepto de "arras", que perderé si no pago el resto. ¿Qué son las arras y qué repercusiones tienen? ¿Es correcto el pago del 10 %?

Respuesta: Genéricamente, las Arras son la cantidad que el comprador entrega a su vendedor como prueba o garantía del cumplimiento del contrato por el que se comprometen a la compraventa de un inmueble. Hay tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, que son las que le proponen y las más habituales. Las Arras penitenciales se rigen por el Art. 1.454 del Código Civil, que posibilita la rescisión del contrato por una de las partes, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. En evitación de confusiones, deberá constar en el contrato que las Arras tienen el carácter penitencial invocando el citado Art. 1.454. No hay nada regulado sobre la cantidad a entregar, que será la que libremente pacten las partes, siendo recomendable el que sea significativa y por tanto disuasoria para el desistimiento del contrato.