Compraventa de vivienda arrendada

 En esta publicación vamos a tratar las compraventas por transmisión a un tercero a título oneroso de una vivienda arrendada celebrado a partir del 01/03/2019, que a día de hoy es la Ley vigente. 

1.- Previamente a formalizar el acuerdo de la compraventa evitando cualquier tipo de controversia es fundamental tanto para el transmitente como para el adquirente que éste conozca la existencia del contrato de arrendamiento, así como su contenido, siendo recomendable que sea incorporado a la escritura pública así como al contrato privado, si se hace, y disponer de una nota simple del Registro de la Propiedad, por lo que expondremos en el punto 3. Sentado esto, la casuística está determinada por la duración del contrato:

2.- Si es inferior a 5 años ó a 7 si el arrendador es persona jurídica, el adquirente quedará subrogado durante la vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3.- Si es superior a 5 ó 7 años aquí hay que analizar el contrato de arrendamiento para tener en cuenta las siguientes variables: 

3-1.- Que el arrendatario no haya renunciado al derecho de adquisición preferente, en cuyo caso podrá ejercitar un derecho de tanteo y, en su caso, el de retracto, lo cual precisa de unos trámites que pueden inducir al adquirente a declinar de la compra.

3.2.- Que en el contrato haya una cláusula de extinción del arrendamiento por enajenación de la vivienda, en cuyo caso el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

3.3.- Que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, algo recomendable en este tipo de contratos, el adquirente de la vivienda arrendada quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 LH. 

¿En qué consiste el “contrato de arras” para la compraventa de una vivienda?

Pregunta: voy a comprar una vivienda, he acordado el precio y el plazo de entrega y la propietaria me propone hacer un contrato de arras pagándole el 10 % del precio, que perderé si no pago el resto cuando me la entregue ¿Es correcta esta forma de hacerlo?

Respuesta: sí, esa es la forma más habitual, aunque la calificación jurídica correcta es la de un un contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales, que es una excepción a la obligación del cumplimiento de los contratos por cuanto permite a las partes desistir unilateralmente del contrato, perdiendo el comprador las cantidades entregadas si es él quien desiste y si lo es el vendedor a devolverlas duplicadas, con lo que el contrato quedará resuelto sin que la parte perjudicada pueda solicitar a la otra el cumplimiento del mismo. No se trata pues de un contrato firme, por lo que, aunque el Código Civil no establece cantidad alguna, es frecuente y razonable que ésta sea del 10 % o superior para disuadir a las partes del desistimiento. No obstante, dada la trascendencia de la operación, es recomendable contar con la asistencia de un profesional para que le aconseje en la confección del contrato.
 

¿Es posible supeditar la compraventa de un inmueble a la consecución del préstamo por el comprador?

Pregunta: Voy a comprar una vivienda y tengo acordado con los vendedores el precio, condiciones y plazo de entrega , pero al solicitar la financiación en mi Banco me dicen que me conceden el préstamo si el valor de tasación da una cifra cuyo 80 % sea la cantidad que necesito para financiar la compra. Los vendedores están de acuerdo pero proponen que hagamos un contrato con entrega de una señal ¿Hay alguna forma de apalabrar la compra supeditada a esa condición sin pérdida de la cantidad entregada como señal?

Respuesta: Si, si como dice sus vendedores están de acuerdo, pueden celebrar un contrato de compraventa o arras en el que se exprese que será causa de resolución el que Usted no consiga la financiación necesaria. En evitación de ulteriores problemas o interpretaciones es fundamental que lo términos del contrato se redacten de forma clara, precisando, al menos:  1) que la compraventa sólo adquirirá eficacia con la obtención de una tasación con finalidad de garantía hipotecaria que sea igual o superior al precio de venta convenido, 2) La(s) Entidad(es) financiera(s) en que está tramitando el préstamo y un plazo máximo (corto) en que deberá comunicar tener una respuesta para el vendedor, 3) Que, dentro de ese plazo, el comprador deberá comunicar al vendedor la aprobación, en cuyo caso será firme el contrato, o la denegación, lo que deberá acreditar mediante documento expedido por la(s) Entidad(es) financiera(s) junto con el informe de tasación y que, entonces, le será devuelta al comprador la señal entregada en un plazo determinado, y 4) Que la no comunicación del comprador en el referido plazo máximo supondrá la firmeza del contrato.