Medidas extraordinarias arrendamiento de vivienda

Nuevamente, se ha vuelto a manosear el arrendamiento de vivienda. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, ha establecido cambios extraordinarios en la prórroga de los contratos y  en la actualización de la renta. 

EXORDIO:

Al tratarse de un decreto-ley deberá ser convalidado por el Congreso en 30 días, que impone el Art. 86.2 de la Constitución, lo que le confiere cierto carácter de interinidad dado que todo parece indicar que será derogado y por tanto decaerá y quedará sin efecto.

No obstante, como lo cierto es que va a estar vigente esos 30 días, vamos a analizar el contenido para contratos de viviendas en zonas  no tensionadas y de no grandes tenedores.

CONTRATOS AFECTADOS:

Arrendamiento de viviendas sujetos a la Ley de 1994 vigentes en la fecha de entrada en vigor del decreto, 22/03/2026, cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31/12/2027 y asimismo para las actualizaciones de renta en ese periodo.

No afecta a contratos futuros ni a los que están en tácita reconducción, que son los que  continúan vigentes sobrepasadas la obligatoria y tácita, es decir llevan vigentes más de 8 años.

ARTÍCULO 1, prórroga extraordinaria:

Si el arrendatario lo solicita se aplicará una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.

La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo que:

• se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes

• se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento,

• que el arrendador haya comunicado previamente, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.

No obstante, dada la interinidad del decreto, hay corrientes jurídicas que entienden que no todos arrendadores tienen la obligación de aceptar la prórroga cuando el vencimiento de su contrato sea posterior al del plazo de vigencia del decreto porque “sería un fraude de ley que se considerara válida la prórroga de un contrato que finalice después de que el Congreso derogara el decreto, aún cuando el vencimiento sea antes de la fecha del 31 de diciembre de 2027”.

Así pues, aconsejan a los arrendadores que durante la vigencia del decreto hayan recibido la solicitud de prórroga de un contrato cuyo vencimiento sea posterior a la fecha previsible de su derogación, respondan a sus inquilinos que no aceptarán la prórroga si es derogado el susodicho decreto.  

ARTÍCULO 2, limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta:

• El arrendatario  podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, siendo  el que resulte del nuevo pacto entre las partes. 

• En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.

Aquí se entiende que también sería de aplicación lo dicho y aconsejado para las prórrogas.

 

Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda

 La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Para ello se estableció que el Instituto Nacional de Estadística definiría, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Pues bien, así lo ha hecho mediante publicación en el BOE fijando como límite: “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada” Si alguien tiene interés en saber cómo se calculará esta última, la fórmula es: TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β), inspirada por Pitágoras.

El Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el índice de referencia definido en la cláusula anterior, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles y  será el que se aplicará a la actualización de la renta en los contratos que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Por lo que habrá de estar atentos a las publicaciones que se vayan efectuando mes a mes por parte del INE.

El próximo 2 de enero de 2025 se publicarán en la página web del INE los primeros resultados del índice. A partir de esta primera publicación, el índice se difundirá mensualmente, en las mismas fechas fijadas en el calendario de disponibilidad de las estadísticas para el IPC.

Todos los contratos anteriores a esa fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato

¿Cómo actualizar la renta de vivienda si el IPC es inferior al 3 %?

El RDL 6/2022 establece una limitación extraordinaria del 3 % para la actualización de las rentas de vivienda durante todo 2024, lo que ha sido refrendado por la nueva Ley de vivienda de 2023. 

En la fecha de esta publicación el último IPC publicado por el INE es el 2,8 % correspondiente a febrero de 2023 a 2024. Entonces, surge la controversia sobre qué porcentaje se debe aplicar en el caso de que el IPC sea inferior al 3 %. Al respecto, hay dos posiciones:

UNA, se debe aplicar el 3 % basada en que el art. 46 del citado RDL 6/2022 ha sustituido a la actualización prevista en el art. 18 de la LAU.

DOS, dado que dicho art. 18 no ha sido suprimido ni modificado, siempre habrá que estar al incremento más bajo. Ítem más, aplicar el 3 % supondría un perjuicio para el arrendatario, no siendo este el espíritu del susodicho RDL, siendo esta la mayoritaria.

Todo ello siempre que la revisión por el IPC esté pactada en el contrato de arrendamiento pues si no lo estuviera no se podrá aplicar actualización alguna.

                                                                        

Limitación extraordinaria y temporal de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda

El RDL 6/2022, de 29de marzo, en su Art. 46 ha establecido una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda a la que se someterán todos aquellos sujetos a la Ley 29/1884 de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumple la correspondiente anualidad de vigencia, dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley, esto es entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022.

En concreto y resumiendo, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario, éste tendrá derecho a que la renta no exceda del 2 %, que es el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que tiene la característica de contar con unos topes entre el 0 % y el 2 %. Es decir, que tanto si fuera negativo o superior, no podría aplicarse más o menos índice a las revisiones de renta.

Al limitar los aumentos que tengan lugar al periodo que va del 31/03 al 30/06/2022,  no afecta a aquellos arrendamientos cuya revisión anual de renta hubiera sido en meses anteriores, es decir no tiene efectos retroactivos, y tampoco a los posteriores aunque es de prever que si la inflación continúa en altísimos niveles nos encontraremos con la prórroga de la medida

 

¿Es válido incrementar la renta de una vivienda cada año en una cantidad determinada?

Pregunta:: Voy a alquilar una vivienda por 600 € y la propietaria me propone que cada año la renta se incremente en 50 €, es decir 2º año la renta sea 650 €, 3º 700, 4º 750 y 5º 800. ¿Es válido esto?

Respuesta: no resulta aconsejable fijar esta fórmula de actualización de la renta en el contrato por lo siguiente: 1) la actualización de la renta está regulada actualmente por el Art. 18 que, aunque establece que “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”, de lo cual se infiere que cabría pactar de forma anticipada cantidades concretas como importe de la renta de las anualidades sucesivas y 2) pero, a continuación establece un límite imperativo: “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización" por lo que las cantidades que excedieran de ese límite serían ineficaces, lo que podría crear una controversia fútil.