Venta inmueble por no residente en España

Pregunta: Voy a realizar la venta de un piso junto con mi hermano que no reside en España. Tengo entendido que hay que hacer una retención. ¿Es así y cómo se hace?

Respuesta: Su hermano tiene la calificación de no residente y, por tanto, el Comprador tiene que retener el 3% del valor declarado que le corresponda en la escritura de compraventa. En el plazo máximo de un mes a partir de la fecha de la escritura hará el ingreso en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, una vez, liquidado el importe, el Comprador deberá entregar una copia al Vendedor y éste está obligado en el plazo de cuatro meses a partir de la fecha de la escritura de compraventa a presentar el modelo 210, Si el impuesto que tiene que pagar por la transacción (ganancia o pérdida patrimonial) es superior a la cantidad retenida deberá pagar la diferencia y, si es inferior, solicitar la devolución.

Índice de garantía de competitividad

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda de mi propiedad y el arrendatario me propone que las actualizaciones de la renta se hagan por el Índice de Garantía de la Competitividad, ¿En qué consiste?

Respuesta La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, entre otras novedades, introdujo, otro Índice, el de Garantía de Competitividad (IGC) aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores a esa fecha. Este nuevo índice se publica mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística y  toma como base el IPC de la eurozona al que se le resta una parte destinada a compensar la competitividad perdida los años anteriores, tiene una metodología de cálculo compleja y unos límites que no podrán superar el 2 % ni bajar del 0 %.. Las variaciones actuales publicadas en noviembre de 2016 a 2017 son: IPC +1,6 % (octubre a octubre) e IGC -1,04 (septiembre a septiembre). En consecuencia, quizá será mejor pactar la revisión según IPC porque tiene una metodología de cálculo consolidada, sin límites y un calendario de publicación más actualizado.

Impuesto inquilino vivienda

Pregunta: Voy a alquilar como inquilino una vivienda unifamiliar en Zaragoza y el arrendador me pone en el contrato que tengo que pagar el impuesto de transmisiones, ¿Es correcto?

Respuesta: Sí, porque la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece la constitución de arrendamientos como transmisiones sujetas al impuesto, siendo el arrendatario (inquilino) el sujeto pasivo obligado a su pago. El arrendador lo ha puesto en el contrato porque es responsable subsidiario de dicho pago si no ha exigido al arrendatario el justificante del pago al recibir la primera renta. El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y en Aragón están exentos los arrendamientos con una renta inferior a 9.000 euros anuales (750 € mensuales),  por lo que Usted deberá hacer la correspondiente autoliquidación, el pago de la cuota resultante y su presentación en la oficina liquidadora junto con una copia del contrato, amén de la entrega del justificante al arrendador. En el esquema siguiente puede ver todos los conceptos:

El inquilino deja la vivienda antes de los seis primeros meses

Pregunta: Tengo arrendada una vivienda desde el 1 de agosto  y ahora, el 27 de octubre, los inquilinos me comunican que se van el 30 de noviembre, es decir antes de cumplir los seis primeros meses del contrato. ¿Puedo pedir indemnización?

Respuesta: En la LAU hay una falta de previsión legal sobre las consecuencias de que los inquilinos se vayan antes de los 6 primeros meses. Se puede decir que estamos ante un incumplimiento versus un desistimiento y habría que acudir al Código Civil en cuanto a la resolución del contrato e indemnización. En la práctica hay dos posiciones: 1) el pago de las rentas hasta una nueva ocupación y 2) el pago de las rentas que falten hasta los 6 meses, ambas cargadas de subjetividad y sujetas a una previsible moderación en cuanto a la valoración de los daños y perjuicios realmente causados. Ergo, lo más aconsejable es acordar con el arrendatario su colaboración para volver a arrendarla cuanto antes, lo cual será bastante posible en la situación actual del mercado, desde el momento en que ha manifestado su voluntad de marcharse y tratar de evitar el entrar en un litigio de incierto resultado.

Necesidad del arrendador de su vivienda alquilada

Pregunta: Estoy en una vivienda arrendada desde el 01/09/15 y el propietario me comunica que necesita la vivienda y que me tengo que ir. En el contrato está pactada la duración de un año con prórrogas hasta tres ¿puede pedirme esto ahora?

Respuesta: Sí, porque ha transcurrido el primer año, condición sine qua non para que se pueda formular la petición. La comunicación deberá ser fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) y deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. El arrendador no tendrá que probar la causa de la necesidad, sí será conveniente explicarle en la comunicación al inquilino la causa. Empero, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, el arrendatario comprueba que el arrendador o sus familiares  no hubieran procedido a su ocupación, podrá denunciar al propietario y exigir o bien un nuevo contrato o una indemnización.

Alquilar piso a estudiantes

Pregunta: Voy a alquilar un piso a 3 estudiantes que se trasladan de la ciudad en que residen con una duración hasta final del curso en junio. ¿Qué tipo de contrato debo hacer? ¿Qué debo contemplar?

Respuesta: Contrato de temporada, que, según lo previsto en los artículos 2 y 3 de la LAU, es considerado para uso distinto de vivienda y, por ende, se regirá por la voluntad de las partes, en su defecto por la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.

El aspecto más importante a contemplar es quién firma el contrato: los usuarios, es decir los estudiantes (normalmente insolventes económicamente), o sus padres (o personas solventes). Si lo hacen los usuarios, es recomendable que figuren los padres como avalistas, constituir una fianza elevada o cobrar anticipadamente la totalidad de la renta.

En cualquiera de los casos, deberán firmar todos, tanto usuarios como avalistas,  de manera solidaria, de manera que, cada uno responderá de la totalidad de la renta en caso de impago total o parcial, si el pago lo hacen por separado.

Además hay otros aspectos como la contravención de las normas de la Comunidad, en especial la realización de actividades molestas, el cambio de usuarios, el retraso en la devolución de la vivienda al término del contrato, las direcciones para notificaciones, etc. etc.

Todo ello hace necesario el redactar un buen contrato.

Compra inmueble hipotecado

Pregunta: quiero comprar un local y me encuentro con que tiene una hipoteca cuyo importe pendiente de pago es superior al precio acordado, ¿debo olvidarme de la compra?

Respuesta: No, necesariamente. En primer lugar, una aclaración: la extinción de una carga (hipotecaria, embargo, etc.) sobre un inmueble se materializa en dos actos: el económico (pago de la deuda) y el registral  (otorgamiento de una escritura de carta de pago y cancelación para su inscripción en el Registro de la Propiedad).

Para llevar a cabo la transacción con la total seguridad de que comprará el local liberado de la carga, el vendedor deberá pagar previamente la diferencia entre la deuda y el precio convenido y el pago de éste irá destinado íntegramente a la entidad acreedora, cuyo apoderado comparecerá en la Notaría para otorgar la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de la totalidad de la deuda simultáneamente a la escritura de la compraventa. Usted se deberá asegurar de que la escritura de cancelación se inscribirá en el Registro de la Propiedad para que quede liberado el local de esa carga, siendo recomendable que lo haga Usted mismo o su Gestor.