¿Quién paga los gastos derivados del préstamo hipotecario?

A tenor de las sentencias del Tribunal Supremo del 23/01/2019

GASTO	PRESTAMISTA	PRESTATARIO
Escritura matriz de préstamo	50 %	50 %
Copias de la Escritura de préstamo	las que solicite	las que solicite
Escritura de cancelación de hipoteca	0 %	100 %
Registro Escritura préstamo	100 %	0 %
Registro Escritura cancelación	0 %	100 %
Gestoría	50 %	50 %
Impuesto AJD	Desde 8/12/18 100 %	Hasta 9/12/18 100 %
Comisión de apertura	0 %	100 %

CRITERIOS

Establecidos por sentencias del Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019

Interés: Asunción del gasto notarial y registral en función del interés de las partes. El de la gestoría se ha fijado de manera salomónica.

Comisión de apertura: Es válido que la asuma el Prestatario por considerar que no es abusiva si supera el control de transparencia, lo cual se cumple ya que, junto con el interés remuneratorio, forma parte del precio del préstamo y ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la tasa anal equivalente (TAE), que constituye un instrumento de medida homogéneo y los Bancos están obligados a informar al prestatario, quien podrá realizar una comparación con cuantas ofertas quiera.

Régimen del Alquiler de vivienda a aplicar desde 19/12/2018

1) MODIFICACIONES A LA LEY DE 1994, se expone  a continuación un extracto de las que más afectan a la contratación y, por tanto a la relación entre arrendador y arrendatario de vivienda:

2) GENERALIDADES: 1) Se excluyen viviendas > 300 m2 ó renta > 5,5 SMI anual que tienen libre pacto. 2) Se incluye el uso turístico. 3) Se introduce el concepto "renta reducida" que se desarrollará. 4) Se establece la diferenciación entre persona física y jurídica.

3) DURACIÓN: será libre. 1) Si < 5 años (persona física) ó 7 (persona jurídica) hay una prórroga obligatoria hasta esos años, el arrendatario puede no renovar a cada vencimiento. 2) Si el arrendador necesita la vivienda para sí o familiares puede interrumpir la prórroga después de transcurrido el primer año.

4) PRÓRROGA AL FINALIZAR LOS 5 Ó 7 AÑOS: 1) El arrendador puede rescindir el contrato; si  ni él ni el arrendatario lo hacen, el plazo se prolonga por tres años más. 2) Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y el arrendador vende la vivienda, el adquirente deberá asumir la duración completa, incluidas las prórrogas.

5) REVISIÓN DE LA RENTA: 1) Sólo en cada vencimiento, sin retroactividad, en los términos pactados. 2) Si se pacta algún mecanismo para la revisión que no detalle el índice o metodología para el cálculo, se aplicará el índice de garantía de competitividad.  3) Para las "rentas reducidas"  la revisión no podrá superar el IPC.

6) GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA: Su valor no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta.

7) ELEVACIÓN DE LA RENTA POR MEJORAS: Se podrán realizar en cualquier momento por acuerdo entre arrendador y arrendatario e incrementarse la renta.

8) DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Para el caso de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes que formen parte de un mismo inmueble a un mismo comprador, se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor de la Administración

9) GASTOS GENERALES: Cuando el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo que los servicios hayan sido contratados por el arrendatario.

10) LEY DE HACIENDAS LOCALES: 1) Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a los inmuebles  desocupados con carácter permanente. 2) Tendrán esa consideración los que se establezcan en la correspondiente normativa sectorial de la vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley. 3) Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 % del IBI para las viviendas con renta limitada por una norma jurídica.

11) LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: En los desahucios se informará al demandado la posibilidad de que acuda a los servicios sociales como protección, con sus implicaciones en plazos, etc. etc.

12) LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Regular las obras necesarias para la adaptación a personas discapacitadas o > 70 años y para los acuerdos por los que se limite o condicione el ejercicio de la actividad, especialmente referida al uso turístico de las viviendas. 

13) CONTRATOS ANTERIORES A ESTAS MODIFICACIONES: Continuarán rigiéndose por el  régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, las partes podrán acordar el adaptarlos a éste nuevo régimen jurídico. 

Pago ITP por el vendedor

Pregunta: Voy a vender una vivienda y tengo acordado todo, excepto que el comprador me pide que pague yo el impuesto de transmisiones patrimoniales. Si estuviera de acuerdo ¿se puede hacer? ¿podría tener algún problema?

Respuesta: Sí, aunque quien debe pagarlo es el comprador, que es el sujeto pasivo, se puede hacer al amparo de la libertad de pacto (Art. 1.255 Código Civil). No obstante, pueden venir problemas posteriores porque media la Administración Tributaria para la que los pactos privados no producirán efectos al no poder ser alterados los elementos de la obligación tributaria. Y esto tendría consecuencias en dos situaciones: 1) si aquella practicara una comprobación y notificación de valor, algo muy habitual, lo cual dificultaría la posibilidad de recurrir y 2) que hubiera que hacer alguna rectificación por un error cometido que supusiera la devolución de un ingreso indebido, lo cual plantearía problemas de legitimación para su reclamación. Por tanto, este pacto, amén de ser inhabitual, puede perjudicar a las dos partes si se produjera alguna de esas dos situaciones y, entonces, lo aconsejable es disuadir al comprador formulando uno nuevo en evitación de problemas ulteriores.

Clásulas nulas en el contrato de arrendamiento

Consulta: Tengo entendido que hay cláusulas que se pueden considerar nulas en un contrato de arrendamiento?. Es así.

Respuesta: Sí, como no lo dice, es de suponer que se trata de un arrendamiento de vivienda para el cual el Artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Urbanos -LAU- establece que: "Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma lo autorice". Por tanto, no deberían ponerse en el contrato cláusulas que contravengan  las normas, pero si, a pesar de ello, figuran en el contrato no le serán exigibles al arrendatario porque está protegido por la Ley. Todo ello siempre que la superficie de la vivienda sea inferior a 300 m² y la renta no supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, en cuyo caso prevalece el pacto entre las partes.

  

Fallecimiento arrendador-usufructuario de vivienda

Consulta: Estoy alquilada en un piso desde abril de 2016 y me comunican los hijos de la señora con la que firmé el contrato que lo rescinden porque ha fallecido y era usufructuaria, ¿Pueden hacerlo?

Respuesta: Sí, así está previsto por el Art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por el que al fallecimiento del usufructuario produce el término del derecho del arrendador y, por ende, la extinción del arrendamiento. Los propietarios actuales se lo deberán comunicar fehacientemente y tienen que darle un plazo de un mes para dejar la vivienda desde la fecha de la recepción de dicha comunicación. Es de suponer que Usted desconocía que su arrendadora era usufructuaria, algo que es habitual que no se verifique y que puede producir sorpresas inesperadas como la suya. Por tanto, al firmar un contrato de arrendamiento debe ser preceptivo el conocer la titularidad e identidad del arrendador así como en calidad de qué firma el contrato.

Sentencia sobre el pago del impuesto AJD en los préstamos hipotecarios

La Sentencia del Tribunal Supremo por la que declara ilegal un Artículo que señala al prestatario como sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídico Documentados (AJD)  y que, por tanto, debe pagarlo el prestamista, se basa en una maraña legislativa de 20 artículos de 5 Leyes, 1 Reglamento y el Código Civil, de lo que se puede inferir que tenemos una excesiva y farragosa legislación que es susceptible de interpretaciones divergentes, e incluso opuestas, lo que da lugar a Sentencias variopintas y todo ello se traduce en inseguridad jurídica.

Entonces, cabría preguntarse: ¿no sería más sencillo un solo artículo de una sola Ley que, sin ánimo de tener pretensiones legislativas dijera algo como que "las escrituras de préstamo hipotecario están sujetas al pago del impuesto AJD , siendo el sujeto pasivo es.... (uno de los dos, prestamista o prestatario)...o (los dos por mitad o en la proporción de...). Claro, que todavía sería mucho mejor que no estuvieran sujetas al pago de impuesto alguno. "muerto el perro se acabó la rabia".

No obstante, la Sentencia ha supuesto un giro radical al criterio jurisprudencial sustentado hasta ahora por ese Tribunal, que ha emitido una nota por la que la somete criterio del Pleno, es decir de todos los magistrados que lo conforman, abriendo la puerta a que en esa instancia el fallo no sea confirmado. Por tanto, aún no está todo dicho. 

Propuestas reforma Ley Arrendamientos

Pregunta: Se está anunciando una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿Se sabe en qué va a consistir?

Respuesta: Efectivamente, hay una propuesta de reforma que, básicamente, consiste en la vuelta a la Ley de 1.994, especialmente en lo referente a vivienda, siendo lo más significativo: 1) Duración: inicial 5 años, con obligación del cumplimiento por terceros nuevos adquirentes, más una prórroga de 3, 2) Renta: se mantiene la libertad de pactos, pero se limita su actualización exclusivamente al IPC, así como a la repercusión de los gastos de comunidad al doble del IPC, Amén de la creación de la figura de "rentas sociales" fijadas por las Administraciones locales, 3) Derecho de tanteo y retracto: no cabe la renuncia durante los primeros 5 años, 4) Garantías adicionales a la fianza: se limitan de 2 a 3 mensualidades para rentas hasta 1.200 € mes, 5) Temporada y Turístico: diferenciación y clarificación, 6) Registro de la Propiedad: se suprime todo el articulado porque es algo que ha podido hacer siempre y porque no se elimina con ello la distinción en cuanto a la afección  a terceros y al arrendatario, 7) IRPF: mantener y promover las deducciones para el arrendador, algunas supeditadas a que el precio se ajuste a las referidas "rentas sociales"
No obstante, hay que recalcar que se trata de una propuesta de Ley y como tal debe pasar por trámites parlamentarios oportunos. Cuando llegue a estar promulgada informaremos puntual y detalladamente.