Pago ITP por el vendedor

Pregunta: Voy a vender una vivienda y tengo acordado todo, excepto que el comprador me pide que pague yo el impuesto de transmisiones patrimoniales. Si estuviera de acuerdo ¿se puede hacer? ¿podría tener algún problema?

Respuesta: Sí, aunque quien debe pagarlo es el comprador, que es el sujeto pasivo, se puede hacer al amparo de la libertad de pacto (Art. 1.255 Código Civil). No obstante, pueden venir problemas posteriores porque media la Administración Tributaria para la que los pactos privados no producirán efectos al no poder ser alterados los elementos de la obligación tributaria. Y esto tendría consecuencias en dos situaciones: 1) si aquella practicara una comprobación y notificación de valor, algo muy habitual, lo cual dificultaría la posibilidad de recurrir y 2) que hubiera que hacer alguna rectificación por un error cometido que supusiera la devolución de un ingreso indebido, lo cual plantearía problemas de legitimación para su reclamación. Por tanto, este pacto, amén de ser inhabitual, puede perjudicar a las dos partes si se produjera alguna de esas dos situaciones y, entonces, lo aconsejable es disuadir al comprador formulando uno nuevo en evitación de problemas ulteriores.

Tributación compra vivienda a promotor que ha estado alquilada

Pregunta: Voy a comprar una vivienda que fue construida hace 5 años y ha estado alquilada 3. El promotor me dice que tendré que pagar IVA más AJD por ser primera transmisión, ¿Es así?

Respuesta: No, efectivamente la compra de vivienda a un promotor es una primera transmisión y tributa por IVA (10 %) más AJD (1,5 % en Aragón). Sin embargo, en su caso tributará por el impuesto de transmisiones onerosas, ITPO (8 % en Aragón), porque no se considera primera transmisión la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a 2 años por su propietario o por arrendatarios sin opción de compra u otros titulares de derechos reales de goce o disfrute, salvo que el adquirente del inmueble sea quien lo utilizó el referido plazo.

Compra de vivienda supeditada a la financiación

Pregunta: Quiero comprar una vivienda y he llegado a un acuerdo con el propietario, que me propone suscribir un contrato con entrega de una cantidad a lo que estoy dispuesta pero, como no tengo la seguridad de conseguir el préstamo que necesito querría que, si finalmente no lo consigo, pueda recuperar íntegramente la cantidad entregada sin penalización alguna. ¿Es posible?

Respuesta: Sí, si su vendedor accede a suscribir un contrato en que se pacte que en el caso de no obtener la financiación  se resolverá el contrato sin que exista incumplimiento y con devolución íntegra de la cantidad entregada. Se deberá fijar un plazo razonablemente corto, el que se considere necesario para la decisión de la entidad financiera a la que se solicita el préstamo y para una total claridad, es recomendable hacer constar dicha entidad financiera y la forma de justificar la denegación o concesión, en cuyo caso el contrato será plenamente firme.