Desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario

El desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento de vivienda habitual por el arrendatario está regulado en la Ley de Arrendamientos. Hay que distinguir dos situaciones: 

✅ Que el desistimiento sea dentro de los 6 meses iniciales del contrato: 

El arrendador podrá optar entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o exigir que el arrendatario satisfaga, en concepto de indemnización, la cantidad consistente en el importe de las rentas correspondientes a seis meses  de vigencia del contrato. 

En ambos casos el arrendatario deberá abonar el importe de las rentas mensuales pactadas hasta cumplir el periodo mínimo de seis meses de vigencia del contrato y ello aún cuándo el arrendatario abandonase, o dejase de ocupar, la vivienda arrendada.

✅ Que el desistimiento sea transcurridos los 6 meses iniciales:

✔ Si se ha pactado en el contrato: el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. 

A los efectos del cálculo, si  el contrato se renueva por periodos anuales sucesivos, la indemnización se calculará desde la fecha del desistimiento hasta la del vencimiento de la anualidad en curso, o hasta el final del período prorrogado vigente en el momento del desistimiento. 

Ejemplos, renta en vigor 1.000 €:

    ☑ se produce en el mes 5 de la primera prórroga, segundo año, ha cumplido 4, faltan por cumplir 8, la indemnización será 8/12 de la renta, 666 €. 

      ☑ cumple los 6 primeros meses y desiste, faltan por cumplir los 6 restantes, la indemnización será 6/12 de la renta, 500 €        

✔ Si no se ha pactado en el contrato: no cabe indemnización.

En todos los casos, el arrendatario debe comunicar el desistimiento al arrendador con una antelación mínima de 30 días.  

¿Puede el arrendador recuperar su vivienda alquilada?

 Consulta: tengo una vivienda arrendada desde el 01/07/2020 a un inquilino con el que no ha habido una relación satisfactoria. Una hija mía se ha separado de su cónyuge y necesito la vivienda para ella.¿Qué puedo hacer?

Respuesta: su contrato está regido por la Ley de Arrendamientos de  2019 en la que se prevé la posibilidad de rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por el arrendador si se cumplen unos requisitos: 

1º) el arrendador tiene que ser una persona física. no es aplicable cuando es persona jurídica

2º) que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. 

3º) en el contrato debe constar de forma expresa la necesidad del arrendador para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4º) notificación al arrendatario su necesidad especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar.

Cumplido todo esto, el arrendatario estará obligado a entregar al arrendador la vivienda en ese plazo, salvo que ambas partes llegaran a un acuerdo distinto.

Transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, o de la entrega de la vivienda, el arrendador o su familiar no ha ocupado la vivienda, el arrendatario en el plazo de treinta días podrá optar: 

a) por ser repuesto del uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, manteniendo las condiciones contractuales que tenía y siendo indemnizado de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación. 

b) ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

¿Se puede prohibir la tenencia de animales en el arrendamiento de vivienda?

Pregunta: voy a alquilar de nuevo una vivienda y quiero que el inquilino no pueda tener animales porque he tenido una mala experiencia con el anterior, cuya mascota causó destrozos en las puertas del piso. Tengo entendido que ha habido alguna legislación al respecto, ¿puedo hacerlo?

Respuesta: efectivamente desde el 5 de enero se ha establecido un régimen jurídico para los animales en el que no existe artículo alguno que afecte a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, habrá que atenerse a su artículo 4.2 de la LAU que establece:  “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Entonces, no hay impedimento legal para que el arrendador prohíba al arrendatario la tenencia de animales. El incumplimiento de este pacto facultará al arrendador para resolver el contrato.

¿Puede recuperar el arrendador su vivienda arrendada si la necesita?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda de mi propiedad y querría prever el que pudiera necesitarla para mi o uno de mis hijos antes del plazo de cinco años, ¿debo pactarlo con mis inquilinos previamente o hacerlo simplemente cuando surgiera la necesidad?

Respuesta: Sí, esta cuestión ha tenido vaivenes en las sucesivas versiones de la Ley de Arrendamientos. En la actualmente vigente, desde el 06/03/2019, para que el arrendador pueda ejercer la potestad de recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, se debe hacer constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si se produce la situación prevista, deberá comunicarlo al arrendatario, especificando la causa, al menos dos meses antes de que la vivienda se vaya a necesitar y éste estará obligado a entregarla en dicho plazo, si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La vivienda habrá de ser ocupada dentro de los tres meses posteriores a la resolución del contrato, pues si no fuera así, el arrendatario podría optar por retornar o ser indemnizado.

¿Es permisible la entrada del arrendador a la vivienda arrendada?

Pregunta: Voy a alquilar un apartamento y el arrendador me propone un contrato por el que me obligo a permitir su entrada para comprobar el buen estado de conservación periódicamente mientras la duración del contrato ¿Puedo negarme?

Respuesta: Sí, no hay precepto legal alguno que faculte al arrendador para perturbar al arrendatario en el el goce o uso de la vivienda arrendada, salvo circunstancias excepcionales. Según el Art. 1543 del Código Civil. la naturaleza del contrato de arrendamiento se basa en que “una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Ítem más, el Art. 18.2 de la Constitución reza: “Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Y, finalmente, el Art. 6 de de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que: “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Con estos argumentos, deberá convencerlo de que no tiene sentido el poner esta cláusula del contrato. No obstante, Usted puede dar el consentimiento a la entrada del arrendador cuando lo considere oportuno aunque no conste en el contrato.

¿Puede hacer obras en la vivienda un inquilino con discapacidad o mayor de 70 años?

Pregunta: Los inquilinos de un piso de mi propiedad me dicen que necesitan convertir la bañera en plato de ducha debido a que el marido ha tenido un accidente y ha quedado minusválido. ¿Tengo que acceder? y ¿Cómo hay que proceder?

Respuesta: Sí tiene que acceder, a tenor de lo dispuesto en el Art. 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho Art. prevé que el arrendatario debe notificar por escrito, previamente a su realización, las obras a realizar en el interior de la  vivienda para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad de alguno(s) de los convivientes, con la limitación de que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Los costes serán a cargo del arrendatario y éste estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige Usted, como arrendador, a la finalización de contrato. En evitación de posibles conflictos ulteriores, es conveniente redactar y firmar un documento por las dos partes  en el que se detallen las obras a realizar al que se adjunten la notificación del arrendatario y fotografías del estado previo a la realización de las obras. Todo esto es aplicable también cuando alguno(s) de los convivientes tenga una edad superior a 70 años.

¿Cuándo y cómo procede la devolución de la fianza del alquiler de inmueble?

Pregunta: Va a finalizar el contrato de un piso que tengo arrendado y la inquilina me propone compensar la última renta con la fianza depositada de un mes. ¿Es correcto?, si no lo es, ¿cuándo se lo tengo que devolver?

Respuesta: No es correcto, porque la arrendataria tiene la obligación contractual del pago de la renta y, además, hasta que no se produce la entrega de la vivienda, la devolución no es exigible al arrendador. Entonces, el proceso correcto es que la arrendataria debe pagar la renta y cuando deje la vivienda se firmará por ambas partes la resolución del contrato en la fecha en que se haga entrega de la misma. Posteriormente, el arrendador revisará la vivienda y si encuentra desperfectos, falta, etc., lo comunicará al arrendatario con su correspondiente justificación y valoración. En cuanto al plazo, la Ley establece que <<el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución>> (sic), o sea que aunque no no establece un plazo concreto, se puede inferir que hay un mes para la devolución, que es lo habitual. Si el importe de los desperfectos o faltas supera al de la fianza, el arrendador podrá reclamar la diferencia a la arrendataria. Todo ello, independientemente de cuando haga la devolución la Administración al arrendador (no al arrendatario) de la fianza depositada.    

Clásulas nulas en el contrato de arrendamiento

Consulta: Tengo entendido que hay cláusulas que se pueden considerar nulas en un contrato de arrendamiento?. Es así.

Respuesta: Sí, como no lo dice, es de suponer que se trata de un arrendamiento de vivienda para el cual el Artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Urbanos -LAU- establece que: "Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma lo autorice". Por tanto, no deberían ponerse en el contrato cláusulas que contravengan  las normas, pero si, a pesar de ello, figuran en el contrato no le serán exigibles al arrendatario porque está protegido por la Ley. Todo ello siempre que la superficie de la vivienda sea inferior a 300 m² y la renta no supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, en cuyo caso prevalece el pacto entre las partes.

  

Propuestas reforma Ley Arrendamientos

Pregunta: Se está anunciando una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿Se sabe en qué va a consistir?

Respuesta: Efectivamente, hay una propuesta de reforma que, básicamente, consiste en la vuelta a la Ley de 1.994, especialmente en lo referente a vivienda, siendo lo más significativo: 1) Duración: inicial 5 años, con obligación del cumplimiento por terceros nuevos adquirentes, más una prórroga de 3, 2) Renta: se mantiene la libertad de pactos, pero se limita su actualización exclusivamente al IPC, así como a la repercusión de los gastos de comunidad al doble del IPC, Amén de la creación de la figura de "rentas sociales" fijadas por las Administraciones locales, 3) Derecho de tanteo y retracto: no cabe la renuncia durante los primeros 5 años, 4) Garantías adicionales a la fianza: se limitan de 2 a 3 mensualidades para rentas hasta 1.200 € mes, 5) Temporada y Turístico: diferenciación y clarificación, 6) Registro de la Propiedad: se suprime todo el articulado porque es algo que ha podido hacer siempre y porque no se elimina con ello la distinción en cuanto a la afección  a terceros y al arrendatario, 7) IRPF: mantener y promover las deducciones para el arrendador, algunas supeditadas a que el precio se ajuste a las referidas "rentas sociales"
No obstante, hay que recalcar que se trata de una propuesta de Ley y como tal debe pasar por trámites parlamentarios oportunos. Cuando llegue a estar promulgada informaremos puntual y detalladamente.

Ayuda al alquiler de vivienda en Aragón

En marzo de este año se aprobó un nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, otorgando su desarrollo a las Comunidades Autñonomas, en virtud del cual la de Aragón ha hecho pública el 3 de agosto la convocatoria para la solicitud de ayudas financieras al alquiler. 

Pueden accedes a ellas los titulares de un contrato cuya renta sea igual o inferior a 600 € mensuales y que la Unidad de Convivencia (conjunto de personas que habitan con el arrendatario) tenga unos ingresos anuales superiores a 3.759,80 € e iguales o interiores a 22.558,77., ampliable para familias numerosas y personas con discapacidad a 30.078,36 ó 37.597,95. Hay dos modalidades: una general y otra joven para menores de 35 años y el plazo y el plazo límite para presentar solicitudes fina el 6 de septiembre próximo.

Tienes toda información en el siguiente enlace: Gobierno de Aragón ayudas al alquiler

También tienes los detalles generales resumidos en la siguiente sinopsis: