Depósito fianza arrendamiento

Pregunta: He arrendado una vivienda de mi propiedad en Zaragoza y el inquilino me ha entregado una mensualidad de fianza. ¿Me la puedo quedar yo o es obligatorio el depósito en el Gobierno de Aragón? Y si no lago ¿tiene alguna consecuencia?

Respuesta; Sí,, en la Ley 10 de 1992 de la Comunidad Autónoma de Aragón se establece la obligación del depósito, que tiene la consideración de ingreso de derecho público (cada Comunidad tiene su legislación). Dentro del plazo de dos meses desde la del contrato el arrendador, o persona delegada, tiene que presentar en el departamento de Fianzas el ingreso realizado junto con dos originales del contrato, que le serán sellados y le emitirán una carta de pago, uno de ellos será para el inquilino. No hacer el depósito significa el incurrir en sanciones que van desde 100 a 3.000 € y si se deposita en cualquier fecha posterior a los dos meses hay una sanción del 5 %. Al margen de la Administración, también podría tener consecuencias para el arrendador si se le causa perjuicios al inquilino por necesitar el contrato sellado para determinados actos administrativos (renta, subvenciones, empadronamiento, etc.)

Arras en la compraventa de inmuebles

Pregunta: Voy a comprar una vivienda de segunda mano y me proponen firmar un contrato de compraventa previamente a la escritura pública, con entrega de un 10 % del precio acordado en concepto de "arras", que perderé si no pago el resto. ¿Qué son las arras y qué repercusiones tienen? ¿Es correcto el pago del 10 %?

Respuesta: Genéricamente, las Arras son la cantidad que el comprador entrega a su vendedor como prueba o garantía del cumplimiento del contrato por el que se comprometen a la compraventa de un inmueble. Hay tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, que son las que le proponen y las más habituales. Las Arras penitenciales se rigen por el Art. 1.454 del Código Civil, que posibilita la rescisión del contrato por una de las partes, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. En evitación de confusiones, deberá constar en el contrato que las Arras tienen el carácter penitencial invocando el citado Art. 1.454. No hay nada regulado sobre la cantidad a entregar, que será la que libremente pacten las partes, siendo recomendable el que sea significativa y por tanto disuasoria para el desistimiento del contrato.

Cobro seguro del alquiler de vivienda

Pregunta: Tengo un piso que voy a arrendar y necesito tener la seguridad de que cobraré las rentas porque con ellas complemenrtaré mi pensión para poder pagar la residencia a la que me voy a vivir sin tener que disponer de mis ahorros ¿Hay alguna fórmula?:

Respuesta: Hay varias, actualmente la más usual es suscribir un Seguro de Impago de Alquiler, que está regulado por la Dirección General de Seguros y es considerado como una fórmula idónea tanto para el arrendador como para el inquilino. Para el propietario-arrendador la garantía principal de este seguro es el cobro de las rentas impagadas, entre 6 y 12 mensualidades, amén de que suele tener otras coberturas, llegando a incluir los actos vandálicos al continente. Es el propietario quien debe contratar el seguro y su coste oscila entre el 3 y 4 % de la renta anual, es decir, sobre una renta mensual de 600 € el coste anual será de 260 €, deducibles en el IRPF. Es fundamental el suscribir un contrato de arrendamiento al tenor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y, asimismo, el contratar con una Compañía de solvencia probada, analizando bien las coberturas que le ofrezca.

Compra de inmueble con derrama

Pregunta: Voy a adquirir una vivienda y me he enterado de que la Comunidad de Propietarios ha acordado cinco días antes de la fecha de la firma de la Escritura de Compraventa una derrama extraordinaria de 238 €, a pagar en tres mensualidades, siendo los pagos posteriores a dicha firma. ¿A quién lo corresponde pagarla?

Respuesta: A Usted, si como dice se pagará posteriormente a la fecha de la compra. Es lo previsto en el Art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que reza: "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras". No obstante, Usted deberá pedir a su vendedor que aporte un certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios en el que se acredite que está al corriente de pago o, en su caso, la deuda que pudiera tener. Sin ese documento no podrá autorizarse el otorgamiento la escritura pública. 

Prórroga excedida contrato arrendamiento

Pregunta: Han transcurrido 4 años y dos meses desde la fecha del contrato de la vivienda en la que estoy alquilada, por tanto se han sobrepasado las prórrogas de los tres primeros años y del cuarto. Como ni el arrendador ni yo nos hemos comunicado nada, ¿en qué situación se encuentra nuestra relación arrendaticia?

Respuesta: En la de prórroga por  tácita reconducción, esto es, continúa con las mismas condiciones y términos del contrato excepto la duración, que vendrá determinada por cómo se fijó el pago de la renta: un año si fue ANUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta total fijada anual es de... €), a pagar por adelantado en los siete primeros días de cada mes en plazos mensuales de...€)  y un mes si fue MENSUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta estipulada es de... € mensuales). El contrato seguirá teniendo prórrogas de tácita reconducción por el mismo periodo aplicable hasta que una de las partes comunique a la otra su intención de rescindirlo con un plazo de treinta días.

Arrendatarios con discapacidad

 Pregunta: Estoy alquilada en un piso desde junio de 2015,, tengo 72 años y necesitaré cambiar la bañera por ducha, ¿Lo puedo hacer?

Respuesta: Sí, en el artículo 24 de la LAU de 2013 ha quedado recogida su situación al establecer que el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

Venta inmueble por no residente en España

Pregunta: Voy a realizar la venta de un piso junto con mi hermano que no reside en España. Tengo entendido que hay que hacer una retención. ¿Es así y cómo se hace?

Respuesta: Su hermano tiene la calificación de no residente y, por tanto, el Comprador tiene que retener el 3% del valor declarado que le corresponda en la escritura de compraventa. En el plazo máximo de un mes a partir de la fecha de la escritura hará el ingreso en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, una vez, liquidado el importe, el Comprador deberá entregar una copia al Vendedor y éste está obligado en el plazo de cuatro meses a partir de la fecha de la escritura de compraventa a presentar el modelo 210, Si el impuesto que tiene que pagar por la transacción (ganancia o pérdida patrimonial) es superior a la cantidad retenida deberá pagar la diferencia y, si es inferior, solicitar la devolución.