Ayuda al alquiler de vivienda

En el mes de marzo ha sido publicado el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 que, entre otros, establece un programa de ayuda alquiler de vivienda. Por el interés que ha suscitado tanto para los arrendatarios como para los arrendadores y propietarios de viviendas resumimos en esta publicación los puntos más más importantes, a saber:

1) Generales:
a) Se otorgan en función del nivel de ingresos económicos de las personas sobre la bases de un criterio universal y objetivo como es de la renta, partiendo de la base imponible general y del ahorro (1*).
b) Unidad de convivencia: "conjunto de personas que habitan y disfrutan de una vivienda de forma habitual y permanente y con vocación de estabilidad, con independencia de la relación existente entre ellos" (sic)
c) El plazo de duración de la ayuda será de tres años
d) Las ayudas podrán reconocerse con efectos retroactivos desde el 01/01/2018

2) Beneficiarios: Arrendatarios, personas físicas, de una vivienda que sea su domicilio habitual y permanente durante todo el periodo por el que se conceda la ayuda, acreditado por certificado de empadronamiento de todos los convivientes mayores de edad (Unidad de Convivencia), con un contrato conforme a la LAU 29/1994.
No se concederá la ayuda cuando el solicitante o alguno de los convivientes: a) sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, excepto que acredite la no disponibilidad, b) tenga parentesco en 1er ó 2º grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador y c) sea socio o partícipe del arrendador, persona física o jurídica.
Incompatibilidad: Con percepciones de la renta básica de emancipación u otra ayuda para el pago del alquiler del Plan, ni con las que para esta misma finalidad puedan conceder las Comunidades Autónomas entidades locales u otras Administraciones o Entidades Públicas.

3) Límite de ingresos: Se calculan los de la Unidad de Convivencia (base imponible general y del ahorro (1*) y deberán ser iguales o menores al IPREM x 3 =  22.558,77 €/año 2018 . El multiplicador será de 4 (30.078,36 € año) para familias numerosas o personas con discapacidad y de 5 (37.597,95  € año) para familias numerosas de categoría especial o personas con discapacidad de tipos especiales.

4) Límite de renta: igual o inferior a 600 € mensuales. Excepcionalmente podrá ser de 900 € en determinados casos.

5) Cuantía de la ayuda: 40 % , mayores de 65 años y menores de 35, hasta el 50 % y si la renta supera los 600 € el 30 % adicional en el tramo de 601 a 900.

6) Determinación del acceso a la ayuda y establecimiento de prioridades:
a) El límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia (LIUC) que permite el acceso a la ayuda, se expresará en número de veces la cuantía anual del IPREM, siendo en todo caso inferior a tres veces salvo en los supuestos especiales.

b) Reglas para la determinación de los Ingresos de la Unidad de Convivencia:
          b.1) Si es una sola persona, la cuantía del IPREM se multiplica por 1,5
          b.2) Si son dos o más personas: la primera persona adulta computa 1,5 veces el IPREM.
                                                             cada persona adicional de 0,5 veces el IPREM.

c) La prioridad de los solicitantes se determinará con el mayor resultado de aplicar una fórmula.la siguiente fórmula: 1 – IUC/CLIUC, siendo: IUC = Ingresos en euros de la unidad de convivencia. y CLIUC = Cuantía, en euros, del límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia que permitiría el acceso a la ayuda en el supuesto de que no existieran los umbrales límites en número de veces el IPREM. .

No obstante, la gestión, tramitación, concesión y pago de las ayudas previstas por el Plan corresponderá a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, que podrán hacer aportaciones complementarias, por lo que hay que esperar al desarrollo que haga cada una para conocer en detalle dichas aportaciones y hacer las solicitudes. En Aragón se estima que estará disponible a finales de Mayo y en cuanto lo esté lo divulgaremos puntualmente.

Compra de vivienda supeditada a la financiación

Pregunta: Quiero comprar una vivienda y he llegado a un acuerdo con el propietario, que me propone suscribir un contrato con entrega de una cantidad a lo que estoy dispuesta pero, como no tengo la seguridad de conseguir el préstamo que necesito querría que, si finalmente no lo consigo, pueda recuperar íntegramente la cantidad entregada sin penalización alguna. ¿Es posible?

Respuesta: Sí, si su vendedor accede a suscribir un contrato en que se pacte que en el caso de no obtener la financiación  se resolverá el contrato sin que exista incumplimiento y con devolución íntegra de la cantidad entregada. Se deberá fijar un plazo razonablemente corto, el que se considere necesario para la decisión de la entidad financiera a la que se solicita el préstamo y para una total claridad, es recomendable hacer constar dicha entidad financiera y la forma de justificar la denegación o concesión, en cuyo caso el contrato será plenamente firme. 

Depósito fianza arrendamiento

Pregunta: He arrendado una vivienda de mi propiedad en Zaragoza y el inquilino me ha entregado una mensualidad de fianza. ¿Me la puedo quedar yo o es obligatorio el depósito en el Gobierno de Aragón? Y si no lago ¿tiene alguna consecuencia?

Respuesta; Sí,, en la Ley 10 de 1992 de la Comunidad Autónoma de Aragón se establece la obligación del depósito, que tiene la consideración de ingreso de derecho público (cada Comunidad tiene su legislación). Dentro del plazo de dos meses desde la del contrato el arrendador, o persona delegada, tiene que presentar en el departamento de Fianzas el ingreso realizado junto con dos originales del contrato, que le serán sellados y le emitirán una carta de pago, uno de ellos será para el inquilino. No hacer el depósito significa el incurrir en sanciones que van desde 100 a 3.000 € y si se deposita en cualquier fecha posterior a los dos meses hay una sanción del 5 %. Al margen de la Administración, también podría tener consecuencias para el arrendador si se le causa perjuicios al inquilino por necesitar el contrato sellado para determinados actos administrativos (renta, subvenciones, empadronamiento, etc.)

Arras en la compraventa de inmuebles

Pregunta: Voy a comprar una vivienda de segunda mano y me proponen firmar un contrato de compraventa previamente a la escritura pública, con entrega de un 10 % del precio acordado en concepto de "arras", que perderé si no pago el resto. ¿Qué son las arras y qué repercusiones tienen? ¿Es correcto el pago del 10 %?

Respuesta: Genéricamente, las Arras son la cantidad que el comprador entrega a su vendedor como prueba o garantía del cumplimiento del contrato por el que se comprometen a la compraventa de un inmueble. Hay tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, que son las que le proponen y las más habituales. Las Arras penitenciales se rigen por el Art. 1.454 del Código Civil, que posibilita la rescisión del contrato por una de las partes, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. En evitación de confusiones, deberá constar en el contrato que las Arras tienen el carácter penitencial invocando el citado Art. 1.454. No hay nada regulado sobre la cantidad a entregar, que será la que libremente pacten las partes, siendo recomendable el que sea significativa y por tanto disuasoria para el desistimiento del contrato.

Cobro seguro del alquiler de vivienda

Pregunta: Tengo un piso que voy a arrendar y necesito tener la seguridad de que cobraré las rentas porque con ellas complemenrtaré mi pensión para poder pagar la residencia a la que me voy a vivir sin tener que disponer de mis ahorros ¿Hay alguna fórmula?:

Respuesta: Hay varias, actualmente la más usual es suscribir un Seguro de Impago de Alquiler, que está regulado por la Dirección General de Seguros y es considerado como una fórmula idónea tanto para el arrendador como para el inquilino. Para el propietario-arrendador la garantía principal de este seguro es el cobro de las rentas impagadas, entre 6 y 12 mensualidades, amén de que suele tener otras coberturas, llegando a incluir los actos vandálicos al continente. Es el propietario quien debe contratar el seguro y su coste oscila entre el 3 y 4 % de la renta anual, es decir, sobre una renta mensual de 600 € el coste anual será de 260 €, deducibles en el IRPF. Es fundamental el suscribir un contrato de arrendamiento al tenor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y, asimismo, el contratar con una Compañía de solvencia probada, analizando bien las coberturas que le ofrezca.

Compra de inmueble con derrama

Pregunta: Voy a adquirir una vivienda y me he enterado de que la Comunidad de Propietarios ha acordado cinco días antes de la fecha de la firma de la Escritura de Compraventa una derrama extraordinaria de 238 €, a pagar en tres mensualidades, siendo los pagos posteriores a dicha firma. ¿A quién lo corresponde pagarla?

Respuesta: A Usted, si como dice se pagará posteriormente a la fecha de la compra. Es lo previsto en el Art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que reza: "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras". No obstante, Usted deberá pedir a su vendedor que aporte un certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios en el que se acredite que está al corriente de pago o, en su caso, la deuda que pudiera tener. Sin ese documento no podrá autorizarse el otorgamiento la escritura pública. 

Prórroga excedida contrato arrendamiento

Pregunta: Han transcurrido 4 años y dos meses desde la fecha del contrato de la vivienda en la que estoy alquilada, por tanto se han sobrepasado las prórrogas de los tres primeros años y del cuarto. Como ni el arrendador ni yo nos hemos comunicado nada, ¿en qué situación se encuentra nuestra relación arrendaticia?

Respuesta: En la de prórroga por  tácita reconducción, esto es, continúa con las mismas condiciones y términos del contrato excepto la duración, que vendrá determinada por cómo se fijó el pago de la renta: un año si fue ANUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta total fijada anual es de... €), a pagar por adelantado en los siete primeros días de cada mes en plazos mensuales de...€)  y un mes si fue MENSUAL, es decir, si en el contrato se pone: (la renta estipulada es de... € mensuales). El contrato seguirá teniendo prórrogas de tácita reconducción por el mismo periodo aplicable hasta que una de las partes comunique a la otra su intención de rescindirlo con un plazo de treinta días.