Derogación decreto prórroga arrendamiento

Como estaba previsto, el Real-Decreto 8/2026 que establecía cambios extraordinarios en la prórroga de los contratos y en la actualización de la renta ha sido derogado el 28/04/2026. Tanto durante su vigencia como después de la derogación ha provocado un caos en los arrendadores y arrendatarios, generando múltiples consultas sobre su aplicación, por lo que vamos a tratar de aclarar las diferentes situaciones en que se encuentran los arrendadores que hayan recibido una solicitud de sus arrendatarios:

✅NATURALEZA PROVISIONAL DEL DECRETO, no creaba un derecho automático a la prórroga y/o actualización de renta, sino condicionado a: 

• La solicitud del arrendatario, si no la hace, la relación contractual continúa sin alteración alguna.

• La vigencia del decreto del 21/03/2026 al 28/04/2026.

• El vencimiento del contrato 

✅SOLICITUDES RECIBIDAS PARA CONTRATOS QUE HAN VENCIDO ENTRE EL 21/03 Y 28/04/2026, siempre que el arrendatario lo haya solicitado expresamente al arrendador

• La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, no siendo necesaria su respuesta.

• Se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.

• Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. 

• Salvedades por las que no será de aplicación:

• que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes

• cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente

• que el arrendador hubiera comunicado previamente al arrendatario, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.

✅SOLICITUDES RECIBIDAS DENTRO DE LA VIGENCIA DEL DECRETO PARA CONTRATOS CON VENCIMIENTO POSTERIOR AL 28/04, situaciones en las que se puede encontrar el arrendador:

• ha aceptado la solicitud del arrendatario para un contrato que vence después de la derogación de este  Real Decreto, entonces tendrá vigencia la  prórroga extraordinaria.

• si no respondió a la solicitud cabría entender como silencio positivo de aceptación de la solicitud, por lo que estará en una situación débil ante una reclamación del arrendatario.

• si respondió supeditando la aceptación a la convalidación del decreto y argumentando la naturaleza provisional del decreto y que el hecho de haber enviado el arrendatario una solicitud no suponía la creación del derecho si el contrato vencía fuera del plazo legal establecido para la convalidación o derogación, estará en una situación favorable ante una posible reclamación del arrendatario porque:

  
  

• el que el arrendador lo haya solicitado no implica que se haya perfeccionado el derecho ya que  las obligaciones dimanantes del decreto solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está en vigor. 

  
  

• Ítem más, considerar que la solicitud hecha dentro de la vigencia del decreto debe generar efectos posteriormente a su derogación sería difícilmente compatible con la ultraactividad y proyección de una norma no convalidada, artículos 86 y 9.3 de la Constitución Española y el 2.3 del Código Civil. 

De todo lo anterior y el revuelo provocado por la divulgación de unas expectativas de derechos inexistentes, es presumible una oleada de litigios nada beneficiosa para las relaciones arrendaticias.

Quedamos a su disposición para cualquier consulta de su caso.