✅EXORDIO
Ha sido derogado el Decreto de 22/03 por el que se facultaba a los arrendatarios a solicitar una prórroga y un límite de actualización de renta. En su corta vigencia se ha provocado un revuelo en el mundo arrendaticio que ha provocado la inquietud de muchos arrendadores sobre la situación de sus contratos arrendaticios. Dado el entramado legal por el que se rige la normativa arrendaticia sería muy prolijo el contemplar toda la casuística. Por ello, vamos a tratar de dar una respuesta general para la mayoría de los contratos en los que arrendadores y arrendatarios son personas físicas, sin ser aquellos grandes tenedores, que no hay personas vulnerables y no hay zonas tensionadas y, asimismo, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, no están excluidos, como los de viviendas suntuarias, de temporada, etc. etc.
✅CONCEPTOS
1.- Prórroga legal obligatoria: la determina la Ley, es opcional para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, salvo que transcurrido el primer año el arrendador.
2.- Prórroga tácita legal: es la que se produce si al término de la prórroga obligatoria, el arrendador no ha manifestado al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, con al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento.
En ambos casos hay una salvedad que permite al arrendador cancelar el contrato si necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para su validez, deberá constar expresamente esta posibilidad en el contrato, si no constase deberá esperar al vencimiento correspondiente.
3.- Tácita reconducción: se produce cuando han transcurrido todas las prórrogas legales y ni arrendador ni arrendatario han manifestado el uno al otro su voluntad de finalizar el contrato. Entonces, el arrendatario permanece en la vivienda con la aquiescencia del arrendador con los siguientes efectos:
El contrato deja de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos y pasa a regirse por el Código Civil, con la consiguiente pérdida de las protecciones propias del arrendamiento de vivienda habitual.
La duración se renueva según como se haya estipulado en el contrato la forma de pago: 1) si solo está mensual, se renovará por meses ó 2) si está anual por pagos mensuales, se renovará por año
✅CASUÍSTICA, duración y prórrogas en función de la fecha de celebración del contrato y régimen que le es aplicable:
Fecha del contrato | Duración y prórrogas |
01/01/1965 | 08/05/1985 | sometidos a prórroga forzosa sine die para los arrendatarios originales y sucesores, incluso cuando un tercero suceda al arrendador. Son los llamados contratos de “renta antigua”. |
09/05/1985 | 24/11/1994 | Decreto llamado “Boyer” que suprimió la prórroga forzosa y la duración determinando que la duración de los contratos será la que libremente estipulen las partes contratantes. |
25/11/1994 | 05/06/2013 | prórroga legal obligatoria de 5 años y tacita legak de 3, por lo que los vigentes en la actualidad están en tácita reconducción desde 2021. |
06/06/2013 | 05/03/2019 | prórroga legal obligatoria de 3 años y tácita legal de 1, por lo que los vigentes en la actualidad están en tácita reconducción desde 2023. |
06/03/2019
| Actual | prórroga legal obligatoria de 5 años y tácita legal de 3, por lo que los vigentes en la actualidad continuarán sometidos a las prórrogas legales. Actualización renta: hasta 25/05/2023 IPC, desde 26/05/2023 IRAV |
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