Las arras en la compraventa de inmuebles

 Aunque ya se ha publicado anteriormente alguna consulta de este tema, dada la reiteración de las mismas, vamos a tratar de aclarar todo lo concerniente al llamado “contrato de arras”.

1.- Las arras son una entrega de dinero para reforzar y asegurar una obligación. 

2.- Dado que en el Código Civil solamente están reguladas las arras penitenciales (Art. 1454), la jurisprudencia y la doctrina constante han consolidado tres tipos de arras: 2.1. confirmatorias de la existencia del contrato, 2.2. penales del incumplimiento pero sin facultar el desistimiento y 2.3. penitenciales, que permiten a las partes desistir del contrato con una penalización tasada por el citado artículo para quien desista

3. Es práctica habitual en la compraventa de inmuebles el suscribir el llamado “contrato de arras”, que no tiene naturaleza jurídica y que como señala la jurisprudencia “referirse a las arras como contrato es erróneo jurídicamente” porque se entiende que son un pacto accesorio de un contrato principal cual es el de compraventa.

4. Por tanto, para el acuerdo en la compraventa de un inmueble es muy importante el determinar qué tipo de arras se quieren aplicar y en el caso de que sean penitenciales, que es lo habitual, hacer mención expresa al Art. 1454 del Código Civil y prever de forma clara que las partes tienen la facultad de desistir del contrato asumiendo el comprador la pérdida de la cantidad entregada y el vendedor a devolverla duplicada. Es por ello que, dado que en el Código Civil no se establece importe alguno, las partes son quienes pactan la cantidad siendo conveniente que sea un porcentaje significativo del precio total estipulado con la finalidad de disuadir del desistimiento a cada una de las partes, es recomendable un 10/15 % o superior.

5. Una vez determinado lo anterior, junto con los demás pactos, se formalizará el acuerdo mediante un contrato privado de compraventa fijando un plazo para su elevación a escritura pública y pago del precio total deducido el importe de las arras.

¿Se puede actualizar la renta después de cada prórroga?

 Pregunta: El día 1 de marzo se cumplió el primer año del contrato de arrendamiento de una vivienda ¿puedo actualizar la renta ahora en mayo o tengo que esperar a la siguiente prórroga? y si puedo ¿me afecta la limitación que nos ha comunicado? y si no me afecta ¿qué índice tengo que aplicar? 

Respuesta: (A) se presupone que en el contrato se ha estipulado la actualización de la renta por el IPC, pues es condición sine qua non para poder hacerlo (B) sí, es válida la notificación a posteriori porque el artículo de la LAU solamente dice que “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito”, de lo que se infiere que se puede notificar la actualización de la renta pasado el vencimiento de la prórroga y (C) no le afecta la imitación actual, ya que es del 30/03 al 30/06/2022; entonces, en cuanto al índice que hay que aplicar deberá ser el de febrero pues la LAU establece que se aplicará el último índice de IPC que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

Limitación extraordinaria y temporal de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda

El RDL 6/2022, de 29de marzo, en su Art. 46 ha establecido una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda a la que se someterán todos aquellos sujetos a la Ley 29/1884 de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumple la correspondiente anualidad de vigencia, dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley, esto es entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022.

En concreto y resumiendo, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario, éste tendrá derecho a que la renta no exceda del 2 %, que es el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que tiene la característica de contar con unos topes entre el 0 % y el 2 %. Es decir, que tanto si fuera negativo o superior, no podría aplicarse más o menos índice a las revisiones de renta.

Al limitar los aumentos que tengan lugar al periodo que va del 31/03 al 30/06/2022,  no afecta a aquellos arrendamientos cuya revisión anual de renta hubiera sido en meses anteriores, es decir no tiene efectos retroactivos, y tampoco a los posteriores aunque es de prever que si la inflación continúa en altísimos niveles nos encontraremos con la prórroga de la medida

 

¿Se puede pedir al arrendatario de una vivienda que haga un seguro de hogar?

Pregunta: voy a alquilar una vivienda y la propietaria me pone en el contrato una cláusula por la que tengo que hacer un seguro multirriesgo de hogar por toda la duración del arrendamiento. ¿Es legal?

Respuesta: sí, es válida la cláusula porque está dentro de la libertad de pactos permitida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, podría tener su encaje en el art. 36.5 de la LAU. En dicha cláusula se hará constar claramente esta obligación, comprometiéndose el arrendatario a presentar todos los años la renovación de dicha póliza y siendo el incumplimiento causa de resolución. Y también podríamos decir que es aconsejable para Usted mismo porque puede contribuir a resolver problemas de reparaciones y daños que se puedan ocasionar durante el arrendamiento, amén de tener la cobertura de responsabilidad civil que incluyen este tipo de pólizas de seguro. No obstante, todo ello no significa que la arrendadora quede eximida de cumplir con las obligaciones que le correspondan. 

Inconstitucionalidad plusvalía municipal-2

La Sentencia del Tribunal Constitucional del 26/10/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 publicado el 9 de noviembre han dado un giro a la Plusvalía Municipal. Una vez publicada dicha Sentencia el 25/11/2021, éste es un resumen de la situación:

No desaparece el impuesto si bien para las transmisiones efectuadas entre el 26/10/2021 al 08/11/2021, no procedería el impuesto por el vacío legal producido.

Continúa la obligación de declarar se mantiene la obligación del sujeto pasivo de cumplir con la obligación tributaria en el plazo que corresponda, si bien aquellos municipios que aún no han podido adaptar sus ordenanzas fiscales al nuevo sistema de cálculo (para lo que tienen 6 meses) han habilitado los modelos e instrucciones de declaración oportunos en los que se solicita la posibilidad de practicar la autoliquidación del impuesto, cuando sea posible, o la solicitud de liquidación a realizar por el Consistorio.  

No tiene efectos retroactivos la sentencia cierra la posibilidad de revisión de situaciones consolidadas, excepción hecha de las que se encuentren impugnadas con anterioridad.

Cálculo los contribuyentes tendrán la opción de tributar en la plusvalía por la diferencia entre el precio de venta con el de adquisición reflejado en las escrituras o por los valores catastrales, en atención a la que resulte una inferior base imponible, sin perjuicio de que por los Ayuntamientos se puedan efectuar las correspondientes comprobaciones.

Exenciones, aclaración estarán exentas de tributar: 1) las situaciones en las que la cuota de la plusvalía supera el incremento patrimonial obtenido y 2) las transmisiones en las que no se obtiene incremento de valor alguno. Tributarán las transmisiones que se realicen en plazo inferior al año, que hasta ahora estaban exentas.
 

Inconstitucionalidad plusvalía municipal, avance

A la espera de la publicación de la sentencia se ha dado conocer el borrador del que se desprenden las siguientes conclusiones:

1. Considera inconstitucional el método de cálculo en aplicación del principio de capacidad económica recogido en el Art. 31.1 de la Constitución española así como a la ficción legal de la existencia  de un incremento de valor (y, por tanto, de gravamen) en toda transmisión de  suelo urbano, toda vez los preceptos legales sólo permiten tomar en consideración el valor catastral en el momento del  devengo y no acudir a otros valores, como podría ser el valor catastral en el momento de la  adquisición del terreno o los valores comparativos de compra y venta del mismo. O lo que  es lo mismo, el art. 107 TRLHL no permite la prueba de incrementos efectivos distintos (generalmente inferiores) al legalmente calculado y, por ende, la tributación en  consecuencia.

2. No tendrá carácter retroactivo salvo para las que se haya presentado recurso con anterioridad al 26/10/2021.

3. Ante el vacío normativo sobre la determinación de la base imponible que impide la  liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto su  exigibilidad, debe ser ahora el legislador el que lleve a cabo las modificaciones o adaptaciones  pertinentes en el régimen legal del impuesto para adecuarlo a las exigencias del art. 31.1  Constitución española.

4. El Ayuntamiento de Zaragoza ha suspendido el cobro del impuesto y los transmitentes deberán limitarse a presentar declaración tributaria en la que se comunique los aspectos concretos de la transmisión dentro del plazo de 30 días a contar desde la fecha de la escritura. El Ayuntamiento emitirá una diligencia justificativa del cumplimiento de la obligación y aplazando sine die la liquidación.

 

Supresión del Art. 28 de la Ley Hipotecaria

 

A partir del 3 de septiembre próximo entrará en vigor la eliminación del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación ha frustrado numerosas compraventas de inmuebles adquiridos por los vendedores que no eran herederos forzosos. Un caso típico es el de sobrinos que heredan una vivienda de su tía, convienen la venta con un comprador, éste pide un préstamo hipotecario y el Banco se lo deniega invocando al susodicho artículo, que tiene su origen en el siglo XIX y cuyo fin era que los hijos ilegítimos nacidos de los contendientes en las guerras de Cuba y Filipinas pudieran reclamar lo que les perteneciera de la herencia, lo cual ocurría con cierta frecuencia. Entonces, a día de hoy, la supresión del artículo lo fundamenta la Ley en que “los supuestos que eventualmente protege son muy residuales comparándolos con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”.