Subarriendo de vivienda

Pregunta: tengo una vivienda arrendada y el inquilino me ha pedido el poder subarrendarla  ¿Tengo obligación de permitirlo?

Respuesta: No, la LAU dispone que la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento por escrito del arrendador. Si Usted lo consiente, el arrendatario y el subarrendatario deberán formalizar el correspondiente contrato, que se extinguirá, en todo caso cuando lo haga el del arrendatario.

El precio del subarriendo no podrá exceder del que corresponda al arrendamiento,  incluyendo los gastos repercutidos permitidos por la Ley como, por ejemplo, los gastos de comunidad.

Si el arrendatario incumpliera lo anterior teniendo a un subarrendado, Usted, como arrendador, podrá resolver de pleno derecho el contrato.

Tributación compra con condición suspensiva

Pregunta: Voy a comprar un terreno con una casa que quiero rehacer para lo que necesito una licencia municipal. En la escritura se ha puesto una condición suspensiva por la que si, en el plazo de 6 meses me es denegada dicha licencia, se resolverá el contrato y mi vendedor me devolverá la cantidad pagada en el otorgamiento de la escritura. Mi pregunta es, ¿cuándo hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Respuesta: El contrato de compraventa con condición suspensiva no genera efectos fiscales hasta el cumplimiento de la condición, por tanto se liquidará  en el plazo y forma cuando adquiera firmeza la compraventa.

Tributación alquiler con opción de compra

Pregunta: Tengo acordado con un propietario el alquilar su piso con una opción de compra y me pide una cantidad como prima por la opción. Me ha dicho que tengo que pagar además un impuesto por ese pago, ¿Es así?

Respuesta: Sí, la opción de compra conlleva una tributación para el propietario y para el arrendatario-optante, tanto si se hace en contrato privado como en escritura pública. La tributación es por el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) que rija en la Comunidad Autónoma, en el esquema siguiente los tipos son los de Aragón.

Certificado energético

Pregunta: Voy a vender mi vivienda y me dicen que tengo que tener la calificación energética, ¿qué es eso y por qué?

Respuesta: A partir de una Directiva del Parlamento Europeo, por el R.D. 235/2013, de 5 de abril, se aprobó el procedimiento para la certificación energética de edificios, considerando aquellos factores que tienen más incidencia en el consumo de energía, con la finalidad de promover la eficiencia energética mediante la información objetiva, que obligatoriamente se tiene que proporcionar a compradores y usuarios para que puedan valorar y comparar las prestaciones del inmueble que van a comprar o alquilar.

La calificación debe ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento a través de folletos, prensa y portales inmobiliarios; se excluyen los carteles que se colocan en el exterior del edificio en los que solo aparece un teléfono de contacto.

El certificado tiene una validez de 10 años y la legislación establece mecanismos de control, inspección y régimen sancionador.

Plusvalía a cargo comprador

Pregunta: Voy a comprar un piso a un promotor y me dice que, además de los impuestos de la compra, tengo que pagar la plusvalía municipal, lo que no estoy dispuesta a asumir. ¿Hay algún soporte legal que me asista?

Respuesta: Se debe negar a asumir esa cláusula, que se considera abusiva y limita los derechos del consumidor porque no se le puede imponer el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, según lo establecido en el Art. 89.3 C del R.D. Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Hay sentencias del Tribunal Supremo declarando nula la susodicha cláusula.

IBI cotitularidad

Pregunta: Mis dos hermanos y yo hemos heredado un piso de un familiar, que, de momento, no pensamos vender. Para no tener problemas con los gastos, ¿es posible pedir que nos pasen el I.B.I. a cada uno de los tres?

Respuesta: Sí, cualquiera de ustedes puede solicitar la división al Ayuntamiento, cumpliendo las preceptivas formalidades. No obstante, esto no evita totalmente los posibles problemas porque hay una responsabilidad solidaria de todos los cotitulares, de manera que un impago se puede exigir a cualquiera de los otros. Así que hay que valorar si merece la pena embarcarse en los trámites.

Alquilar piso a estudiantes

Pregunta: voy a alquilar un piso a tres estudiantes y me proponen pagar cada uno su parte de renta ¿puedo acceder? y ¿cómo me puedo garantizar el cobro?

Respuesta: Estamos ante un alquiler compartido, lo ideal es que hagan un solo pago, pero también cabría que lo hicieran por separado. En cualquier caso, el consejo es que el arrendamiento sea solidario, de tal forma que cada uno responda de la totalidad de la renta, para garantizar así que, ante la posible salida de alguno de los coarrendatarios, la falta de pago de la renta pueda reclamarse al resto. Asimismo, es aconsejable que los padres o algún familiar solvente figuren como avalistas también solidarios y, adicionalmente, suscribir un seguro de impago de rentas con el que tendrá garantizado su cobro.