¿Se puede pedir al arrendatario de una vivienda que haga un seguro de hogar?

Pregunta: voy a alquilar una vivienda y la propietaria me pone en el contrato una cláusula por la que tengo que hacer un seguro multirriesgo de hogar por toda la duración del arrendamiento. ¿Es legal?

Respuesta: sí, es válida la cláusula porque está dentro de la libertad de pactos permitida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, podría tener su encaje en el art. 36.5 de la LAU. En dicha cláusula se hará constar claramente esta obligación, comprometiéndose el arrendatario a presentar todos los años la renovación de dicha póliza y siendo el incumplimiento causa de resolución. Y también podríamos decir que es aconsejable para Usted mismo porque puede contribuir a resolver problemas de reparaciones y daños que se puedan ocasionar durante el arrendamiento, amén de tener la cobertura de responsabilidad civil que incluyen este tipo de pólizas de seguro. No obstante, todo ello no significa que la arrendadora quede eximida de cumplir con las obligaciones que le correspondan. 

Inconstitucionalidad plusvalía municipal-2

La Sentencia del Tribunal Constitucional del 26/10/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 publicado el 9 de noviembre han dado un giro a la Plusvalía Municipal. Una vez publicada dicha Sentencia el 25/11/2021, éste es un resumen de la situación:

No desaparece el impuesto si bien para las transmisiones efectuadas entre el 26/10/2021 al 08/11/2021, no procedería el impuesto por el vacío legal producido.

Continúa la obligación de declarar se mantiene la obligación del sujeto pasivo de cumplir con la obligación tributaria en el plazo que corresponda, si bien aquellos municipios que aún no han podido adaptar sus ordenanzas fiscales al nuevo sistema de cálculo (para lo que tienen 6 meses) han habilitado los modelos e instrucciones de declaración oportunos en los que se solicita la posibilidad de practicar la autoliquidación del impuesto, cuando sea posible, o la solicitud de liquidación a realizar por el Consistorio.  

No tiene efectos retroactivos la sentencia cierra la posibilidad de revisión de situaciones consolidadas, excepción hecha de las que se encuentren impugnadas con anterioridad.

Cálculo los contribuyentes tendrán la opción de tributar en la plusvalía por la diferencia entre el precio de venta con el de adquisición reflejado en las escrituras o por los valores catastrales, en atención a la que resulte una inferior base imponible, sin perjuicio de que por los Ayuntamientos se puedan efectuar las correspondientes comprobaciones.

Exenciones, aclaración estarán exentas de tributar: 1) las situaciones en las que la cuota de la plusvalía supera el incremento patrimonial obtenido y 2) las transmisiones en las que no se obtiene incremento de valor alguno. Tributarán las transmisiones que se realicen en plazo inferior al año, que hasta ahora estaban exentas.
 

Inconstitucionalidad plusvalía municipal, avance

A la espera de la publicación de la sentencia se ha dado conocer el borrador del que se desprenden las siguientes conclusiones:

1. Considera inconstitucional el método de cálculo en aplicación del principio de capacidad económica recogido en el Art. 31.1 de la Constitución española así como a la ficción legal de la existencia  de un incremento de valor (y, por tanto, de gravamen) en toda transmisión de  suelo urbano, toda vez los preceptos legales sólo permiten tomar en consideración el valor catastral en el momento del  devengo y no acudir a otros valores, como podría ser el valor catastral en el momento de la  adquisición del terreno o los valores comparativos de compra y venta del mismo. O lo que  es lo mismo, el art. 107 TRLHL no permite la prueba de incrementos efectivos distintos (generalmente inferiores) al legalmente calculado y, por ende, la tributación en  consecuencia.

2. No tendrá carácter retroactivo salvo para las que se haya presentado recurso con anterioridad al 26/10/2021.

3. Ante el vacío normativo sobre la determinación de la base imponible que impide la  liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto su  exigibilidad, debe ser ahora el legislador el que lleve a cabo las modificaciones o adaptaciones  pertinentes en el régimen legal del impuesto para adecuarlo a las exigencias del art. 31.1  Constitución española.

4. El Ayuntamiento de Zaragoza ha suspendido el cobro del impuesto y los transmitentes deberán limitarse a presentar declaración tributaria en la que se comunique los aspectos concretos de la transmisión dentro del plazo de 30 días a contar desde la fecha de la escritura. El Ayuntamiento emitirá una diligencia justificativa del cumplimiento de la obligación y aplazando sine die la liquidación.

 

Supresión del Art. 28 de la Ley Hipotecaria

 

A partir del 3 de septiembre próximo entrará en vigor la eliminación del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación ha frustrado numerosas compraventas de inmuebles adquiridos por los vendedores que no eran herederos forzosos. Un caso típico es el de sobrinos que heredan una vivienda de su tía, convienen la venta con un comprador, éste pide un préstamo hipotecario y el Banco se lo deniega invocando al susodicho artículo, que tiene su origen en el siglo XIX y cuyo fin era que los hijos ilegítimos nacidos de los contendientes en las guerras de Cuba y Filipinas pudieran reclamar lo que les perteneciera de la herencia, lo cual ocurría con cierta frecuencia. Entonces, a día de hoy, la supresión del artículo lo fundamenta la Ley en que “los supuestos que eventualmente protege son muy residuales comparándolos con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”.

¿En qué consiste el “contrato de arras” para la compraventa de una vivienda?

Pregunta: voy a comprar una vivienda, he acordado el precio y el plazo de entrega y la propietaria me propone hacer un contrato de arras pagándole el 10 % del precio, que perderé si no pago el resto cuando me la entregue ¿Es correcta esta forma de hacerlo?

Respuesta: sí, esa es la forma más habitual, aunque la calificación jurídica correcta es la de un un contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales, que es una excepción a la obligación del cumplimiento de los contratos por cuanto permite a las partes desistir unilateralmente del contrato, perdiendo el comprador las cantidades entregadas si es él quien desiste y si lo es el vendedor a devolverlas duplicadas, con lo que el contrato quedará resuelto sin que la parte perjudicada pueda solicitar a la otra el cumplimiento del mismo. No se trata pues de un contrato firme, por lo que, aunque el Código Civil no establece cantidad alguna, es frecuente y razonable que ésta sea del 10 % o superior para disuadir a las partes del desistimiento. No obstante, dada la trascendencia de la operación, es recomendable contar con la asistencia de un profesional para que le aconseje en la confección del contrato.
 

Restitución de los gastos pagados por un préstamo hipotecario

 Consulta: tengo entendido que ha habido una sentencia por la que se pueden reclamar al Banco los gastos que tuve que pagar por la hipoteca con la que compré mi casa, ¿Es así?

Respuesta: sí, si su hipoteca es anterior al 15 de marzo de 2019. Efectivamente, el Tribunal Supremo ha resuelto por sentencia de 27 de enero de 2021 que quienes firmaron una hipoteca antes de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 15 de marzo 2019 y les fue impuesta por el Banco una cláusula por la que los gastos del préstamo eran a cargo del prestatario tienen derecho a la restitución de lo que pagaron por los conceptos de: tasación, notaría (50 %), registro de la propiedad y gestoría, al no haber disposición normativa en esas fechas sobre quién debía pagar los gastos y considerar nula por abusiva la imposición de los mismos al prestatario.

Desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario de vivienda (y 2)

Pregunta: en su publicación anterior me quedaron muy claros tanto los requisitos para poder pedir una indemnización como el ejemplo del caso concreto. Como hay más casuística ¿puede detallarla? 

Respuesta: dando por sentado que se ha pactado la indemnización por desistimiento anticipado, detallamos los casos que se pueden producir: 

UNO: Renta 1.000 € Duración un año prorrogable por igual período hasta máximo legal de 5 años (lo más habitual) 

1.1. desiste antes de los 6 meses, tiene que pagar la totalidad hasta 6, verbigracia: desiste al cuarto mes, tiene que pagar 2 x 1.000 = 2.000

1.2. desiste al sexto mes, tiene que pagar 6/12 de 1.000 = 500

1.3. desiste al octavo mes, restan 4, tiene que pagar 4/12 de 1000 = 333

1.4. desiste al segundo mes de cualquier prórroga, verbigracia: restan 10, tiene que pagar 10/12 de 1000 = 833

DOS: Renta 1000 € Duración 4 años (inhabitual)

2.1. desiste al noveno mes del primer año, restan 4 meses hasta el primer año y 3 años hasta los 4 contratados, tiene que pagar 3/12 de 1.000 = 250 + 3.000 años 2-3-4.

2.2. desiste al final de cada año, pagar 1.000 € por cada año que resten hasta los 4 contratados, verbigracia: desiste al segundo año, quedan 2 x 1.000 =2.000, 

2.3. desiste en medio de algún año, verbigracia: al tercer año y dos meses, tiene que pagar: 10/12 del tercer año = 833 + 1000 cuarto año

Estas indemnizaciones podrían ser moderadas en el Juzgado o en un arbitraje en caso de litigio.