¿Se puede repercutir el IBI de una vivienda al arrendatario?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda y el arrendador pone en el contrato que será a mi cargo el IBI, impuesto de bienes inmuebles, con lo que no estoy de acuerdo ¿Es legal esto? Si lo fuera ¿Cuándo tendría que pagarlo?

Respuesta: Sí, es legal, el Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes podrán pactar que, entre otros pagos, los tributos que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a caro del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Si lo acepta, el pago se lo tendrá que hacer cuando el arrendador se lo notifique acompañando el justificante pagado por él. No obstante, es recomendable incluir en la renta éste gasto y el de comunidad en aras de no añadir componentes que podrían motivar fricciones en la relación arrendaticia, como, verbigracia, el impago de alguno de ellos.

Conversión de calefacción central a individual en vivienda alquilada

Pregunta: Soy arrendatario de un piso que tiene calefacción central, tal y como recoge la cláusula 8 del contrato de alquiler. En mayo del 2018 se han instalado contadores individuales de la calefacción. El propietario del piso me ha enviado las facturas para que las abone, ya que en el contrato se contempla que los suministros individualizados serán a mi cuenta. Si bien es cierto que ese suministro lo debo pagar al estar individualizado, entiendo que se debería hacer una rebaja en el importe del alquiler, ya que el contrato recoge que la calefacción es central y estaría pagando dos veces por un mismo servicio. ¿Es esto correcto o no sé debería aplicar ningún descuento en el alquiler?

Respuesta: La Ley establece de forma imperativa que “los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario” (sic); por tanto sí le corresponde pagarlos a Usted. No obstante, la Comunidad habrá recalculado las cuotas de los gastos de comunidad minorando la cantidad que corresponde a la calefacción y agua caliente, por lo que dicha cantidad  debería ser minorada a su vez de la renta. Y, una vez concretado todo lo anterior, es recomendable suscribir una adenda al contrato que refleje la nueva situación en evitación de posibles equívocos.

¿Es posible supeditar la compraventa de un inmueble a la consecución del préstamo por el comprador?

Pregunta: Voy a comprar una vivienda y tengo acordado con los vendedores el precio, condiciones y plazo de entrega , pero al solicitar la financiación en mi Banco me dicen que me conceden el préstamo si el valor de tasación da una cifra cuyo 80 % sea la cantidad que necesito para financiar la compra. Los vendedores están de acuerdo pero proponen que hagamos un contrato con entrega de una señal ¿Hay alguna forma de apalabrar la compra supeditada a esa condición sin pérdida de la cantidad entregada como señal?

Respuesta: Si, si como dice sus vendedores están de acuerdo, pueden celebrar un contrato de compraventa o arras en el que se exprese que será causa de resolución el que Usted no consiga la financiación necesaria. En evitación de ulteriores problemas o interpretaciones es fundamental que lo términos del contrato se redacten de forma clara, precisando, al menos:  1) que la compraventa sólo adquirirá eficacia con la obtención de una tasación con finalidad de garantía hipotecaria que sea igual o superior al precio de venta convenido, 2) La(s) Entidad(es) financiera(s) en que está tramitando el préstamo y un plazo máximo (corto) en que deberá comunicar tener una respuesta para el vendedor, 3) Que, dentro de ese plazo, el comprador deberá comunicar al vendedor la aprobación, en cuyo caso será firme el contrato, o la denegación, lo que deberá acreditar mediante documento expedido por la(s) Entidad(es) financiera(s) junto con el informe de tasación y que, entonces, le será devuelta al comprador la señal entregada en un plazo determinado, y 4) Que la no comunicación del comprador en el referido plazo máximo supondrá la firmeza del contrato.

¿Se rescinde el contrato por el fallecimiento del arrendador-usufructuario de una vivienda?

Consulta: Estoy alquilado en un piso desde abril de 2016 y me comunican los hijos de la señora con la que firmé el contrato que lo rescinden porque ha fallecido y era usufructuaria ¿Pueden hacerlo?

Respuesta: Sí, porque el fallecimiento pone fin el derecho de usufructo del arrendador y el Art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice: "Los arrendamientos otorgados por usufructuario...se extinguirán al término del derecho del arrendador". En virtud de esto, los propietarios actuales están facultados para pedir la resolución del contrato y para ello se lo deberán comunicar fehacientemente y tienen que darle un plazo de un mes para dejar la vivienda. Es de suponer que Usted desconocía que su arrendadora era usufructuaria porque es habitual que no se verifique la titularidad y derechos sobre inmueble que se va a arrendar para identificar al arrendador y en calidad de qué firma el contrato, algo que debe ser preceptivo hacer antes de firmar un contrato de arrendamiento en evitación de sorpresas como la que le ha sucedido.

¿Puede recuperar el arrendador su vivienda arrendada si la necesita?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda de mi propiedad y querría prever el que pudiera necesitarla para mi o uno de mis hijos antes del plazo de cinco años, ¿debo pactarlo con mis inquilinos previamente o hacerlo simplemente cuando surgiera la necesidad?

Respuesta: Sí, esta cuestión ha tenido vaivenes en las sucesivas versiones de la Ley de Arrendamientos. En la actualmente vigente, desde el 06/03/2019, para que el arrendador pueda ejercer la potestad de recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, se debe hacer constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si se produce la situación prevista, deberá comunicarlo al arrendatario, especificando la causa, al menos dos meses antes de que la vivienda se vaya a necesitar y éste estará obligado a entregarla en dicho plazo, si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La vivienda habrá de ser ocupada dentro de los tres meses posteriores a la resolución del contrato, pues si no fuera así, el arrendatario podría optar por retornar o ser indemnizado.

¿Es permisible la entrada del arrendador a la vivienda arrendada?

Pregunta: Voy a alquilar un apartamento y el arrendador me propone un contrato por el que me obligo a permitir su entrada para comprobar el buen estado de conservación periódicamente mientras la duración del contrato ¿Puedo negarme?

Respuesta: Sí, no hay precepto legal alguno que faculte al arrendador para perturbar al arrendatario en el el goce o uso de la vivienda arrendada, salvo circunstancias excepcionales. Según el Art. 1543 del Código Civil. la naturaleza del contrato de arrendamiento se basa en que “una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Ítem más, el Art. 18.2 de la Constitución reza: “Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Y, finalmente, el Art. 6 de de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que: “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Con estos argumentos, deberá convencerlo de que no tiene sentido el poner esta cláusula del contrato. No obstante, Usted puede dar el consentimiento a la entrada del arrendador cuando lo considere oportuno aunque no conste en el contrato.

¿Puede hacer obras en la vivienda un inquilino con discapacidad o mayor de 70 años?

Pregunta: Los inquilinos de un piso de mi propiedad me dicen que necesitan convertir la bañera en plato de ducha debido a que el marido ha tenido un accidente y ha quedado minusválido. ¿Tengo que acceder? y ¿Cómo hay que proceder?

Respuesta: Sí tiene que acceder, a tenor de lo dispuesto en el Art. 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho Art. prevé que el arrendatario debe notificar por escrito, previamente a su realización, las obras a realizar en el interior de la  vivienda para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad de alguno(s) de los convivientes, con la limitación de que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Los costes serán a cargo del arrendatario y éste estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige Usted, como arrendador, a la finalización de contrato. En evitación de posibles conflictos ulteriores, es conveniente redactar y firmar un documento por las dos partes  en el que se detallen las obras a realizar al que se adjunten la notificación del arrendatario y fotografías del estado previo a la realización de las obras. Todo esto es aplicable también cuando alguno(s) de los convivientes tenga una edad superior a 70 años.