¿Se amplían los plazos para la presentación de la Plusvalía Municipal?

Pregunta: He vendido una vivienda sita en Zaragoza el 8 de abril mediante escritura de compraventa otorgada por Notario ese mismo día. ¿Tengo que presentar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento en el plazo de 30 días o hay una demora por el estado de alarma?

Respuesta: Sí, aunque el Decreto de 14/03 interrumpe los plazos para la tramitación de los procedimientos de las entidades del sector público, lo cual afectaba a a la presentación de la autoliquidación de la plusvalía, posteriormente un nuevo Decreto del 17/03 lo modificó, añadiendo que dicha interrupción no es de aplicación a los plazos tributarios y, concretamente, a los de presentación de declaraciones y autoliquidaciones tributarias. Por tanto, repetimos, Usted deberá confeccionar la autoliquidación y enviarla por correo electrónico al Ayuntamiento antes del 8 de abril. Si tuviera dificultades nos ofrecemos a hacerle la tramitación gratuitamente, para lo cual puede contactar con nosotros por teléfono 629469698 o correo apiolivito@apiolivito.com.  

¿Qué pasa con los vencimientos dentro del estado de alarma de los contratos de compraventa y arrendamiento?

El pasado 14 de marzo entró en vigor el Real Decreto por el que se declara el estado de alarma, que en su Disposición Adicional 4ª trata sobre la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad. Asimismo, el Consejo General del Notariado ha cursado instrucciones a las Notarías para que solo atiendan aquellas situaciones de carácter urgente, de modo que es de esperar que no se vayan a formalizar escrituras públicas de compraventa durante el periodo de estado de alarma. Todo esto tiene las siguientes consecuencias en la compraventa y arrendamiento de inmuebles:

1) Contratos privados de compraventa y opción de compra cuyo plazo para la elevación a escritura pública esté dentro del establecido para el estado de alarma: quedan suspendidos y aplazados hasta la finalización de la misma. Llegada ésta las partes tendrán que pactar un nuevo plazo condicionado a la disponibilidad de las Notarías.

2) Los plazos de caducidad o extinción de los contratos y señales de arrendamiento quedan suspendidos o prorrogados hasta la finalización del estado de alarma.

¿Es indefinida la obligación de pago del avalista de un contrato de arrendamiento?

Pregunta: tengo un inquilino con el que celebré un contrato el 1 de septiembre de 2015 y al que avala su padre. Desde noviembre de 2019 ha dejado de pagar la renta y al solicitar al avalista el pago me dicen que ya no tiene obligación. ¿Es cierto?

Respuesta: por los datos que da se entiende que el contrato se encuentra en lo que se denomina tácita reconducción, ya que le es aplicable la Ley de 2013 por la que la duración del contrato se prorroga por 3 años más 1 -que se cumplieron el 01/09/2019- y también se entiende que no se pidió una renovación del aval. Entonces, es cierto lo que le dicen y no podrá ir contra el avalista porque es de aplicación el Art. 1.567 del Código Civil que reza: "En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal". Para evitar que se produzca esta situación es necesario que en los contratos de arrendamiento conste expresamente el pacto de extensión del aval a las sucesivas prórrogas del contrato, tanto legales como por tácita reconducción y que el incumplimiento de esta cláusula facultará a la parte arrendadora para resolver el contrato.

¿Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF por la venta de un inmueble?

Pregunta: mi hermano y yo hemos heredado, entre otros bienes, una vivienda que vamos a vender y queremos saber qué tendremos que pagar en el IRPF si la vendemos por un precio superior al que hemos puesto en la escritura de herencia.

Respuesta: el importe de la ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. En su caso, el valor de adquisición será el que se consigne en la escritura de herencia al que se sumarán los gastos e impuestos inherentes a la misma, como dicen que han heredado varios bienes dichos gastos y tributos se computarán por la parte proporcional que le corresponda al importe de la vivienda sobre el importe del total del caudal heredado. En cuanto al valor de transmisión, será el importe real por el que se efectúe la venta, deducidos los gastos y tributos inherentes a la misma. Como ejemplo general: Ganancia o Pérdida = (Pecio venta - plusvalía municipal, si la hay - honorarios profesionales) - (Valor adquisición + impuesto de sucesiones + plusvalía municipal + honorarios profesionales)

¿Son deducibles los impuestos pagados en la herencia de una vivienda arrendada?

Pregunta: He heredado un piso que está alquilado a un matrimonio al que tengo que tengo que mantener el contrato, ¿son deducibles del rendimiento del alquiler los impuestos de sucesiones y plusvalía municipal que he pagado?

Respuesta: Esos impuestos tienen la consideración de gastos de adquisición, por lo que se incrementan a ese valor. La deducción sobre el ingreso obtenido por el arrendamiento se realizará mediante la amortización correspondiente, sumando al valor de adquisición únicamente lo pagado por el impuesto de sucesiones. No se añade lo pagado por la plusvalía municipal porque ésta se calcula sobre el incremento de valor de los terrenos que no se se consideran un bien amortizable, sí se considera un coste de adquisición a otros efectos como el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en renta, IRPF, si se vende el inmueble.

¿Se puede vender una vivienda alquilada?

Pregunta: tengo una vivienda arrendada el 10/12/2013, transcurridas las prórrogas acordé con los arrendatarios una nueva hasta el 10/12/2020. Ahora la necesito vender y tengo un vecino que me la quiere comprar. ¿Puedo hacerlo? y si se produce la venta tienen que irse los inquilinos?

Respuesta: Es posible vender una vivienda arrendada con los condicionantes que se establezcan en la Ley de Arrendamientos que sea aplicable en función de la fecha del contrato de arrendamiento. En su caso es la LAU de 2013 y son los siguientes: A) que se haya pactado o no la renuncia al derecho de adquisición preferente, y B) que el contrato esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

A.1) si no se pactó la renuncia habrá que cumplir con las formalidades de notificación al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, quien tendrá 30 días para ejercerlo; si no lo hace y no la compra, queda queda libre para la venta a su comprador, que deberá realizarse que deberá realizarse tal y como se le ha notificado al arrendatario pues, en caso contrario, éste tendría derecho de retracto.

A.2) si se pactó la renuncia estaremos en el segundo condicionante:

B.1) si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador deberá subrogarse al contrato, que deberá cumplir de manera que el arrendatario tiene derecho de permanecer en la vivienda hasta el vencimiento del mismo, salvo que pacte lo contrario con el nuevo comprador.

B.2) si  no está inscrito, el comprador tiene derecho a que se termine el arriendo vigente al verificarse la venta aunque no haya vencido el contrato; si lo ejerce, deberá notificarlo fehacientemente al arrendatario y éste podrá exigir que que se le deje continuar durante tres meses desde la fecha de notificación durante los cuales satisfará la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente-nuevo arrendador. También podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que se le causen.

Puede ver todo esto resumido en el siguiente cuadro sinóptico: 

¿Cómo tributa el alquiler por habitación?

Pregunta: En relación con su publicación anterior sobre el alquiler de habitación ¿cómo tributa el rendimiento? 

Respuesta: Como rendimiento neto del capital inmobiliario: ingresos menos gastos necesarios para su obtención. El beneficio fiscal de la reducción del 60 % de ese rendimiento neto será aplicable si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan y no será aplicable si se trata de un contrato por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra. En cuanto al IVA, es una operación exenta salvo que el arrendador prestara servicios tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc, en cuyo caso sí que estaría sujeta al IVA. Y, finalmente, si el arrendador estuviera practicando una deducción por inversión en vivienda habitual sólo podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual del arrendatario.