¿Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF por la venta de un inmueble?

Pregunta: mi hermano y yo hemos heredado, entre otros bienes, una vivienda que vamos a vender y queremos saber qué tendremos que pagar en el IRPF si la vendemos por un precio superior al que hemos puesto en la escritura de herencia.

Respuesta: el importe de la ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. En su caso, el valor de adquisición será el que se consigne en la escritura de herencia al que se sumarán los gastos e impuestos inherentes a la misma, como dicen que han heredado varios bienes dichos gastos y tributos se computarán por la parte proporcional que le corresponda al importe de la vivienda sobre el importe del total del caudal heredado. En cuanto al valor de transmisión, será el importe real por el que se efectúe la venta, deducidos los gastos y tributos inherentes a la misma. Como ejemplo general: Ganancia o Pérdida = (Pecio venta - plusvalía municipal, si la hay - honorarios profesionales) - (Valor adquisición + impuesto de sucesiones + plusvalía municipal + honorarios profesionales)

¿Son deducibles los impuestos pagados en la herencia de una vivienda arrendada?

Pregunta: He heredado un piso que está alquilado a un matrimonio al que tengo que tengo que mantener el contrato, ¿son deducibles del rendimiento del alquiler los impuestos de sucesiones y plusvalía municipal que he pagado?

Respuesta: Esos impuestos tienen la consideración de gastos de adquisición, por lo que se incrementan a ese valor. La deducción sobre el ingreso obtenido por el arrendamiento se realizará mediante la amortización correspondiente, sumando al valor de adquisición únicamente lo pagado por el impuesto de sucesiones. No se añade lo pagado por la plusvalía municipal porque ésta se calcula sobre el incremento de valor de los terrenos que no se se consideran un bien amortizable, sí se considera un coste de adquisición a otros efectos como el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en renta, IRPF, si se vende el inmueble.

¿Se puede vender una vivienda alquilada?

Pregunta: tengo una vivienda arrendada el 10/12/2013, transcurridas las prórrogas acordé con los arrendatarios una nueva hasta el 10/12/2020. Ahora la necesito vender y tengo un vecino que me la quiere comprar. ¿Puedo hacerlo? y si se produce la venta tienen que irse los inquilinos?

Respuesta: Es posible vender una vivienda arrendada con los condicionantes que se establezcan en la Ley de Arrendamientos que sea aplicable en función de la fecha del contrato de arrendamiento. En su caso es la LAU de 2013 y son los siguientes: A) que se haya pactado o no la renuncia al derecho de adquisición preferente, y B) que el contrato esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

A.1) si no se pactó la renuncia habrá que cumplir con las formalidades de notificación al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, quien tendrá 30 días para ejercerlo; si no lo hace y no la compra, queda queda libre para la venta a su comprador, que deberá realizarse que deberá realizarse tal y como se le ha notificado al arrendatario pues, en caso contrario, éste tendría derecho de retracto.

A.2) si se pactó la renuncia estaremos en el segundo condicionante:

B.1) si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador deberá subrogarse al contrato, que deberá cumplir de manera que el arrendatario tiene derecho de permanecer en la vivienda hasta el vencimiento del mismo, salvo que pacte lo contrario con el nuevo comprador.

B.2) si  no está inscrito, el comprador tiene derecho a que se termine el arriendo vigente al verificarse la venta aunque no haya vencido el contrato; si lo ejerce, deberá notificarlo fehacientemente al arrendatario y éste podrá exigir que que se le deje continuar durante tres meses desde la fecha de notificación durante los cuales satisfará la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente-nuevo arrendador. También podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que se le causen.

Puede ver todo esto resumido en el siguiente cuadro sinóptico: 

¿Cómo tributa el alquiler por habitación?

Pregunta: En relación con su publicación anterior sobre el alquiler de habitación ¿cómo tributa el rendimiento? 

Respuesta: Como rendimiento neto del capital inmobiliario: ingresos menos gastos necesarios para su obtención. El beneficio fiscal de la reducción del 60 % de ese rendimiento neto será aplicable si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan y no será aplicable si se trata de un contrato por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra. En cuanto al IVA, es una operación exenta salvo que el arrendador prestara servicios tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc, en cuyo caso sí que estaría sujeta al IVA. Y, finalmente, si el arrendador estuviera practicando una deducción por inversión en vivienda habitual sólo podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual del arrendatario.

¿Puedo alquilar mi piso por habitaciones?

Pregunta: Tengo un piso con 5 dormitorios y quiero alquilarlo por habitaciones. ¿Qué tipo de contrato debo hacer?

Respuesta: Es cada vez más frecuente esa modalidad de alquiler. En cuanto al régimen jurídico aplicable hay dos posiciones sobre si se trata de un contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos o no. Por ahora, es predominante la opinión y jurisprudencia de que será aplicable lo dispuesto en el Código Civil, Título IV del contrato de arrendamiento. Entonces, las consecuencias más relevantes para el contrato son: 1) se regirá por la libertad de pacto entre las partes en el marco del susodicho Código Civil, 2) no será de aplicación la duración mínima de 5 años para el inquilino y 3) no será obligatoria la constitución de la fianza legal y su depósito en el organismo público competente, lo que no obsta para que el arrendador pueda pedir una cantidad por ese concepto.

Arrendamiento de industria

Pregunta: un matrimonio que tiene una clínica dental se va a retirar y estoy al habla con ellos para continuar con la actividad quedándome como arrendataria del local, con con las instalaciones y con la clientela. Me proponen un contrato de arrendamiento de industria, ¿en qué consiste?.

Respuesta: hay que diferenciar entre el arrendamiento de local para que el arrendatario instale en él su propia actividad y arrendar ésta en pleno funcionamiento, como es su caso. Entonces, lo que se arrienda es una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas, es decir se están alquilando una serie de e elementos además del local, como son el negocio, la marca, instalaciones, clientela, etc. Ergo, el contrato adecuado es el que le proponen, denominado como "arrendamiento de industria". En el mismo se deberá hacer constar que el arrendamiento comprende el el local, instalaciones, maquinaria e instrumental, mobiliario, licencia, clientela y todo aquello que se traspase, porque es sustancial que haya una acreditación de clientela y patrimonio. A efectos de pago se distinguirá lo que constituye renta del complemento por el traspaso o cesión de la actividad. 

Garantía adicional a la fianza de arrendamiento en vivienda

Pregunta: ¿Es posible solicitar una garantía adicional a la fianza en el arrendamiento de vivienda?

Respuesta: Hasta la publicación del RDL 7/2019, de 1 de marzo, ha venido siendo habitual que, en determinadas circunstancias, el arrendador solicitara al arrendatario una garantía adicional a la fianza legal ora en depósito en dinero, ora en un aval bancario. A partir de esa fecha para los arrendamientos de hasta 5 ó 7 años, más sus prórrogas, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta cualquiera que sea la modalidad en que se establezca (efectivo, aval bancario, etc.) y sin que quepa pacto en contra, que sería nulo, y se tendría por no puesto. Para los contratos de duración mayor a 5 ó 7 años hay libertad de pacto.