Compraventa de vivienda arrendada

 En esta publicación vamos a tratar las compraventas por transmisión a un tercero a título oneroso de una vivienda arrendada celebrado a partir del 01/03/2019, que a día de hoy es la Ley vigente. 

1.- Previamente a formalizar el acuerdo de la compraventa evitando cualquier tipo de controversia es fundamental tanto para el transmitente como para el adquirente que éste conozca la existencia del contrato de arrendamiento, así como su contenido, siendo recomendable que sea incorporado a la escritura pública así como al contrato privado, si se hace, y disponer de una nota simple del Registro de la Propiedad, por lo que expondremos en el punto 3. Sentado esto, la casuística está determinada por la duración del contrato:

2.- Si es inferior a 5 años ó a 7 si el arrendador es persona jurídica, el adquirente quedará subrogado durante la vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3.- Si es superior a 5 ó 7 años aquí hay que analizar el contrato de arrendamiento para tener en cuenta las siguientes variables: 

3-1.- Que el arrendatario no haya renunciado al derecho de adquisición preferente, en cuyo caso podrá ejercitar un derecho de tanteo y, en su caso, el de retracto, lo cual precisa de unos trámites que pueden inducir al adquirente a declinar de la compra.

3.2.- Que en el contrato haya una cláusula de extinción del arrendamiento por enajenación de la vivienda, en cuyo caso el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

3.3.- Que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, algo recomendable en este tipo de contratos, el adquirente de la vivienda arrendada quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 LH. 

Situación de la actualización de la renta de vivienda

Como continúan siendo numerosas las consultas acerca de cómo debe ser actualizada la renta de las viviendas arrendadas, vamos a explicar cual es la situación.  

Cronología:

1º) el Decreto del 29 de marzo de 2022 establece el límite de la actualización de la renta hasta el 30/06/2022

2º) el 25 de junio de 2022 un nuevo Decreto extiende el plazo hasta el 31/12/2022

3º) el 27 de diciembre de 2022 un tercer Decreto prolonga el plazo hasta el 31/12/2023

Así pues, nos encontramos con que lo que iba a ser una medida urgente y temporal por tres meses se prolonga hasta veintiuno. 

Consideraciones: 

1ª) la limitación afecta únicamente a inmuebles destinados al uso de vivienda, quedando excluidos los de uso distinto, como los locales, naves, etc.

2ª) para poder aplicar la actualización, cualquiera que sea, deberá constar el pacto expreso en el contrato.

3ª) los grandes tenedores (más de 10 inmuebles ó más de 1.500 m2) no podrán pactar una renta superior al límite del 2 %.

4ª) lo no grandes tenedores podrán pactar una actualización y si el arrendatario se niega, el incremento será del 2 %, al respecto, si el propietario no respeta ese límite, el arrendatario puede solicitar la revisión judicial del precio y además se establecen sanciones para los propietarios que incumplan la normativa.

5ª) la renta actualizada se mantendrá durante toda la anualidad prorrogada, ejemplos: 1) la actualización se produce en el mes de mayo de 2023, la renta será la misma hasta mayo de 2024, 2) la renta actualizada en noviembre de 2023 se mantendrá hasta noviembre de 2024, sin que puedan ser modificadas por los meses que excedan desde diciembre de 2023, fecha en que finaliza la limitación, salvo que haya una nueva prórroga. 

6ª) y, finalmente, existe una duda acerca de la aplicación de esta norma a los contratos anteriores al 01/01/1995, de renta antigua, para los que no habría que aplicarla pero dicho esto con toda cautela ya que el fin de la norma es ofrecer ayuda económica al arrendatario

Supresión del sellado de los contratos de arrendamiento en Aragón

 Pregunta: He pedido a mi arrendador el contrato de la vivienda que le he alquilado  sellado por el Gobierno de Aragón y me dice que ya no se hace eso. ¿Es así?  

Respuesta: Sí, hasta el 2 de enero de 2023 la Unidad de Fianzas del Gobierno de Aragón ha venido acreditando mediante la entrega del resguardo del depósito y el sellado del contrato que el arrendador, en cumplimiento de su obligación legal, ha depositado correctamente el importe de la fianza correspondiente. El sellado del contrato no significa que la Administración entre a valorar la validez y eficacia de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento o cualquier cuestión relacionada con su cumplimiento porque simplemente se  limita a ser únicamente depositaria.

Por todo ello, en evitación de una percepción errónea de la función que realiza el Gobierno de Aragón, ha sido suprimido el sellado del contrato a partir de dicha fecha, siendo esto mismo aplicable a la devolución de la fianza en que también se entregaba el contrato con el sello acreditativo correspondiente. En consecuencia, la forma de justificar que la fianza ha sido depositada o solicitada su devolución, se hará, única y exclusivamente, a través de la entrega del documento correspondiente

¿Es conveniente inscribir en el Registro de la Propiedad un contrato de arrendamiento de local?

 Pregunta: voy a alquilar un local por un plazo de 10 años y me aconsejan que inscriba el contrato en el Registro de la Propiedad ¿que ventajas tiene para mí?

Respuesta: La seguridad de evitar la extinción del contrato por situaciones como la enajenación forzosa por ejecución de alguna carga o a un tercero. Para ello, es fundamental que cuando se inscriba el contrato el inmueble esté libre de cargas pues si las hubiera antes de formalizar e inscribir el contrato, la inscripción del contrato no tendrá ningún efecto si se ejecutara alguna de esas cargas preexistentes que tendrían preferencia por el principio registral de <<primero en el tiempo, mejor en el derecho>>. Por tanto, antes de inscribir el contrato deberá verificar que el local está libre de cargas o si las tiene, analizarlas para decidir si puede seguir siendo recomendable su inscripción, bien entendido que entonces la duración del contrato no estará garantizada.

En el contrato de arrendamiento se incluirá el pacto por el cual a instancia de cualquiera de las partes se procederá imperativamente la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, siendo de cuenta que quien la inste los gastos de dicha inscripción. Y hay que señalar que estos gastos son la causa de que en algunas ocasiones no se registra el contrato, ya que la base de cálculo tanto para  los aranceles de Notario y Registro como para el impuesto de Actos Jurídicos Documentados es  el importe de la totalidad del contrato, es decir si tiene 10 años de duración y la renta mensual es de 1.000 euros, dicha base será 120.000 (1.000 x 120 meses). Entonces, se trata de elegir seguridad versus coste.

Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda

 Consulta: Tengo una vivienda alquilada desde el 15 de marzo de 2018 y pensaba no renovar el arrendamiento pero la inquilina me ha solicitado una prórroga de seis meses amparándose en un nuevo Decreto de enero de 2023. ¿Tengo que admitirlo?

Respuesta: Sí, efectivamente, para los contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración, prórroga obligatoria o por tácita reconducción finalice durante el periodo del 10/01 al 30/06/2023, el RDL 1/2023 establece que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de seis meses a contar desde la fecha de finalización del contrato. 

El arrendador deberá aceptar dicha prórroga, salvo que haya otro acuerdo entre las partes o que haya notificado al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda de manera permanente para  él o sus familiares en primer grado de consanguinidad. La renta podrá ser actualizada con el límite establecido para todo el año 2023.

Alquilar al usufructuario de un inmueble

 Consulta: voy a alquilar una vivienda, me pasan el contrato para su revisión y veo que el arrendador figura como usufructuario. ¿En qué me puede afectar?

Respuesta: el usufructuario de un inmueble tiene el uso y disfrute del mismo y puede, por tanto, arrendarlo sin contar con el consentimiento de la nuda propiedad.  Actúa pues legalmente como arrendador a todos los efectos por lo que será quien perciba las rentas y asimismo quien responda de cuanto acaezca en la relación arrendaticia; hasta aquí todo normal. Sin embargo, hay dos limitaciones que le pueden afectar a Usted como arrendataria mientras la vigencia del contrato: el usufructo puede ser temporal o vitalicio. En el primer caso, el contrato finalizará cuando se extinga ese usufructo y en el segundo, si fallece el usufructuario, el nudo propietario puede dar por finalizado el contrato notificando  el fallecimiento en un plazo no superior a 15 días y si no lo hace  se entenderá que acepta el arrendamiento y este continuará por tácita reconducción. Entonces, para preservarse ante estas contingencias es recomendable que quien o quienes ostenten la nuda propiedad firmen también el contrato comprometiéndose a mantener el arrendamiento.

Repercusión IBI al comprador de inmueble

Consulta: voy a vender una vivienda en el mes de febrero y considero que procede repercutir el IBI del ejercicio de 2023 al comprador ¿puedo hacerlo? y si es así ¿cómo?

Respuesta: Sí. Usted, como vendedor, es el sujeto pasivo del IBI por ostentar la titularidad el 1 de enero que es la fecha de devengo del impuesto, según la Ley de Haciendas Locales. Sin embargo, en esa misma Ley se contempla “la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”. Y el Tribunal Supremo en sentencia de 2016 ha establecido como doctrina jurisprudencial que “en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”. No obstante, es conveniente que tanto en el contrato privado como en la escritura de compraventa quede constancia del pacto de reparto del impuesto para evitar controversias entre las partes.