Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda

 Consulta: Tengo una vivienda alquilada desde el 15 de marzo de 2018 y pensaba no renovar el arrendamiento pero la inquilina me ha solicitado una prórroga de seis meses amparándose en un nuevo Decreto de enero de 2023. ¿Tengo que admitirlo?

Respuesta: Sí, efectivamente, para los contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración, prórroga obligatoria o por tácita reconducción finalice durante el periodo del 10/01 al 30/06/2023, el RDL 1/2023 establece que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de seis meses a contar desde la fecha de finalización del contrato. 

El arrendador deberá aceptar dicha prórroga, salvo que haya otro acuerdo entre las partes o que haya notificado al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda de manera permanente para  él o sus familiares en primer grado de consanguinidad. La renta podrá ser actualizada con el límite establecido para todo el año 2023.

Alquilar al usufructuario de un inmueble

 Consulta: voy a alquilar una vivienda, me pasan el contrato para su revisión y veo que el arrendador figura como usufructuario. ¿En qué me puede afectar?

Respuesta: el usufructuario de un inmueble tiene el uso y disfrute del mismo y puede, por tanto, arrendarlo sin contar con el consentimiento de la nuda propiedad.  Actúa pues legalmente como arrendador a todos los efectos por lo que será quien perciba las rentas y asimismo quien responda de cuanto acaezca en la relación arrendaticia; hasta aquí todo normal. Sin embargo, hay dos limitaciones que le pueden afectar a Usted como arrendataria mientras la vigencia del contrato: el usufructo puede ser temporal o vitalicio. En el primer caso, el contrato finalizará cuando se extinga ese usufructo y en el segundo, si fallece el usufructuario, el nudo propietario puede dar por finalizado el contrato notificando  el fallecimiento en un plazo no superior a 15 días y si no lo hace  se entenderá que acepta el arrendamiento y este continuará por tácita reconducción. Entonces, para preservarse ante estas contingencias es recomendable que quien o quienes ostenten la nuda propiedad firmen también el contrato comprometiéndose a mantener el arrendamiento.

Repercusión IBI al comprador de inmueble

Consulta: voy a vender una vivienda en el mes de febrero y considero que procede repercutir el IBI del ejercicio de 2023 al comprador ¿puedo hacerlo? y si es así ¿cómo?

Respuesta: Sí. Usted, como vendedor, es el sujeto pasivo del IBI por ostentar la titularidad el 1 de enero que es la fecha de devengo del impuesto, según la Ley de Haciendas Locales. Sin embargo, en esa misma Ley se contempla “la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”. Y el Tribunal Supremo en sentencia de 2016 ha establecido como doctrina jurisprudencial que “en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”. No obstante, es conveniente que tanto en el contrato privado como en la escritura de compraventa quede constancia del pacto de reparto del impuesto para evitar controversias entre las partes.
 

¿En qué plazo hay que devolver la fianza de arrendamiento?

 Consulta: ha finalizado el contrato de arrendamiento de una vivienda y el arrendatario me pide que le devuelva la fianza en ese mismo instante. ¿tiene que ser así o hay algún plazo para hacerlo?

Respuesta: la ley se limita a disponer en su Art. 36.4: <<el saldo de la fianza que debe ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución>> (sic). Es por ello que ha tenido que ser la jurisprudencia la que ha ido resolviendo las múltiples controversias.

Un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que, aunque el citado Art. no explicita un plazo para la devolución, sí está indicando que el arrendador dispone de 30 días para realizarla. Durante ese tiempo verificará si hay desperfectos imputables al arrendatario y asimismo si hay incumplimientos o contingencias vinculadas a la fianza, dándose 3 situaciones:

1. Si no hubiere nada que reclamar, devolverá la fianza íntegra.

2. Si hubiere algo que reclamar y su importe, debidamente justificado, fuera inferior a la fianza, deberá notificarlo al arrendatario, practicar la liquidación de la fianza y devolver al arrendatario el saldo resultante.

3. Si el importe a reclamar es superior al de la fianza, deberá notificarlo al arrendatario y podrá exigir su pago al arrendatario.

 

La fianza estará depositada en el Organismo Público correspondiente por el arrendador, siendo éste quien la debe solicitar, sin que pueda hacerlo el arrendatario. Y al respecto, hay que señalar que el derecho de devolución de fianza al arrendatario no está previsto en los Organismos Públicos,  así como tampoco el plazo en que debe ingresarla al arrendador que la depositó, lo que en ocasiones ha supuesto que no la haya recibido dentro de los susodichos 30 días y ha tenido que adelantar el importe al arrendatario o exponerse a abonar los intereses devengados.

¿Se puede utilizar la fianza para pagar la última renta?

Consulta: Va a finalizar el arrendamiento de una vivienda y los inquilinos me proponen dejar el pago del último mes a cambio de la fianza. ¿Es admisible?

Respuesta: En principio, no, porque el objeto de la fianza es responder de los perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los posibles daños originados en la vivienda, mobiliario, enseres y objetos de la misma. Entonces, hasta que el arrendador no haya revisado en qué estado recibe el inmueble, no tiene por qué destinar el importe de la fianza al pago de lo adeudado por rentas. Así pues, no es admisible por lo siguiente: 

1) el arrendatario debe cumplir con su obligación del pago de la renta. 

2) el importe de la fianza no es una cantidad líquida y exigible hasta que transcurra un mes desde la entrega del inmueble. 

3) habrá que determinar en ese plazo si la vivienda se recibe con desperfectos o daños cuyo importe, debidamente justificado, sea susceptible de ser descontado de la fianza.

No obstante, en ocasiones la jurisprudencia ha permitido aplicar la fianza al saldo pendiente, pero de manera excepcional, pues el criterio mayoritario es contrario a cualquier tipo de compensación.

 

Cálculo de la plusvalía municipal

Pregunta: estoy vendiendo mi vivienda, quiero calcular cuánto tendré que pagar de plusvalía al Ayuntamiento y me encuentro con que hay dos posibles resultados, ¿cómo saber cuál tengo que considerar y si será el correcto?

Respuesta: sí, después de que fuera declarado inconstitucional el cálculo a finales de 2021, el Real Decreto 26/2021, de 8 de noviembre, establece no solo dos sino cuatro supuestos:

1. Que no haya valor catastral para el inmueble transmitido.

2. No sujeción por inexistencia de incremento de valor, es decir, el de adquisición es superior al de transmisión, tomando como tales los consignados en las correspondientes escrituras.

3. Estimación directa: diferencia positiva entre valor de transmisión y de adquisición.

4. Método objetivo: en función de los años de tenencia se aplicará un coeficiente para determinar la base imponible.

  

Sin entrar en el detalle de cómo se calculan los 3 y 4, que se puede hacer con el simulador del Ayuntamiento de Zaragoza o recurrir a un profesional, el RD permite al sujeto pasivo optar por el método que le sea más favorable en aras de evitar que la carga económica pudiera resultar contraria al principio de capacidad económica, es decir, acomodar aquella al incremento de valor efectivamente obtenido. Por tanto, Usted tiene la seguridad de que la cuota que haya obtenido del cálculo más favorable será la que tendrá que pagar.

 

Limitación de la renta en el arrendamiento de vivienda

 

Ante las numerosas consultas que nos vienen haciendo acerca de la actualización de la renta, volvemos a poner en claro la situación actual:

Los RD 6/2022, de 29/03 y 11/2022, de 25 de junio han establecido la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 en los siguientes términos:

• periodo de vigencia: desde el 01/04/2022 hasta el 31/12/2022

• para el gran tenedor (más de 10 inmuebles), <<el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, IGC>> 

• para el no gran tenedor, <<el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, IGC>>.

• El Instituto Nacional de Estadística, INE tiene publicada el 19/09/2022 la actualización del IGC de julio 2021 a julio 2022, con la variación del 5,42 %.

• Sin embargo, en la nota informativa aclara que dicho índice tiene: a) un SUELO, cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, no habrá actualización, y b) un TOPE, cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará éste valor.

Conclusiones: 1) si eres un <<no gran tenedor>> y te corresponde actualizar la renta de aquí al 31/12/2022, puedes intentar pactar con tu arrendatario una incremento no superior al IPC vigente, si así está estipulado en el contrato, pero éste podrá negarse amparado en lo expuesto anteriormente y la renta tendrá que ser actualizada en el susodicho 2 % y 2) es previsible que el plazo que finaliza el 31/12 sea ampliado dada la perspectiva inflacionaria.