Consulta: hace un año y medio compré a un matrimonio una vivienda arrendada desde el 01/09/2022 y ahora la necesito para mí porque me he divorciado, tengo que salir de laque ha sido mi vivienda habitual y he visto en el contrato que hay una cláusula en la que se prevé esa posibilidad. ¿Puedo recuperarla y cómo debo proceder?

Respuesta: SÍ, es posible recuperarla si se cumplen los requisitos y procedimientos que se exponen a continuación:

1. BASE LEGAL: artículos 14 y 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos.

2.  REQUISITOS:  cumple con los requisitos previstos en los citados artículos porque:

                  

A)  El vendedor tiene que ser  una persona física y en tu caso lo es. Si es una persona jurídica no es posible ejercitar este derecho. En tu caso lo es 

B) La duración del contrato: está dentro de los cinco primeros años, que vencen el 31/08/2027, y ha transcurrido el primer año. 

C) Existe la cláusula específica: según dice, consta expresamente la posibilidad de que necesite recuperar la vivienda para uso propio.

3. PROCEDIMIENTO: 

1. Comunicación fehaciente: enviar una notificación formal al arrendatario, explicando de forma concreta y justificada con documentos que acrediten tu nueva situación, en tu caso sentencia de separación o divorcio. Utiliza medios que acrediten la recepción (burofax, carta notarial...). Esta comunicación debe hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha prevista para necesitar la vivienda y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

2. Ocupación efectiva de la vivienda: tú (o, en su caso, la persona beneficiaria) deberás ocupar la  vivienda dentro de los tres meses siguientes a la fecha de desalojo o extinción del contrato.  

3. Consecuencias de la no ocupación de la vivienda: Si transcurridos esos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieras procedido a ocuparla, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, por: 

✔ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

✔ o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Negación a la visita del tasador

 Consulta: tengo firmado un contrato para la compra de una vivienda en el que se ha fijado la fecha para firmar la escritura pública de compraventa el 20 de junio de este año y he entregado 15.000 euros en concepto de arras penitenciales. Para el pago total he solicitado un préstamo hipotecario a mi Banco y al llamar el tasador al vendedor para visitar la vivienda, éste se ha negado alegando que no tiene porqué recibir a nadie, se le ha explicado el motivo de la visita pero persiste en la negativa, lo cual impide continuar al Banco con la tramitación del préstamo y, por tanto, a mí hacer la compra. ¿Qué puedo hacer? 

Respuesta: Como dice, tiene entregada una cantidad en concepto de arras penitenciales. Este tipo de arras están reguladas por el Artículo 1.454 del Código Civil que establece “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. 

Esto quiere decir que se permite a cualquiera de las partes desistir unilateralmente del contrato con la penalización prevista. Y, en esta línea, hay doctrina reiterada de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo que, basadas en el deber de colaboración del vendedor y que  la valoración es un trámite imprescindible y conocido por ambas partes, consideran que impedir la tasación equivale a desistir, lo que obliga al vendedor a la devolución de las arras duplicadas. 

Le sugiero que utilice esta jurisprudencia para tratar de disuadir al vendedor de su negativa con la advertencia de que si la mantiene acudirá a la vía judicial.

Ítem más, de todo lo anterior se infiere que en el contrato no se previó esta circunstancia dado que entonces el vendedor no se hubiera opuesto a la visita del tasador. Lo cual nos lleva a recomendar el incluir en los contratos de compraventa una cláusula expresa en la que  la negativa, obstrucción o inasistencia injustificada del vendedor a cualquiera de las visitas requeridas por el comprador, tasador, sociedad de tasación o por la entidad financiera se considerará incumplimiento esencial del contrato y desistimiento imputable al vendedor en los términos del artículo 1454 del Código Civil.

Actualización de la renta de vivienda

Ante las numerosas consultas de arrendadores que estamos recibiendo acerca de la actualización de la renta, vamos a tratar de clarificar cómo está la situación:

La regulación de la actualización de la renta de vivienda data de la Ley de 1994, artículo 18  que ha sido reformado en sucesivas ocasiones. Las consecuencias de todo ello son que las revisiones de la renta dependerán de:

1) la fecha del contrato de arrendamiento

2) si hay o no pacto expreso de actualización

3) si hay o no detalle del índice o metodología a aplicar

4) los índices de actualización estipulados en cada reforma

Contratos del 01/01/1995 al 05/06/2013

✔ Aplicación del IPC durante los 5 primeros años, a partir del sexto, pacto entre las partes

Contratos posteriores al 06/06/2013

✔ Revisión en los términos pactados entre las partes

✔ En defecto de pacto expreso, el IPC

Contratos posteriores al 01/04/2015

✔ En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión

✔ Si hay pacto expreso pero no se detalla el índice o metodología de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad IGC, con las limitaciones de que si es negativo será cero y si es superior al 2 % se aplicará éste

Contratos posteriores al 06/03/2019

✔ Revisión en los términos pactados entre las partes, pero que no podrá exceder del IPC. Si no se ha detallado el índice o metodología o referencia, la renta se actualizará para cada anualidad con referencia a la variación anual del índice de garantía de competitividad

✔ En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos

Contratos posteriores al 26/05/2023

✔ Aplicación del Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda IRAV, siempre que exista pacto expreso en el contrato.

✔ El INE Instituto Nacional de Estadística lo publicará mensualmente para ser aplicado a la actualización anual que corresponda

✔ Los contratos anteriores continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, sin perjuicio de que si las partes lo acuerdan, podrán adaptarse al IRAV

Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda

 La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Para ello se estableció que el Instituto Nacional de Estadística definiría, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Pues bien, así lo ha hecho mediante publicación en el BOE fijando como límite: “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada” Si alguien tiene interés en saber cómo se calculará esta última, la fórmula es: TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β), inspirada por Pitágoras.

El Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el índice de referencia definido en la cláusula anterior, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles y  será el que se aplicará a la actualización de la renta en los contratos que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Por lo que habrá de estar atentos a las publicaciones que se vayan efectuando mes a mes por parte del INE.

El próximo 2 de enero de 2025 se publicarán en la página web del INE los primeros resultados del índice. A partir de esta primera publicación, el índice se difundirá mensualmente, en las mismas fechas fijadas en el calendario de disponibilidad de las estadísticas para el IPC.

Todos los contratos anteriores a esa fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato

¿Cómo actualizar la renta de vivienda si el IPC es inferior al 3 %?

El RDL 6/2022 establece una limitación extraordinaria del 3 % para la actualización de las rentas de vivienda durante todo 2024, lo que ha sido refrendado por la nueva Ley de vivienda de 2023. 

En la fecha de esta publicación el último IPC publicado por el INE es el 2,8 % correspondiente a febrero de 2023 a 2024. Entonces, surge la controversia sobre qué porcentaje se debe aplicar en el caso de que el IPC sea inferior al 3 %. Al respecto, hay dos posiciones:

UNA, se debe aplicar el 3 % basada en que el art. 46 del citado RDL 6/2022 ha sustituido a la actualización prevista en el art. 18 de la LAU.

DOS, dado que dicho art. 18 no ha sido suprimido ni modificado, siempre habrá que estar al incremento más bajo. Ítem más, aplicar el 3 % supondría un perjuicio para el arrendatario, no siendo este el espíritu del susodicho RDL, siendo esta la mayoritaria.

Todo ello siempre que la revisión por el IPC esté pactada en el contrato de arrendamiento pues si no lo estuviera no se podrá aplicar actualización alguna.

                                                                        

¿Puede el arrendador recuperar su vivienda alquilada?

 Consulta: tengo una vivienda arrendada desde el 01/07/2020 a un inquilino con el que no ha habido una relación satisfactoria. Una hija mía se ha separado de su cónyuge y necesito la vivienda para ella.¿Qué puedo hacer?

Respuesta: su contrato está regido por la Ley de Arrendamientos de  2019 en la que se prevé la posibilidad de rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por el arrendador si se cumplen unos requisitos: 

1º) el arrendador tiene que ser una persona física. no es aplicable cuando es persona jurídica

2º) que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. 

3º) en el contrato debe constar de forma expresa la necesidad del arrendador para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4º) notificación al arrendatario su necesidad especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar.

Cumplido todo esto, el arrendatario estará obligado a entregar al arrendador la vivienda en ese plazo, salvo que ambas partes llegaran a un acuerdo distinto.

Transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, o de la entrega de la vivienda, el arrendador o su familiar no ha ocupado la vivienda, el arrendatario en el plazo de treinta días podrá optar: 

a) por ser repuesto del uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, manteniendo las condiciones contractuales que tenía y siendo indemnizado de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación. 

b) ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Deducciones IRPF arrendamiento

El 1 de enero ha entrado en vigor la nueva regulación  de la tributación en el IRPF de los ingresos netos obtenidos por el arrendador del arrendamiento de vivienda.

Hay que señalar que su aplicación es solo para los contratos en que el destino del inmueble sea el satisfacer la necesidad habitual y permanente de vivienda del arrendatario.  Esto excluye cualquier otro destino del arrendamiento, como el de temporada, habitación, actividad económica, turístico, subarriendo, etc.

La diferencia con la regulación anterior, en la que había un solo porcentaje de reducción, es que existen cuatro, que van del 50 al 90 % en función de la casuística que se detalla en la sinopsis inicial, los requisitos señalados para cada una de ellas deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y se mantendrá la reducción mientras se sigan cumpliendo los mismos. 

Dichos porcentajes se aplicarán sobre el resultado neto positivo, siendo este la diferencia entre el ingreso que deba satisfacer el arrendatario por todos los conceptos y todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, se considerarán, entre otros, los siguientes: 

- los intereses y gastos del préstamo o crédito hipotecario o no destinado para la adquisición o mejora del inmueble como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo. 

- gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

- gastos para la conservación y reparación, caso de obras menores, pintado y arreglo o sustitución de instalaciones como son la calefacción, puertas, etc.

- el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las tasas por aguas, basura, alumbrado, etc.

- las primas de contratos de seguros asociadas al inmueble o al arrendamiento y; los gastos de defensa jurídica. 

- los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

- la amortización del inmueble,  siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes