Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda

 La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Para ello se estableció que el Instituto Nacional de Estadística definiría, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Pues bien, así lo ha hecho mediante publicación en el BOE fijando como límite: “el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada” Si alguien tiene interés en saber cómo se calculará esta última, la fórmula es: TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β), inspirada por Pitágoras.

El Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el índice de referencia definido en la cláusula anterior, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles y  será el que se aplicará a la actualización de la renta en los contratos que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Por lo que habrá de estar atentos a las publicaciones que se vayan efectuando mes a mes por parte del INE.

El próximo 2 de enero de 2025 se publicarán en la página web del INE los primeros resultados del índice. A partir de esta primera publicación, el índice se difundirá mensualmente, en las mismas fechas fijadas en el calendario de disponibilidad de las estadísticas para el IPC.

Todos los contratos anteriores a esa fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato

¿Cómo actualizar la renta de vivienda si el IPC es inferior al 3 %?

El RDL 6/2022 establece una limitación extraordinaria del 3 % para la actualización de las rentas de vivienda durante todo 2024, lo que ha sido refrendado por la nueva Ley de vivienda de 2023. 

En la fecha de esta publicación el último IPC publicado por el INE es el 2,8 % correspondiente a febrero de 2023 a 2024. Entonces, surge la controversia sobre qué porcentaje se debe aplicar en el caso de que el IPC sea inferior al 3 %. Al respecto, hay dos posiciones:

UNA, se debe aplicar el 3 % basada en que el art. 46 del citado RDL 6/2022 ha sustituido a la actualización prevista en el art. 18 de la LAU.

DOS, dado que dicho art. 18 no ha sido suprimido ni modificado, siempre habrá que estar al incremento más bajo. Ítem más, aplicar el 3 % supondría un perjuicio para el arrendatario, no siendo este el espíritu del susodicho RDL, siendo esta la mayoritaria.

Todo ello siempre que la revisión por el IPC esté pactada en el contrato de arrendamiento pues si no lo estuviera no se podrá aplicar actualización alguna.

                                                                        

¿Puede el arrendador recuperar su vivienda alquilada?

 Consulta: tengo una vivienda arrendada desde el 01/07/2020 a un inquilino con el que no ha habido una relación satisfactoria. Una hija mía se ha separado de su cónyuge y necesito la vivienda para ella.¿Qué puedo hacer?

Respuesta: su contrato está regido por la Ley de Arrendamientos de  2019 en la que se prevé la posibilidad de rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por el arrendador si se cumplen unos requisitos: 

1º) el arrendador tiene que ser una persona física. no es aplicable cuando es persona jurídica

2º) que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. 

3º) en el contrato debe constar de forma expresa la necesidad del arrendador para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4º) notificación al arrendatario su necesidad especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar.

Cumplido todo esto, el arrendatario estará obligado a entregar al arrendador la vivienda en ese plazo, salvo que ambas partes llegaran a un acuerdo distinto.

Transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, o de la entrega de la vivienda, el arrendador o su familiar no ha ocupado la vivienda, el arrendatario en el plazo de treinta días podrá optar: 

a) por ser repuesto del uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, manteniendo las condiciones contractuales que tenía y siendo indemnizado de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación. 

b) ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Deducciones IRPF arrendamiento

El 1 de enero ha entrado en vigor la nueva regulación  de la tributación en el IRPF de los ingresos netos obtenidos por el arrendador del arrendamiento de vivienda.

Hay que señalar que su aplicación es solo para los contratos en que el destino del inmueble sea el satisfacer la necesidad habitual y permanente de vivienda del arrendatario.  Esto excluye cualquier otro destino del arrendamiento, como el de temporada, habitación, actividad económica, turístico, subarriendo, etc.

La diferencia con la regulación anterior, en la que había un solo porcentaje de reducción, es que existen cuatro, que van del 50 al 90 % en función de la casuística que se detalla en la sinopsis inicial, los requisitos señalados para cada una de ellas deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y se mantendrá la reducción mientras se sigan cumpliendo los mismos. 

Dichos porcentajes se aplicarán sobre el resultado neto positivo, siendo este la diferencia entre el ingreso que deba satisfacer el arrendatario por todos los conceptos y todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, se considerarán, entre otros, los siguientes: 

- los intereses y gastos del préstamo o crédito hipotecario o no destinado para la adquisición o mejora del inmueble como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo. 

- gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

- gastos para la conservación y reparación, caso de obras menores, pintado y arreglo o sustitución de instalaciones como son la calefacción, puertas, etc.

- el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las tasas por aguas, basura, alumbrado, etc.

- las primas de contratos de seguros asociadas al inmueble o al arrendamiento y; los gastos de defensa jurídica. 

- los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

- la amortización del inmueble,  siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes

 

V Miscelánea: gastos y base de datos

 1.- Gastos. Se ha puesto el foco en que el pago de los gastos de gestión inmobiliaria sean a cargo del arrendador, tanto persona física como jurídica, pero tiene mucha mayor relevancia tiene la repercusión de los gastos generales, servicios y tributos, en los contratos de arrendamiento. La Ley mantiene el artículo 20.1 que reza: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario” Hasta ahora se venía considerando en una inmensa mayoría de contratos una única renta, es decir incluidos los gastos de comunidad fundamentalmente; y ello era debido tanto a una cierta estabilidad tanto de la inflación como de los susodichos gastos de comunidad. Con los cambios producidos por esta nueva ley es presumible que esto cambie y se imponga la diferenciación de lo que es renta y lo que son gastos de comunidad u otros derivados del propio uso de la vivienda, amén de los impuestos, verbigracia el IBI. Esto podría tener un triple efecto en las consecuencias de la aplicación de la nueva ley: 1) los importes de renta bajarían con respecto a los anteriores y echaría por tierra o complicaría lo previsto tanto para la fijación como actualización de renta, 2) la verosimilitud de los “índices de referencia del precio del alquiler de vivienda” y 3) el posible encarecimiento del total a pagar por el arrendatario, toda vez que el citado artículo permite incrementar los gastos, con excepción de los tributos, en un porcentaje superior al doble de la renta. En fin, lo que se llama “hacer un pan como unas tortas”

2,- Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.  Con este rimbombante título establecen una serie de medidas para su creación con el objeto de “incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” Como comentaba en la anterior entrega de renta: “Se daba un plazo de ocho meses para su elaboración por la Administración General del Estado. Han transcurrido más de 4 años y el susodicho índice brilla por su ausencia”. A ver si a la segunda va la vencida. En cualquier caso, más control y burocracia cuando lo que tendría que suprimirse es el depósito de fianzas como han hecho algunas Autonomías, que nada aportan a la relación arrendaticia entre arrendador y arrendatario, sino que más bien en numerosas ocasiones entorpece o enturbia las relaciones entre ambos, especialmente en las devoluciones al término del contrato.

IV Limitaciones a la renta

 1.- Limitaciones a la fijación de la renta. Están recogidos en la Disposición final primera que añade dos nuevos apartados 6 y 7 al artículo 17 sobre la determinación de la renta. Es paradójico que se mantenga el apartado 1: “la renta será la que libremente estipulen las partes”.

Para las viviendas ubicadas en una zona tensionada la renta del nuevo contrato no podrá exceder de la última que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, sin que se puedan añadir cuotas o gastos que no estuviesen en el contrato anterior. No parece que vaya a tener mucho recorrido esta norma por varios motivos, a saber: a) Sólo afecta a las zonas tensionadas, b) ¿Y si no ha estado alquilada la vivienda anteriormente?, c)  ¿Y si ha estado alquilada y no existe o se ha perdido el contrato?, ¿Qué organismo podrá inspeccionar todo ello?, ¿Se sancionará al arrendador que incumpla?... 

Y por si esto no fuera poco, “en aras de la sencillez”, establece una panoplia de excepciones a esta limitación por las que podrá incrementarse hasta el máximo del 10 % cuando en los dos años anteriores se hubieran realizado: a) actuaciones de rehabilitación, b) ahorro de energía primaria no renovable del 30% c) mejoras de la accesibilidad. Todo ello siempre debidamente acreditado por el certificado correspondiente, y c) en los contratos que se firmen por un periodo de 10 o más años, no parece que esto sea motivador para los arrendadores. 

Y, a mayor abundamiento, dedica el apartado 7 al gran tenedor por el que  la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia y aquí sí que se prevé el que no hubiera un contrato anterior. En fin, todo un brindis al sol con una confusa redacción para una dudosa aplicación, al menos a medio plazo, dependiendo de las declaraciones de zonas tensionadas y del sistema de índices de precios de referencia, cuya implementación puede tardar, no llegar a existir o crear un caos. 

2.- Límites a la actualización de la renta. La nueva Ley añade ratifica lo ya existente hasta el 31/12/2023 del 2 % y extiende la limitación del 3 % para todo el año 2024. Y eso que el artículo 46 desde su promulgación en marzo de 2022   comienza: “Limitación extraordinaria de la actualización” 

3.- Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. La Disposición adicional undécima reza: “El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.» En el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ya se anunciaba la creación de un nuevo índice con unas reglas, prolijas como siempre, y se daba un plazo de ocho meses para su elaboración por la Administración General del Estado. Han transcurrido más de 4 años y el susodicho índice brilla por su ausencia. Además, también se traslada a las CCAA la definición de su propio índice de referencia lo que supone duplicidad de tareas y, en su caso, disparidad entre territorios.

4.- Pago de la renta. Se admite el pago en efectivo y en la vivienda arrendada cuando alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago. Al margen de la protección a quien no pueda pagar o cobrar la renta por estos medios, recuerda a los tiempos en que el casero iba a cobrarla todos los meses a la vivienda.

III Nuevas prórrogas obligatorias de contratos de arrendamiento

De lo expuesto en el cuadro sinóptico anterior y la lectura de los puntos añadidos al artículo 10 sobre las nuevas prórrogas del contrato podemos extraer las siguientes consideraciones: 

1.- Al ser la primera condición que el contrato no haya sido denunciado previamente por cualquiera de las partes, es previsible que muchos o todos arrendadores harán la denuncia antes de terminar los cinco primeros años o la prórroga tácita con el preaviso de cuatro meses de antelación al vencimiento para eludir la posible aplicación de estas nuevas pruebas. 

 2.- En caso de que esto no suceda, serán los arrendatarios quienes lo tienen que solicitar en ambos casos, que sólo tendrían opción si el arrendador no hace la denuncia descrita en el punto 1. Ítem más, en el caso de gran tenedor deberá acreditar su situación de vulnerabilidad con un informe o certificado emitido en el último año, por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico

3.- Hay que recordar nuevamente que es presumible que en muchas ciudades no haya zonas tensionadas.

De todo lo anterior se puede inferir que no tendrán una amplia aplicación estas prórrogas, siendo aplicable el refrán “mucho pollo para tan poco arroz”.