¿Puede recuperar el arrendador su vivienda arrendada si la necesita?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda de mi propiedad y querría prever el que pudiera necesitarla para mi o uno de mis hijos antes del plazo de cinco años, ¿debo pactarlo con mis inquilinos previamente o hacerlo simplemente cuando surgiera la necesidad?

Respuesta: Sí, esta cuestión ha tenido vaivenes en las sucesivas versiones de la Ley de Arrendamientos. En la actualmente vigente, desde el 06/03/2019, para que el arrendador pueda ejercer la potestad de recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, se debe hacer constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si se produce la situación prevista, deberá comunicarlo al arrendatario, especificando la causa, al menos dos meses antes de que la vivienda se vaya a necesitar y éste estará obligado a entregarla en dicho plazo, si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La vivienda habrá de ser ocupada dentro de los tres meses posteriores a la resolución del contrato, pues si no fuera así, el arrendatario podría optar por retornar o ser indemnizado.

¿Es permisible la entrada del arrendador a la vivienda arrendada?

Pregunta: Voy a alquilar un apartamento y el arrendador me propone un contrato por el que me obligo a permitir su entrada para comprobar el buen estado de conservación periódicamente mientras la duración del contrato ¿Puedo negarme?

Respuesta: Sí, no hay precepto legal alguno que faculte al arrendador para perturbar al arrendatario en el el goce o uso de la vivienda arrendada, salvo circunstancias excepcionales. Según el Art. 1543 del Código Civil. la naturaleza del contrato de arrendamiento se basa en que “una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Ítem más, el Art. 18.2 de la Constitución reza: “Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Y, finalmente, el Art. 6 de de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que: “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Con estos argumentos, deberá convencerlo de que no tiene sentido el poner esta cláusula del contrato. No obstante, Usted puede dar el consentimiento a la entrada del arrendador cuando lo considere oportuno aunque no conste en el contrato.

¿Puede hacer obras en la vivienda un inquilino con discapacidad o mayor de 70 años?

Pregunta: Los inquilinos de un piso de mi propiedad me dicen que necesitan convertir la bañera en plato de ducha debido a que el marido ha tenido un accidente y ha quedado minusválido. ¿Tengo que acceder? y ¿Cómo hay que proceder?

Respuesta: Sí tiene que acceder, a tenor de lo dispuesto en el Art. 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho Art. prevé que el arrendatario debe notificar por escrito, previamente a su realización, las obras a realizar en el interior de la  vivienda para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad de alguno(s) de los convivientes, con la limitación de que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Los costes serán a cargo del arrendatario y éste estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige Usted, como arrendador, a la finalización de contrato. En evitación de posibles conflictos ulteriores, es conveniente redactar y firmar un documento por las dos partes  en el que se detallen las obras a realizar al que se adjunten la notificación del arrendatario y fotografías del estado previo a la realización de las obras. Todo esto es aplicable también cuando alguno(s) de los convivientes tenga una edad superior a 70 años.

¿Cuándo y cómo procede la devolución de la fianza del alquiler de inmueble?

Pregunta: Va a finalizar el contrato de un piso que tengo arrendado y la inquilina me propone compensar la última renta con la fianza depositada de un mes. ¿Es correcto?, si no lo es, ¿cuándo se lo tengo que devolver?

Respuesta: No es correcto, porque la arrendataria tiene la obligación contractual del pago de la renta y, además, hasta que no se produce la entrega de la vivienda, la devolución no es exigible al arrendador. Entonces, el proceso correcto es que la arrendataria debe pagar la renta y cuando deje la vivienda se firmará por ambas partes la resolución del contrato en la fecha en que se haga entrega de la misma. Posteriormente, el arrendador revisará la vivienda y si encuentra desperfectos, falta, etc., lo comunicará al arrendatario con su correspondiente justificación y valoración. En cuanto al plazo, la Ley establece que <<el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución>> (sic), o sea que aunque no no establece un plazo concreto, se puede inferir que hay un mes para la devolución, que es lo habitual. Si el importe de los desperfectos o faltas supera al de la fianza, el arrendador podrá reclamar la diferencia a la arrendataria. Todo ello, independientemente de cuando haga la devolución la Administración al arrendador (no al arrendatario) de la fianza depositada.    

¿Debo pagar la plusvalía si vendo un inmueble a un precio menor que el de compra?

Pregunta: Mis hermanos y yo hemos vendido un piso heredado de nuestros padres por un precio menor que el que figura en las escrituras de herencia. ¿Tenemos que pagar la plusvalía al Ayuntamiento?

Respuesta: No, desde las últimas sentencias del Tribunal Constitucional no procede su pago porque cuando el valor de venta es inferior al de adquisición no se produce hecho imponible -incremento de valor- a efectos de la liquidación de la llamada plusvalía municipal y, entonces, el Ayuntamiento no debería liquidar. Las citadas sentencias han instado al legislador a que clarifique cómo acreditar la ausencia de hecho imponible, algo que todavía  no se ha producido. No obstante, esto no les exime de presentar en su Ayuntamiento la correspondiente autoliquidación, que deberá hacerlo con cero a ingresar, acompañada de las escrituras de adquisición y de venta como medio de prueba. Aunque el Ayuntamiento podría requerir el pago posteriormente, es de esperar que no lo haga si las pruebas presentadas son palmarias. 

¿Quién paga los gastos derivados del préstamo hipotecario?

A tenor de las sentencias del Tribunal Supremo del 23/01/2019

GASTO	PRESTAMISTA	PRESTATARIO
Escritura matriz de préstamo	50 %	50 %
Copias de la Escritura de préstamo	las que solicite	las que solicite
Escritura de cancelación de hipoteca	0 %	100 %
Registro Escritura préstamo	100 %	0 %
Registro Escritura cancelación	0 %	100 %
Gestoría	50 %	50 %
Impuesto AJD	Desde 8/12/18 100 %	Hasta 9/12/18 100 %
Comisión de apertura	0 %	100 %

CRITERIOS

Establecidos por sentencias del Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019

Interés: Asunción del gasto notarial y registral en función del interés de las partes. El de la gestoría se ha fijado de manera salomónica.

Comisión de apertura: Es válido que la asuma el Prestatario por considerar que no es abusiva si supera el control de transparencia, lo cual se cumple ya que, junto con el interés remuneratorio, forma parte del precio del préstamo y ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la tasa anal equivalente (TAE), que constituye un instrumento de medida homogéneo y los Bancos están obligados a informar al prestatario, quien podrá realizar una comparación con cuantas ofertas quiera.

Régimen del Alquiler de vivienda a aplicar desde 19/12/2018

1) MODIFICACIONES A LA LEY DE 1994, se expone  a continuación un extracto de las que más afectan a la contratación y, por tanto a la relación entre arrendador y arrendatario de vivienda:

2) GENERALIDADES: 1) Se excluyen viviendas > 300 m2 ó renta > 5,5 SMI anual que tienen libre pacto. 2) Se incluye el uso turístico. 3) Se introduce el concepto "renta reducida" que se desarrollará. 4) Se establece la diferenciación entre persona física y jurídica.

3) DURACIÓN: será libre. 1) Si < 5 años (persona física) ó 7 (persona jurídica) hay una prórroga obligatoria hasta esos años, el arrendatario puede no renovar a cada vencimiento. 2) Si el arrendador necesita la vivienda para sí o familiares puede interrumpir la prórroga después de transcurrido el primer año.

4) PRÓRROGA AL FINALIZAR LOS 5 Ó 7 AÑOS: 1) El arrendador puede rescindir el contrato; si  ni él ni el arrendatario lo hacen, el plazo se prolonga por tres años más. 2) Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y el arrendador vende la vivienda, el adquirente deberá asumir la duración completa, incluidas las prórrogas.

5) REVISIÓN DE LA RENTA: 1) Sólo en cada vencimiento, sin retroactividad, en los términos pactados. 2) Si se pacta algún mecanismo para la revisión que no detalle el índice o metodología para el cálculo, se aplicará el índice de garantía de competitividad.  3) Para las "rentas reducidas"  la revisión no podrá superar el IPC.

6) GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA: Su valor no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta.

7) ELEVACIÓN DE LA RENTA POR MEJORAS: Se podrán realizar en cualquier momento por acuerdo entre arrendador y arrendatario e incrementarse la renta.

8) DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Para el caso de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes que formen parte de un mismo inmueble a un mismo comprador, se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor de la Administración

9) GASTOS GENERALES: Cuando el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo que los servicios hayan sido contratados por el arrendatario.

10) LEY DE HACIENDAS LOCALES: 1) Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a los inmuebles  desocupados con carácter permanente. 2) Tendrán esa consideración los que se establezcan en la correspondiente normativa sectorial de la vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley. 3) Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 % del IBI para las viviendas con renta limitada por una norma jurídica.

11) LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: En los desahucios se informará al demandado la posibilidad de que acuda a los servicios sociales como protección, con sus implicaciones en plazos, etc. etc.

12) LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Regular las obras necesarias para la adaptación a personas discapacitadas o > 70 años y para los acuerdos por los que se limite o condicione el ejercicio de la actividad, especialmente referida al uso turístico de las viviendas. 

13) CONTRATOS ANTERIORES A ESTAS MODIFICACIONES: Continuarán rigiéndose por el  régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, las partes podrán acordar el adaptarlos a éste nuevo régimen jurídico.