Cancelación registral de hipoteca pagada

Consulta: voy a comprar una vivienda y en el Registro de la Propiedad consta que está gravada con una hipoteca en la que se estableció un “plazo de amortización de 18 años a contar desde el 14 de septiembre de 1.982 con fecha de vencimiento del 14 de septiembre de 2.000”, El vendedor me dice que ya fue pagada en su día. ¿Qué procede hacer? 

Respuesta: esta situación se produce con cierta habitualidad porque cuando se termina de pagar una hipoteca se omite este último trámite, bien porque no se suele recibir información de que hay que hacerlo, o bien porque si se recibe la información no se hace. 

Aunque hay diferentes formas de cancelar una hipoteca pagada vamos a responder a su caso, que se trata de una cancelación convencional por caducidad ya que el plazo que las partes fijaron para la duración de la garantía finalizó en el año 2.000, amén de por caducidad legal ya que ha prescrito la acción hipotecaria por haber transcurrido más de 21 años  desde que que pudiera ser ejercitada. 

Entonces, en aras de su seguridad, se puede hacer un contrato privado de compraventa con el vendedor en el que se pacte que el inmueble se transmitirá libre de cargas a su elevación a su elevación a escritura pública, para lo cual el transmitente deberá solicitar al Registro de la Propiedad la cancelación de la carga, siendo los gastos originados por dicha cancelación de su cuenta, y una vez haya quedado liberado el inmueble se otorgará la escritura de compraventa por el Notario que Usted designe. También se podría hacer la susodicha cancelación en la propia escritura de compraventa.

 

¿Quién paga las derramas en una compraventa?

 Consulta: he comprado una vivienda y dos meses después me notifican que se va a proceder al cobro de una derrama para unas obras en el patio que fue aprobada en una junta extraordinaria celebrada en una fecha anterior a la de escrituración de la compraventa. En el certificado de la comunidad de propietarios que se adjuntó a la escritura no constaba ese hecho ya que sola decía que estaba al corriente de pago de las cuotas. ¿a quién le corresponde el pago de dicha derrama?

Respuesta: a Usted, en virtud del Art. 17.11 de Propiedad Horizontal que establece: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”, es decir, el momento que se tomará como referencia será el de la obligación de pago no el que se aprueba la derrama. Por tanto, será responsable quien al momento de la exigibilidad de las cantidades sea titular del inmueble.

El que no apareciera la existencia de la derrama en el certificado de comunidad es porque  la única obligación que establece el Art. 9,e) de la referida Ley es la de “declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude”.

Por ello, al adquirir un inmueble en régimen de propiedad horizontal es recomendable solicitar si existen acuerdos de la Junta de Propietarios pendientes de ejecución así como su cuantía y fechas de pago.