I. Afecciones de la Ley de 2023 al arrendamiento de vivienda

La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, produce importantes efectos en materias civil, procesal y fiscal, modificando varias leyes en sus Disposiciones Finales. La sinopsis anterior recoge las principales afecciones atinentes a los contratos de arrendamientos de vivienda exclusivamente. 

Y es importante resaltar lo de “exclusivamente” porque en la susodicha Ley quedan excluidos los siguientes arrendamientos: 1) de temporada, 2) de habitación, 3) de uso turístico y 4) de las denominadas viviendas suntuarias, consideradas como tales las que su superficie exceda de 300 metros cuadrados construidos, o cuya renta sobrepasa en 5.5 veces el salario mínimo interprofesional. 

En resumen, modifica unos pocos artículos, concretamente los 10, 17.3, 17.6, 16,7 y 20,1, y añade dos  los 30 y 31 referentes a la información a suministrar a los  arrendatarios (y también a los compradores) de vivienda. Transcurridos tres meses desde su promulgación, se puede decir que, por ahora, no ha tenido una incidencia especial en la mayoría de los contratos de arrendamiento.

En próximas entradas iremos desarrollando cada uno de los puntos.

Cancelación registral de hipoteca pagada

Consulta: voy a comprar una vivienda y en el Registro de la Propiedad consta que está gravada con una hipoteca en la que se estableció un “plazo de amortización de 18 años a contar desde el 14 de septiembre de 1.982 con fecha de vencimiento del 14 de septiembre de 2.000”, El vendedor me dice que ya fue pagada en su día. ¿Qué procede hacer? 

Respuesta: esta situación se produce con cierta habitualidad porque cuando se termina de pagar una hipoteca se omite este último trámite, bien porque no se suele recibir información de que hay que hacerlo, o bien porque si se recibe la información no se hace. 

Aunque hay diferentes formas de cancelar una hipoteca pagada vamos a responder a su caso, que se trata de una cancelación convencional por caducidad ya que el plazo que las partes fijaron para la duración de la garantía finalizó en el año 2.000, amén de por caducidad legal ya que ha prescrito la acción hipotecaria por haber transcurrido más de 21 años  desde que que pudiera ser ejercitada. 

Entonces, en aras de su seguridad, se puede hacer un contrato privado de compraventa con el vendedor en el que se pacte que el inmueble se transmitirá libre de cargas a su elevación a su elevación a escritura pública, para lo cual el transmitente deberá solicitar al Registro de la Propiedad la cancelación de la carga, siendo los gastos originados por dicha cancelación de su cuenta, y una vez haya quedado liberado el inmueble se otorgará la escritura de compraventa por el Notario que Usted designe. También se podría hacer la susodicha cancelación en la propia escritura de compraventa.

 

¿Quién paga las derramas en una compraventa?

 Consulta: he comprado una vivienda y dos meses después me notifican que se va a proceder al cobro de una derrama para unas obras en el patio que fue aprobada en una junta extraordinaria celebrada en una fecha anterior a la de escrituración de la compraventa. En el certificado de la comunidad de propietarios que se adjuntó a la escritura no constaba ese hecho ya que sola decía que estaba al corriente de pago de las cuotas. ¿a quién le corresponde el pago de dicha derrama?

Respuesta: a Usted, en virtud del Art. 17.11 de Propiedad Horizontal que establece: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”, es decir, el momento que se tomará como referencia será el de la obligación de pago no el que se aprueba la derrama. Por tanto, será responsable quien al momento de la exigibilidad de las cantidades sea titular del inmueble.

El que no apareciera la existencia de la derrama en el certificado de comunidad es porque  la única obligación que establece el Art. 9,e) de la referida Ley es la de “declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude”.

Por ello, al adquirir un inmueble en régimen de propiedad horizontal es recomendable solicitar si existen acuerdos de la Junta de Propietarios pendientes de ejecución así como su cuantía y fechas de pago.

Compraventa de vivienda arrendada

 En esta publicación vamos a tratar las compraventas por transmisión a un tercero a título oneroso de una vivienda arrendada celebrado a partir del 01/03/2019, que a día de hoy es la Ley vigente. 

1.- Previamente a formalizar el acuerdo de la compraventa evitando cualquier tipo de controversia es fundamental tanto para el transmitente como para el adquirente que éste conozca la existencia del contrato de arrendamiento, así como su contenido, siendo recomendable que sea incorporado a la escritura pública así como al contrato privado, si se hace, y disponer de una nota simple del Registro de la Propiedad, por lo que expondremos en el punto 3. Sentado esto, la casuística está determinada por la duración del contrato:

2.- Si es inferior a 5 años ó a 7 si el arrendador es persona jurídica, el adquirente quedará subrogado durante la vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3.- Si es superior a 5 ó 7 años aquí hay que analizar el contrato de arrendamiento para tener en cuenta las siguientes variables: 

3-1.- Que el arrendatario no haya renunciado al derecho de adquisición preferente, en cuyo caso podrá ejercitar un derecho de tanteo y, en su caso, el de retracto, lo cual precisa de unos trámites que pueden inducir al adquirente a declinar de la compra.

3.2.- Que en el contrato haya una cláusula de extinción del arrendamiento por enajenación de la vivienda, en cuyo caso el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

3.3.- Que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, algo recomendable en este tipo de contratos, el adquirente de la vivienda arrendada quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 LH. 

Situación de la actualización de la renta de vivienda

Como continúan siendo numerosas las consultas acerca de cómo debe ser actualizada la renta de las viviendas arrendadas, vamos a explicar cual es la situación.  

Cronología:

1º) el Decreto del 29 de marzo de 2022 establece el límite de la actualización de la renta hasta el 30/06/2022

2º) el 25 de junio de 2022 un nuevo Decreto extiende el plazo hasta el 31/12/2022

3º) el 27 de diciembre de 2022 un tercer Decreto prolonga el plazo hasta el 31/12/2023

Así pues, nos encontramos con que lo que iba a ser una medida urgente y temporal por tres meses se prolonga hasta veintiuno. 

Consideraciones: 

1ª) la limitación afecta únicamente a inmuebles destinados al uso de vivienda, quedando excluidos los de uso distinto, como los locales, naves, etc.

2ª) para poder aplicar la actualización, cualquiera que sea, deberá constar el pacto expreso en el contrato.

3ª) los grandes tenedores (más de 10 inmuebles ó más de 1.500 m2) no podrán pactar una renta superior al límite del 2 %.

4ª) lo no grandes tenedores podrán pactar una actualización y si el arrendatario se niega, el incremento será del 2 %, al respecto, si el propietario no respeta ese límite, el arrendatario puede solicitar la revisión judicial del precio y además se establecen sanciones para los propietarios que incumplan la normativa.

5ª) la renta actualizada se mantendrá durante toda la anualidad prorrogada, ejemplos: 1) la actualización se produce en el mes de mayo de 2023, la renta será la misma hasta mayo de 2024, 2) la renta actualizada en noviembre de 2023 se mantendrá hasta noviembre de 2024, sin que puedan ser modificadas por los meses que excedan desde diciembre de 2023, fecha en que finaliza la limitación, salvo que haya una nueva prórroga. 

6ª) y, finalmente, existe una duda acerca de la aplicación de esta norma a los contratos anteriores al 01/01/1995, de renta antigua, para los que no habría que aplicarla pero dicho esto con toda cautela ya que el fin de la norma es ofrecer ayuda económica al arrendatario

Supresión del sellado de los contratos de arrendamiento en Aragón

 Pregunta: He pedido a mi arrendador el contrato de la vivienda que le he alquilado  sellado por el Gobierno de Aragón y me dice que ya no se hace eso. ¿Es así?  

Respuesta: Sí, hasta el 2 de enero de 2023 la Unidad de Fianzas del Gobierno de Aragón ha venido acreditando mediante la entrega del resguardo del depósito y el sellado del contrato que el arrendador, en cumplimiento de su obligación legal, ha depositado correctamente el importe de la fianza correspondiente. El sellado del contrato no significa que la Administración entre a valorar la validez y eficacia de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento o cualquier cuestión relacionada con su cumplimiento porque simplemente se  limita a ser únicamente depositaria.

Por todo ello, en evitación de una percepción errónea de la función que realiza el Gobierno de Aragón, ha sido suprimido el sellado del contrato a partir de dicha fecha, siendo esto mismo aplicable a la devolución de la fianza en que también se entregaba el contrato con el sello acreditativo correspondiente. En consecuencia, la forma de justificar que la fianza ha sido depositada o solicitada su devolución, se hará, única y exclusivamente, a través de la entrega del documento correspondiente

¿Es conveniente inscribir en el Registro de la Propiedad un contrato de arrendamiento de local?

 Pregunta: voy a alquilar un local por un plazo de 10 años y me aconsejan que inscriba el contrato en el Registro de la Propiedad ¿que ventajas tiene para mí?

Respuesta: La seguridad de evitar la extinción del contrato por situaciones como la enajenación forzosa por ejecución de alguna carga o a un tercero. Para ello, es fundamental que cuando se inscriba el contrato el inmueble esté libre de cargas pues si las hubiera antes de formalizar e inscribir el contrato, la inscripción del contrato no tendrá ningún efecto si se ejecutara alguna de esas cargas preexistentes que tendrían preferencia por el principio registral de <<primero en el tiempo, mejor en el derecho>>. Por tanto, antes de inscribir el contrato deberá verificar que el local está libre de cargas o si las tiene, analizarlas para decidir si puede seguir siendo recomendable su inscripción, bien entendido que entonces la duración del contrato no estará garantizada.

En el contrato de arrendamiento se incluirá el pacto por el cual a instancia de cualquiera de las partes se procederá imperativamente la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, siendo de cuenta que quien la inste los gastos de dicha inscripción. Y hay que señalar que estos gastos son la causa de que en algunas ocasiones no se registra el contrato, ya que la base de cálculo tanto para  los aranceles de Notario y Registro como para el impuesto de Actos Jurídicos Documentados es  el importe de la totalidad del contrato, es decir si tiene 10 años de duración y la renta mensual es de 1.000 euros, dicha base será 120.000 (1.000 x 120 meses). Entonces, se trata de elegir seguridad versus coste.