Clásulas nulas en el contrato de arrendamiento

Consulta: Tengo entendido que hay cláusulas que se pueden considerar nulas en un contrato de arrendamiento?. Es así.

Respuesta: Sí, como no lo dice, es de suponer que se trata de un arrendamiento de vivienda para el cual el Artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Urbanos -LAU- establece que: "Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma lo autorice". Por tanto, no deberían ponerse en el contrato cláusulas que contravengan  las normas, pero si, a pesar de ello, figuran en el contrato no le serán exigibles al arrendatario porque está protegido por la Ley. Todo ello siempre que la superficie de la vivienda sea inferior a 300 m² y la renta no supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, en cuyo caso prevalece el pacto entre las partes.

  

Fallecimiento arrendador-usufructuario de vivienda

Consulta: Estoy alquilada en un piso desde abril de 2016 y me comunican los hijos de la señora con la que firmé el contrato que lo rescinden porque ha fallecido y era usufructuaria, ¿Pueden hacerlo?

Respuesta: Sí, así está previsto por el Art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por el que al fallecimiento del usufructuario produce el término del derecho del arrendador y, por ende, la extinción del arrendamiento. Los propietarios actuales se lo deberán comunicar fehacientemente y tienen que darle un plazo de un mes para dejar la vivienda desde la fecha de la recepción de dicha comunicación. Es de suponer que Usted desconocía que su arrendadora era usufructuaria, algo que es habitual que no se verifique y que puede producir sorpresas inesperadas como la suya. Por tanto, al firmar un contrato de arrendamiento debe ser preceptivo el conocer la titularidad e identidad del arrendador así como en calidad de qué firma el contrato.

Sentencia sobre el pago del impuesto AJD en los préstamos hipotecarios

La Sentencia del Tribunal Supremo por la que declara ilegal un Artículo que señala al prestatario como sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídico Documentados (AJD)  y que, por tanto, debe pagarlo el prestamista, se basa en una maraña legislativa de 20 artículos de 5 Leyes, 1 Reglamento y el Código Civil, de lo que se puede inferir que tenemos una excesiva y farragosa legislación que es susceptible de interpretaciones divergentes, e incluso opuestas, lo que da lugar a Sentencias variopintas y todo ello se traduce en inseguridad jurídica.

Entonces, cabría preguntarse: ¿no sería más sencillo un solo artículo de una sola Ley que, sin ánimo de tener pretensiones legislativas dijera algo como que "las escrituras de préstamo hipotecario están sujetas al pago del impuesto AJD , siendo el sujeto pasivo es.... (uno de los dos, prestamista o prestatario)...o (los dos por mitad o en la proporción de...). Claro, que todavía sería mucho mejor que no estuvieran sujetas al pago de impuesto alguno. "muerto el perro se acabó la rabia".

No obstante, la Sentencia ha supuesto un giro radical al criterio jurisprudencial sustentado hasta ahora por ese Tribunal, que ha emitido una nota por la que la somete criterio del Pleno, es decir de todos los magistrados que lo conforman, abriendo la puerta a que en esa instancia el fallo no sea confirmado. Por tanto, aún no está todo dicho. 

Propuestas reforma Ley Arrendamientos

Pregunta: Se está anunciando una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿Se sabe en qué va a consistir?

Respuesta: Efectivamente, hay una propuesta de reforma que, básicamente, consiste en la vuelta a la Ley de 1.994, especialmente en lo referente a vivienda, siendo lo más significativo: 1) Duración: inicial 5 años, con obligación del cumplimiento por terceros nuevos adquirentes, más una prórroga de 3, 2) Renta: se mantiene la libertad de pactos, pero se limita su actualización exclusivamente al IPC, así como a la repercusión de los gastos de comunidad al doble del IPC, Amén de la creación de la figura de "rentas sociales" fijadas por las Administraciones locales, 3) Derecho de tanteo y retracto: no cabe la renuncia durante los primeros 5 años, 4) Garantías adicionales a la fianza: se limitan de 2 a 3 mensualidades para rentas hasta 1.200 € mes, 5) Temporada y Turístico: diferenciación y clarificación, 6) Registro de la Propiedad: se suprime todo el articulado porque es algo que ha podido hacer siempre y porque no se elimina con ello la distinción en cuanto a la afección  a terceros y al arrendatario, 7) IRPF: mantener y promover las deducciones para el arrendador, algunas supeditadas a que el precio se ajuste a las referidas "rentas sociales"
No obstante, hay que recalcar que se trata de una propuesta de Ley y como tal debe pasar por trámites parlamentarios oportunos. Cuando llegue a estar promulgada informaremos puntual y detalladamente.

Tributación compra vivienda a promotor que ha estado alquilada

Pregunta: Voy a comprar una vivienda que fue construida hace 5 años y ha estado alquilada 3. El promotor me dice que tendré que pagar IVA más AJD por ser primera transmisión, ¿Es así?

Respuesta: No, efectivamente la compra de vivienda a un promotor es una primera transmisión y tributa por IVA (10 %) más AJD (1,5 % en Aragón). Sin embargo, en su caso tributará por el impuesto de transmisiones onerosas, ITPO (8 % en Aragón), porque no se considera primera transmisión la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a 2 años por su propietario o por arrendatarios sin opción de compra u otros titulares de derechos reales de goce o disfrute, salvo que el adquirente del inmueble sea quien lo utilizó el referido plazo.

Ayuda al alquiler de vivienda en Aragón

En marzo de este año se aprobó un nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, otorgando su desarrollo a las Comunidades Autñonomas, en virtud del cual la de Aragón ha hecho pública el 3 de agosto la convocatoria para la solicitud de ayudas financieras al alquiler. 

Pueden accedes a ellas los titulares de un contrato cuya renta sea igual o inferior a 600 € mensuales y que la Unidad de Convivencia (conjunto de personas que habitan con el arrendatario) tenga unos ingresos anuales superiores a 3.759,80 € e iguales o interiores a 22.558,77., ampliable para familias numerosas y personas con discapacidad a 30.078,36 ó 37.597,95. Hay dos modalidades: una general y otra joven para menores de 35 años y el plazo y el plazo límite para presentar solicitudes fina el 6 de septiembre próximo.

Tienes toda información en el siguiente enlace: Gobierno de Aragón ayudas al alquiler

También tienes los detalles generales resumidos en la siguiente sinopsis:

   

Venta de vivienda arrendada

Consulta: Tres hermanos tenemos arrendada la vivienda heredada de nuestra madre desde el 01/03/2013 y una vecina nos la quiere comprar ¿Se la podemos vender interrumpiendo el contrato de alquiler o hay que cumplirlo? y ¿Se lo tenemos que comunicar a la inquilina?

Respuesta: SÍ que se la pueden vender, teniendo en cuenta lo siguiente: a) al tratarse de un contrato tutelado por la LAU de 1.994, la inquilina tiene derecho de adquisición preferente, ergo tendrán que comunicarle la intención de venta y deberá renunciar a la compra en el plazo máximo de 30 días, b) si no renuncia, se la tienen que vender a ella, si renuncia podrán materializar la venta con la vecina por un precio igual al informado a la inquilina, c) la vecina adquirente tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta y, si así lo hace, la inquilina podrá pedir una indemnización por parte del vendedor, o sea Ustedes, de una mensualidad de renta vigente por cada año que le reste por cumplir. En cualquier caso, es recomendable un acuerdo pacífico con la inquilina.

Todo ello dando por entendido que en el contrato no se pactó que la enajenación extinguiría el arrendamiento y que no está inscrito en el Registro de la Propiedad, pues entonces cambiaría lo expuesto.