Compra inmueble hipotecado

Pregunta: quiero comprar un local y me encuentro con que tiene una hipoteca cuyo importe pendiente de pago es superior al precio acordado, ¿debo olvidarme de la compra?

Respuesta: No, necesariamente. En primer lugar, una aclaración: la extinción de una carga (hipotecaria, embargo, etc.) sobre un inmueble se materializa en dos actos: el económico (pago de la deuda) y el registral  (otorgamiento de una escritura de carta de pago y cancelación para su inscripción en el Registro de la Propiedad).

Para llevar a cabo la transacción con la total seguridad de que comprará el local liberado de la carga, el vendedor deberá pagar previamente la diferencia entre la deuda y el precio convenido y el pago de éste irá destinado íntegramente a la entidad acreedora, cuyo apoderado comparecerá en la Notaría para otorgar la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de la totalidad de la deuda simultáneamente a la escritura de la compraventa. Usted se deberá asegurar de que la escritura de cancelación se inscribirá en el Registro de la Propiedad para que quede liberado el local de esa carga, siendo recomendable que lo haga Usted mismo o su Gestor.

Avalista arrendamiento

Pregunta: He avalado a mi hijo en el alquiler de un piso, han transcurrido cuatro años  agotándose todas las prórrogas legales y, sin hacer un nuevo contrato, continúa viviendo ya que tanto él como su arrendador están contentos porque no han tenido problemas. ¿Ha prescrito mi obligación de responder como avalista?

Respuesta: Por lo que dice, se ha producido una tácita reconducción, lo cual extingue las obligaciones asumidas por los fiadores o avalistas, a menos que  se hubiera pactado en el contrato su extensión a la tácita reconducción o Usted vuelva a prestar nuevamente su consentimiento.

Fianza alquiler temporada

Pregunta: Voy a hacer un contrato de arrendamiento por siete meses y el arrendador me pide como fianza por el importe de una mensualidad de renta, ¿tengo obligación?.

Respuesta: Los arrendamientos de temporada, si realmente lo son, se consideran como de "uso distinto de vivienda” por lo que se rigen por la voluntad de las partes y, en virtud de la libertad de pactos, nada impide que el arrendador pueda pedir una fianza dineraria o cualquier otro tipo de garantía. En Aragón está excluido el depósito de la fianza en el Gobierno, por lo que queda en poder del arrendador.

Actualización renta alquiler

Pregunta: he acordado el alquiler de una vivienda por 500 € mensuales de renta y al ir a firmar el contrato me encuentro con que la actualización de la renta se hará cada año por 25 €, hasta el tercer año. ¿Se puede hacer eso? ¿No debería ser por el IPC?

Respuesta: Al margen de que esto debería haber sido conocido previamente al momento de la firma del contrato, hasta la última modificación de la LAU en junio de 2013 solo cabía la actualización de la renta por el IPC para la vivienda. El nuevo texto vigente reza: "En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses". Por tanto, se abre la posibilidad de pactar otro tipo de actualización y el que le proponen es perfectamente válido siempre que Usted esté de acuerdo.

Actualización de la renta

Pregunta: Tengo arrendada una vivienda desde enero de 2015, durante este tiempo, es decir 2016 y 2017 no he actualizado la renta por la coyuntura a pesar de que en el contrato se preveía que se actualizaría anualmente aplicando el IPC, pero el próximo vencimiento, enero 2018, me planteo actualizarla ¿Le puedo pedir al inquilino los importes no aplicados?

Respuesta: No, no existe retroactividad en los importes. En la próxima actualización sí puede acumular los IPC de los años no actualizados. Verbigracia: si la renta comenzó en 100, el IPC de 2016 fue +1,5 %, el de 2017 +2 % y el de 2018 fuera +2,3 % la renta será 105,91, resultado del cálculo (Renta inicial x 1,015 x 1,02 x 1,023). Otro ejemplo con IPC negativo: +0,3 %, -0,25 % y -1 % (Renta inicial x 1,003 x 0,99975 x 0,99) = 99,27, en este caso sería el inquilino el que podría pedir la actualización.

Y todo esto, teniendo en cuenta que la renta actualizada  será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando los porcentajes de alteración  aplicados  y acompañando,  si el destinatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Actualmente, hay una prescripción de 5 años, es decir que si hubiera transcurrido más de ese plazo no se podría practicar actualización alguna.

Alquiler de temporada

Pregunta: voy a realizar un curso de ocho meses a otra ciudad y tengo pensado alquilar una vivienda. Algunos de los arrendadores me proponen un contrato de temporada, ¿no es esto solo para los apartamentos alquilados en vacaciones?

Respuesta: No, es correcto que le planteen ese tipo de contrato, mejor dicho, es el que procede hacer. Porque para que sea calificado el contrato como de "temporada", no es necesario que sea el clásico arrendamiento de verano o de época de vacaciones, o incluso de duración anual. Será todo aquel que no tenga como finalidad el de servir de vivienda permanente, de tal manera que es posible, incluso, que sea arrendada por una familia o por uno individualmente para servir de hogar, pero que su residencia en determinada ciudad es corta por estar en comisión de servicio, en cursos profesionales, etc. etc.

Uso de inmueble por copropietario

Pregunta: Mi hermano y yo heredamos hace seis meses un piso con garaje que está siendo utilizado permanentemente por mi hermano sin que yo, que resido fuera de la ciudad en que se encuentra, pueda utilizarlo cuando voy. ¿Qué puedo hacer para resolver esta situación?

Respuesta: Usted, como copropietario que se siente perjudicado, debe comunicarle a su hermano la manifestación expresa de su oposición al uso exclusivo y el deseo de usarlo también, o reclamar una indemnización por el 50 % de la renta que se obtendría si estuviera alquilada a un tercero. Si no lo hace, se entenderá que existe un consentimiento tácito.